新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險淺析

摘 要：當(dāng)前，財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)是影響房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的主要因素，因此加強財務(wù)風(fēng)險防范成為了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要完成的任務(wù)。本文首先介紹了我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征，其次對新常態(tài)下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及防范策略進(jìn)行了分析，希望對降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險有所幫助。

關(guān)鍵詞：新常態(tài) 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范

房地產(chǎn)企業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的推動作用，然而由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量大、建設(shè)時間較長、存在很多的不確定性因素等特殊性，給財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生提供了可能。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征

1.不確定性；不確定性已經(jīng)成為了房地產(chǎn)商品的核心因素。所以房地產(chǎn)開發(fā)商開展項目投資開發(fā)活動時，應(yīng)主動擔(dān)負(fù)由于本項目周圍環(huán)境條件引起的風(fēng)險，此風(fēng)險發(fā)生的主要原因是項目位置不可移動性、本地區(qū)特點所決定。盡管我們能夠事先對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險實施科學(xué)的評估及預(yù)測，但影響財務(wù)結(jié)果的因素經(jīng)常變化多端，所以在房地產(chǎn)項目開發(fā)前無法精準(zhǔn)獲悉財務(wù)風(fēng)險的輕重。

2.分散轉(zhuǎn)移性；房地產(chǎn)商品是不可移動的，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益大小直接由房地產(chǎn)商品的銷售量決定。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效防止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，就必須在投資過程中認(rèn)真預(yù)測及深入勘察企業(yè)各個項目情況，及時了解現(xiàn)代市場所需要的房地產(chǎn)商品類型，分析項目開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟狀況、周邊環(huán)境，確保項目各環(huán)節(jié)保質(zhì)保量完成，降低各環(huán)節(jié)風(fēng)險問題，從而強化整個房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)。盡管采取一些措施只有助于降低財務(wù)風(fēng)險，并不能徹底消除財務(wù)風(fēng)險，但通過分散財務(wù)風(fēng)險的方法，可以使風(fēng)險集中于各環(huán)節(jié)上，只需有效監(jiān)控各環(huán)節(jié)工作，防范各環(huán)節(jié)內(nèi)部控制風(fēng)險，就能夠保證房地產(chǎn)項目在高質(zhì)量狀態(tài)下有序運行，減少因財務(wù)風(fēng)險而引起的經(jīng)濟損失，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟與社會兩類效益的最大化，節(jié)約材料采購成本，減少資金投入量，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭實力。

二、新常態(tài)下我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

1.財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性。當(dāng)前，財務(wù)環(huán)境的復(fù)雜性已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的主要來源；房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率低下是引起企業(yè)潛在風(fēng)險的常見原因；資金用途不合理是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金風(fēng)險發(fā)生的基本因素。另外，由于存在信息不對稱的問題，所以管理進(jìn)程中或多或少會摻雜主觀因素，造成企業(yè)財務(wù)工作提供的信息與實際不相一致?？傮w而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)一步規(guī)范，目前依舊有以下不足：（1）不少涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)缺乏專業(yè)性，只是為了自身利益而進(jìn)入到該行。（2）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忽視了企業(yè)預(yù)算的必要性，資金未得到有效使用。（3）房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的素質(zhì)水平參差不齊，致使企業(yè)經(jīng)營效率一直停滯不前，最終引起經(jīng)營風(fēng)險問題。

2.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債。首先，房地產(chǎn)項目的投資金額大，企業(yè)為了確保項目能正常有序運行。通常會向銀行申請貸款，或者向一些資歷雄厚的企業(yè)借款，完全忽視了對自身資金潛力的深入挖掘，所以存在盲目舉債行為，并且自身償債能力不足。在債臺高筑的情況下房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本與借入資本存在較大的比例差異，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)無法得到全面優(yōu)化，所以企業(yè)現(xiàn)行的資本結(jié)構(gòu)缺乏合理性，資金成本居高不下，無力償還債務(wù)。其次，財務(wù)杠桿是在房地產(chǎn)企業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)下而產(chǎn)生的；以財務(wù)杠桿系數(shù)為依據(jù)來準(zhǔn)確衡量財務(wù)杠桿效應(yīng)。當(dāng)企業(yè)其他條件不變時，大量的負(fù)債預(yù)示著需要進(jìn)行較大的利息支出，財務(wù)杠桿系數(shù)也會逐步變大，這是直接導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的因。由負(fù)債引起的杠桿效應(yīng)雖然能夠使企業(yè)獲得較為理想的經(jīng)濟效應(yīng)，但當(dāng)負(fù)債存在較大的比率時，企業(yè)就不可避免面臨更為嚴(yán)峻的債務(wù)風(fēng)險。

3.土地大量閑置，開發(fā)資金短缺。當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)再次開發(fā)的目的是實現(xiàn)預(yù)售資金的及時回籠。當(dāng)高價購地需要給付一定的土地款和投入必要的前期開發(fā)資金，同時在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策影響下，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計稅毛利率增加至百分之二十，房地產(chǎn)企業(yè)就必須用大量的資金預(yù)繳企業(yè)所得稅，對資金本就不足的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了極大地影響。尤其當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售越來越困難、資金回收速度越來越慢，在銀行貸的款還沒有用于建設(shè)過程就已經(jīng)被大量預(yù)征，資金嚴(yán)重匱乏。此外，《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中明確強調(diào)，當(dāng)土地閑置期達(dá)到兩年后會無條件地收回，當(dāng)土地閑置期達(dá)到一年以上，應(yīng)以土地交易價的百分之二十為依據(jù)要求開發(fā)商定期繳納相應(yīng)的閑置費。如果該政策得到了全面普及，那么將會對用高成本作為代價獲得大量土地的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生極大地影響。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范策略

1.以風(fēng)險管理為核心，加強內(nèi)部控制建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部管理時應(yīng)側(cè)重于財務(wù)管理，而資金管理是財務(wù)管理的中心，效益管理則是資金管理的中心，企業(yè)管理層應(yīng)充分了解這些內(nèi)容。出于對防范財務(wù)風(fēng)險的考慮，企業(yè)必須清晰劃分各職能部門在財務(wù)管理方面應(yīng)擔(dān)負(fù)的職責(zé)與行使的權(quán)利，確保各部門各司其責(zé)。加強全員管理，培養(yǎng)員工的風(fēng)險防范意識，使其積極主動融入到財務(wù)管理活動中。對財務(wù)風(fēng)險控制過程中，企業(yè)應(yīng)高度重視化解風(fēng)險，構(gòu)建基于風(fēng)險管理的完善財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)。（1）建立健全公司治理結(jié)構(gòu)與監(jiān)督體系；科學(xué)合理地治理結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)的健康發(fā)展，在會計內(nèi)部控制制度中占據(jù)中心位置。監(jiān)督體系是內(nèi)部審計、稽核等專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)的建立依據(jù)。發(fā)揮制度的約束作用，嚴(yán)厲追究責(zé)任人的責(zé)任，不斷提高內(nèi)部控制效率。（2）構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度；構(gòu)建一套規(guī)范完善的內(nèi)部控制體系，明確業(yè)務(wù)流程，清晰劃分崗位職責(zé)，制定核心業(yè)務(wù)程序，健全內(nèi)部控制管理制度，確保管理的高效性，實現(xiàn)工作環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)步驟的透明化，高效有序運行。加強風(fēng)險防范，企業(yè)在做好經(jīng)營管理工作時，還應(yīng)不斷強化內(nèi)部控制。

2.強化資金管理，提高資金使用效率。房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金的需求量非常大，倘若資金的統(tǒng)籌管理不當(dāng)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就極易出現(xiàn)斷裂或者資金長期閑置無用，而資金的閑置將大大削弱資金利用率。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須強化資金管理，明確規(guī)范的資金使用計劃，滿足企業(yè)經(jīng)營活動對資金的需求；充分認(rèn)識應(yīng)收賬款的管理必要性和重要性，建立科學(xué)有效的信用政策，保證資金及時回收和正常周轉(zhuǎn)。

3.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從全面預(yù)算的角度出發(fā)，構(gòu)建切實可行的風(fēng)險預(yù)警體系，充分有效管控財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系涉及了基本信息系統(tǒng)、分析監(jiān)測系統(tǒng)、風(fēng)險處理系統(tǒng)?；拘畔⑾到y(tǒng)擔(dān)任財務(wù)信息的收集與傳遞工作；分析監(jiān)測系統(tǒng)能夠準(zhǔn)確識別、分析及監(jiān)測財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)風(fēng)險水平在預(yù)警線之外應(yīng)進(jìn)行必要的預(yù)警，該系統(tǒng)將財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)體系的構(gòu)建作為首要任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際，制定各類相配套的指標(biāo)，如盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等，建立健全風(fēng)險指標(biāo)的評估體系。

4.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。首先，采取先進(jìn)的融資渠道，如股權(quán)收購、階段性股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資銀行等多樣化渠道，初期階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以股東投資、銀行貸款、房地產(chǎn)基金融資為主要渠道；成長階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)信托融資、房地產(chǎn)租賃融資為主要渠道；發(fā)展成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以上市融資、項目融資、債券融資為主要渠道。其次，明確負(fù)債規(guī)模與比例；房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營時，應(yīng)注意以下三點：（1）確立具體的經(jīng)營方向，以防止擴張與投資行為的盲目性，提高資金的利用率，緩解資金需求壓力。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身承受風(fēng)險的能力合理負(fù)債。股東權(quán)益對償債具有較好的保障作用，因此必須根據(jù)企業(yè)的權(quán)益資本規(guī)模來明確相應(yīng)的負(fù)債額。（3）優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，長短期負(fù)債的規(guī)模和比例應(yīng)協(xié)調(diào)一致，這對財務(wù)風(fēng)險的控制具有很好的幫助。企業(yè)不能為了實現(xiàn)短期利益而忽視了長期能力的增長。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須適度負(fù)債，權(quán)衡利弊，從而優(yōu)化調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。

四、結(jié)語

綜上所述可知，新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強防控與準(zhǔn)確識別內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險，增強風(fēng)險承受能力，唯有如此，才能處于市場最前沿，提高競爭實力，從而更快更好的發(fā)展。