XX房地產開發公司財務風險管控研究

摘 要：房地產企業財務風險貫穿其所有環節，隨著企業發展壯大，財務風險成為其核心風險。經過三十年突飛猛進的發展，XX房地產開發公司的企業規模不斷擴展，財務風險逐步被推高，如何進行防范并管控公司的財務風險，以實現康持續發展就成為重點議題。本文通過分析XX房地產開發公司財務風險控制現狀，存在的問題，在此基礎上，結合XX公司實際情況，有針對性地提出加強公司財務風險控制的有效措施。

關鍵詞：房地產 財務 風險 問題 措施

隨著我國國際化的發展，以及城鎮化建設的推進，作為國家支柱產業的房地產業得以迅猛發展，產值規模不斷擴大，對相關產業的影響加大。然而，伴隨著房地產的發展，地王頻現，房價一路攀升，國家及各個重點區域相繼出臺了房地產調控政策，房地產行業競爭日趨激烈，企業運營風險加大，財務風險集聚，影響到企業的生存與發展。為此，本文以XX房地產開發公司為例，對房地產行業風險進行研究具有重要意義。

一、XX房地產開發公司財務風險控制現狀

1.XX房地產開發公司概況。XX房地產開發公司成立于1997年，目前有員工1000余人，是國內知名房企之一。公司具有國家一級房地產開發資質，開發的多個項目獲得國家級及區域性大獎。房地產項目遍布國內30多個大中型城市，在北京、天津、武漢、南京、青島、大連、沈陽、西安、合肥、鄭州等多個重點區域設立分子公司或項目部，目前土地儲備高達2730萬平方，規劃建筑面面積超6850萬平方。2017年實現營收220億元。公司已形成高層公寓系列、大型社區系列、別墅系列、平層官邸系列、城市綜合體系列，以及酒店、醫院等多種房產建設項目與標志性工程，并積極參與城中村改造與保障性安居房建設。

2.XX房地產公司財務風險特點。

2.1負債比率過高風險。房地產是典型的資金密集型產業，投資大，周期長，資金占用時間長，銀行依賴性強。大多數房地產企業都是重負債，個別企業甚至超過80%，包括固定投入資金、利潤結轉等在內的自有資金比重相對較低。XX房地產開發公司負載率也是相當高，且高于負債警戒線水平，2016年達到64%，這么高的負債率給企業發展提供了資金支撐的同時，也帶來了極大的風險，一旦國家資金收緊，利率上調，或者限購限貸等政策影響，或者開發的房產項目銷售滯緩，都可能影響到XX房地產開發公司現金流，甚至會影響其生存與發展。

2.2投資收回風險。房地產作為我國的支柱產業，具有明顯的政治因素，極易受到國家與地方的政治經濟等方面的影響，一旦投入時機不對，或者投資項目判斷失誤，可能就會出現資金回收風險。XX房地產經過30年的發展，房產項目遍及全國多地，盤子大了，項目多了，如果個別項目出現問題對整個企業影響不大，但在國家調控大背景下，可能會對大多數項目造成影響，帶來壞賬損失，增加資金成本，甚至可能會被項目拖垮。

2.3利率稅率變動風險。銀行是房產企業的重要靠山，對于負債率高達64%的XX房地產開發公司來說，利率變動對于企業的影響非常大，利率如果提高，企業資金成本增加，收益就會降低，而且購房者需求欲望也會隨之降低。近幾年，重慶、上海已正式試點開征房產稅，而且可能會擴展至其他省市區域，這給以省會中心城市及重點工業城市為重點的XX房產市場銷售及預期營收帶來不確定性影響。

3.XX房地產公司財務風險控制概況。經過30年的發展，受到國內外經濟環境變化，國內及區域房地產政策的影響，XX房地產開發公司已經建立了自己的財務風險控制體系。公司風險管理部定期組織人員對公司的風險進行評估，委托外部專家開展公司風險評估與審核，并以信息系統監測風險。公司設立了財務審計部門，加強內部審計與監督，以及財務風險提醒與審計評價，通過內部審計監控規范公司業務行為。公司制定并完善財務相關制度，比如預算、審批、報銷等制度流程，通過嚴格的管理來規避財務風險。

二、XX房地產公司財務風險控制存在的問題

1.內部控制環境缺陷無法監控財務風險。近幾年，XX房地產開發公司規模不斷擴大，業務范圍逐步延伸，市場地位與影響力日顯重要，主要得益于公司創始人與管理敏銳的市場判斷，抓住了國家的大好發展機遇，在市場拓展與項目開發上做的比較好。但是XX房地產開發公司的經營決策、過程監管仍然是沿用老一套方式，與現代化的科學的經營管理還是有較大的差距，內部控制與監管缺乏頂層設計，沒有健全科學的內控環境做支撐與保障，投融資決策隨意性較大，財務風險無法監控與管理。

2.管理層風險意識淡薄無法防范財務風險。XX公司包括董事會、高層經營管理者在內的管理層級對財務風險的認識不到位，甚至認為房地產作為國家支柱產業，政府會力保的，公司目前經營發展狀況良好，暫時不會有太大的風險。在財務風險防范及管控方法與體制機制上認識不一致或者存在偏差。公司也曾外聘過相關機構進行風險分析診斷，但只是從制度層面判定分析，嘗試設計操作流程來防范風險，但由于標準流程與具體舉措未能有效的結合，實際操作性不強，風險防控難以起到真正的效果。

3.內部控制體系缺陷無法管控財務風險。XX房地產開發公司在風險預測、評估、控制與約束方面沒有建立有效的措施，缺乏技術性財務風險管控，而且風險管控部門地位及作用不明顯。XX房地產開發公司內部審計與風險管理部門屬于一路人馬兩套班子，而且內部審計只是對公司下屬子公司的事后審計，無權審計董事會及公司高級管理層經營決策，審計缺乏前瞻性、戰略性與整體性的內控思維。

4.財務風險防范措施匱乏無法應對財務風險。XX房地產開發公司主要是采取被動的財務風險應對措施，未建立系統有效的風險預警機制，往往是在風險集聚后，才會去應對處理，而在應對財務風險策略時重點考慮的是回避風險。財務風險控制時間滯后，前瞻性的預防不夠。公司對財務風險沒有進行過系統性分析研究，尚無有效判定風險的技術手段，缺乏整體財務風險防范，現有的風險管控舉措針對性不足，手段單一，流于模式化。

三、XX房地產公司財務風險控制措施

1.財務風險規避措施。

1.1優化財務運營戰略。目前，房地產行業正處在轉型調整的發展階段，行業整體發展形勢相比以往年份趨緊。XX房地產開發公司根據產業的發展趨勢及自身狀況，規劃財務運營戰略。公司要有充足的現金流，以實現公司財務戰略績效的穩健增長與平穩擴展，實現持續健康發展。要優化資源配置，優化籌資結構，降低資金成本，提高資源使用效率及效益，確保財務戰略的穩健性。

1.2合理調整企業投融資項目。XX房地產公司在進行新項目投資前，要組建專業評估團隊，運用科學評價方法，選擇產業相關性強的項目，從市場、技術、資金等方面，開展投資項目可行性研究，要將項目的潛在收益、可能的風險、公司的財務狀況匹配起來，將資金集中于經營優勢項目，使企業的業務成長得到穩健的財務支持。XX房地產公司可以從當前的以債權為主的融資方式，逐步擴展為債權融資與股權融資相結合，引入戰略投資者，增加企業內部融資，拓寬融資渠道，降低銀行依賴性，優化資本結構，降低財務風險，提升企業資本競爭力。

1.3優化資金管理模式。XX房地產公司逐步推行全面預算管理，將土地取得、規劃、施工建設、竣工銷售等各環節都納入進來，逐級開展分層預算，以投融資為目標開展資金戰略預算管理，以生產、成本及銷售預算的數據作為資金預算編制的依據，以采購金額的大小及其重要程度確定采購預算管理級別，業務單位要以生產成本與銷售預算為主。公司要強化資金集中管理，落實資金管理權限，實施資金調度分級管理，內部資金拆借及對外融資的統一管控，通過資金信息化管理，以期達到成本優化，實現資金流動科學化與資本增值。公司還要建立科學的內部控制體系，財務管理進行內部審計督查，強化審計職責和監管功能，弱化管理層個人領導風格對集團運作的影響，保障預算有效落實，監控現金流狀況，提升公司財務風險控制的效果。

2.財務風險轉移措施。

2.1科學整合業務布局。隨著經濟形勢、市場狀況及公司發展階段的變化，XX房地產公司發展不均衡的問題開始顯現。公司要升級產業配套設施，實施產業與業務整合重組，以市場為導向，升級核心業務，加快技術升級與產品結構調整，逐步剝離勞動密集、資源消耗、低水平規模擴張的模式。積極布局海外市場，嘗試參與商業綜合體運作，不斷拓寬投資領域渠道，降低運營風險，加速資金回籠來降低財務風險。

2.2合理調整戰略結構。XX房地產開發公司要根據國家宏觀經濟政策方向，基于對市場與行業狀況、客戶與競爭態勢等全面地分析研究，優化完善產業鏈，調整戰略架構，創造更有效率的組織機構，合理調配企業資源，引入先進管理理念，加強科學管理創新，促使企業管理科學化，投融資決策規范化，工作執行規范化，降低溝通協調成本，監測各業務與各部門業績狀況，提升企業管理效率與核心競爭力。

2.3積極推進資本運營。通過積極有效的資本運作，實現XX房地產開發公司的價值增值與效益增長。在房地產業潛在風險正在集聚的歷史大背景下，XX房地產開發公司可以考慮逐步進行資本收縮，剝離一些競爭力不強、發展潛力不大、經營效益不高的非核心資產業務，提高運營效率，實現價值最大化。同時，提升資本運作能力，增強企業實力與抗風險能力。

3.財務風險減輕措施。

3.1優化財務風險預警系統與工作機制。XX房地產開發公司要充分利用信息化技術手段，優化企業管理信息系統，完善基于現金流量的財務風險預警信息系統，調整企業應對財務風險的組織機制，集成公司各個子公司與項目部的資金流、信息流、物流與工作流，建立基于現金流的財務風險預警機制，將公司業務流程與財務管理緊密有機地整合，及時、全面、準確、系統地獲取、分析并利用信息，實現公司經營管理整個過程、各個環節、所有要素的可視且可控，為正確把握發展方向，科學做出經營決策，有效防范財務風險提供強力支撐。

3.2強化現金流的全局運籌與綜合管控。XX房地產開發公司管理層從戰略角度確保實現現金流管理目標，要高度重視現金流管理，建立現金流入流出管理制度，確保流動性的同時要保障現金流的安全性。加強現金集中管控，強化現金收支管控，編制現金預算，定期報告與反饋現金流狀況，做好現金流的動態管控，確保工作流引起的現金變動能夠及時反映出來；同時將現金流納入業績考核，促使各層級人員切實重視現金流管理與高效使用。

3.3完善公司成本管理體系。XX房地產開發公司要從實際情況出發，建立健全以提升企業效益為核心的現代化的公司成本管理體系。優化公司目標成本管理體系，并進行合理的分解，做好成本預算，改進生產經營流程，嚴控成本執行落實，深挖成本控制潛能。依據年度成本目標計劃，推動滾動計劃、彈性計劃及應變計劃，實現降本增效，開展成本分析與考核，逐步推行責任質量成本核算，規范生產經營行為，提升成本競爭力。

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作者簡介：王汕（1972.03—）男。民族：漢。山西永濟人。碩士研究生。現就職于陜西金泰恒業房地產有限公司，任財務總監，職稱為會計師、注冊資產評估師資格。研究方向：企業財務管理。