營改增對土地增值稅的影響

摘 要：在我國經濟不斷發展的過程中，出現了越來越多的稅務類型，主要是由于在當前社會經濟的發展狀況下，為了穩定人民的日常收入和支出，對其進行合理的征稅。營改增工作的開展就是建立在我國經濟不斷發展的基礎之上的，并且隨著這項工作的深入進行，土地增值稅的相關工作也在不斷發生變化。本文主要以土地增值稅的征管和政策為切入點，分析探討營改增對土地增值稅的影響。

關鍵詞：營改增 土地增值稅

土地增值稅主要是指個人私有的土地在國家和社會經濟發生變化的過程中，土地有一定程度的升值，在對增值土地進行所有權益轉讓的過程中，就需要針對升值土地進行征稅。在對土地增值稅進行清算時，需要將房地產轉讓所得的金額收入減去必須的項目金額，然后以最終所得金額為稅基，對土地房地產持有人進行納稅，就這點來說，與增值稅企業所得稅是存在一定的相同之處的。

一、營改增對土地增值稅政策的影響

土地增值稅的征收主體主要是具有個人房地產的業主或者單位，在當代的發展過程中，房地產的產業鏈是很長的，其中涉及到的不止是房地產所有權益者以及房地產公司，還包括與大眾消費、大眾需求等有關的各個行業。在很多地區，房地產行業的發展都是迅速的，為了啟動消費，和擴大內需，企業在發展過程中都會為了促進經濟利益的增長而發展房地產上下游產業。在這個過程中營改增作為有效制約房價增長的一種手段，對于維持我國國民經濟均衡發展有重要的作用。

1.土地增值稅額與房地產價格的關系發生變化。在實施營改增之前，房地產都是按照“銷售不動產”稅目繳納營業稅的，自從開始實施營改增之后，房地產行業在處理相關的財稅過程中就發生了一定程度的變化。這種會計處理上的差異使得房地產行業的發展受到一定程度的限制。在營改增之前，企業和單位在轉讓商品的過程中是可以將需要增值稅價格計入其中進行計算的，而營改增之后，增值稅價格就不能計入到轉讓商品中，導致企業需要自身背負增值稅價格。土地增值稅政策在實施營改增的過程中還是有一定程度的模糊性的，因此為了在實際操作中更加方便，就應該明確土地增值稅的價格計征。為了保證企業房地產收入的穩定性和有效性，在實施營改增之后應該要根據土地增值稅額對房地產價格進行調整，防止因增值稅額較高而房地產價格偏低給企業帶來的收益影響。

2.成本費用構成開始復雜化。房地產項目在開發和建設過程中的成本費用組成比較復雜，主要包括土地成本、工程建設成本和公共配套成本，還有房地產商的項目投資成本等，在營改增之前所有的成本費用都是可以放入房地產價格當中進行平均銷售的。在實施營改增之后，可以扣除的成本費用就不能包括項目投資商的投資成本等，而只能對房地產建設過程中使用的成本費用進行扣除，就使得土地增值稅的“稅前扣除”結果出現差異。在進行房地產建設的過程中，土地來源是具有多樣性的，并且在實際的建設過程中并不會對其進行嚴格的核查，在扣除這項成本費用的時候就會受到營改增的影響，導致土地增值稅政策難以發揮作用。企業上報的建設勞務成本費，拆遷補償費用以及公共配套設施成本費用等可能存在謊報、多報的問題，因此就難以取得依法允許抵扣的發票，從而使得企業在開展房地產建設的過程中使用的成本費用大多需要由自身承擔。

二、營改增對土地增值稅征管的影響

1.土地增值稅申報表的修訂。由于房地產企業在進行房地產建設的過程中，不能抵扣所有的成本費用，就會導致土地增值稅申報表中的內容不符合實際的增值稅額征收狀況，因此就需要將土地增值稅申報表進行一定程度的修訂。根據國家稅務總局頒布的《關于修訂財產行為稅部分稅種申報表的通知》，在修訂稅務表的過程中，對土地增值稅的征管需要完全按照稅收政策的調整進行相應的調整。

2.營改增對房地產項目管理產生的影響。一般而言，在開發房地產的過程中是需要對項目進行屬地化管理的，就是開發土地的原先所屬地是哪個地方，就應該在該地對其進行嚴格的管理，這種管理模式在營改增前后是沒有發生變化的。在實施營改增前后會存在一個這樣的問題：在實施營改增之前房產企業已經申請進行房地產開發和建設，但是在營改增之后才開始開工建設，或者在建設過程中開始實施營改增，因此就會使得房地產項目的狀態存在較大的問題和差異。在這些情況下，對房產企業進行土地增值稅納稅就需要測算老項目的增值稅稅負變化范圍，并且取得稅負結果對其進行比較，然后還需要按照不同的計稅方法進行管理，選擇出合適的計稅方法，在達到土地增稅征管的條件下，保證企業的經濟利益不受損害。

3.對土地增值稅清算有一定的影響。我國對房地產行業正式實施營改增的日期是2016年5月1日，也就是從那個時候起，企業的收入確就會發生一定程度的變化。土地增值稅本身是一種價內稅，在營改增之后要對防毒產企業征收土地增值稅就需要根據相關政策以及企業收益對其進行調整。但是在這個過程中增值稅和土地增值稅難以得到統一，因此就需要對這兩種稅收情況進行確認，這樣才能方便稅收的清算。就土地增值稅的清算來說，在對扣除項目進行確認的過程中需要根據企業的會計核算來計算收入、成本及相關費用，這樣才能使得營改增對土地增值稅清算的影響降到最低。

三、營改增后增強土地增值稅準確性的措施

1.加強稅收政策培訓。由于營改增之后，土地增值稅相關稅收征收容易混淆，并且在清算過程中容易出錯，為了加強土地增值稅的準確性，就應該明確營改增相關政策，加強稅收政策培訓。納稅人和稅務干部的工作對土地增值稅政策的有效運用能夠使得土地增值的清算工作進行地更加順利，在開展納稅活動的過程中，要將政策內容進行強化，提升土地增值稅申報質量。

2.確定土地增值稅的征管方案。由于營改增對房地產企業的土地增值稅征管有較大的影響，就需要采取相關措施加強征管方案的選定，實現土地增值稅征管的有效性。稅務部門要對國地稅合理利用資源進行商議，在這個過程中尋找最佳的方式對土地增值稅征管進行管理，并且簡化程序，加強對稅種的有效管理。

3.提升政府部門之間的協作能力。實施營改增之后，土地增值稅的空稅系統就會出現一定程度的失控，因此就需要強化稅源動態監管能力。房地產行業的發展與社會發展是分不開的，在控稅過程中就可以借助社會綜合治稅系統和機制，使得政府部門之間能夠相互協調并且配合監管機制。有了政府部門的參與，房地產行業的土地增值稅征管就能夠得到有效的控制，政府部門在互相合作的過程中需要掌握土地流轉和房產交易的最新消息，這樣才能保證工作質量和效率的實時提升。

4.調整土地增值稅相關政策。營改增的實施對于房地產來說是一個不小的打擊，但是相關企業又需要配合這項工作的開展。在實施營改增之后，如果房地產行業的運行比較正常，能夠按照相關要求將所有的成本進行相應的抵扣，那么土地增值稅和增值稅就會產生一定的交集，為了避免重復納稅，損失企業經濟效益，就可以將土地增值稅相關政策進行一定程度的調整。

四、結語

綜上所述，營改增對土地增值稅的影響主要體現在政策和征管兩個方面，為了保證營改增能夠順利實施，并且最大程度地保證企業的經濟效益，就需要加強相關培訓，并且讓政府部門介入，調整土地增值稅相關政策，從而保證營改增的有效性。

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作者簡介：尹華星（1971—）男，湖北赤壁人。上海禹盛投資有限公司財務部負責人，注冊會計師。擅長方向：房地產企業財務，稅務處理。