北京市居住用地布局影響因素分析

摘 要：居住用地布局是住房建設(shè)規(guī)劃的重要內(nèi)容，主要影響因素有人與土地\"形勢與政策\"經(jīng)營與管理\"環(huán)境與景觀等，其具體要求是“優(yōu)化發(fā)展方向，建設(shè)緊湊城市；居住用地優(yōu)先，堅持以人為本；居住鄰近就業(yè)，縮短通程時間；遵循經(jīng)濟規(guī)律，合理利用土地；保證地塊規(guī)模，方便經(jīng)營管理；關(guān)心弱勢群體，優(yōu)先保障用地；分散弱勢群體，促進(jìn)社會融合；考慮建筑檔次，改善城市景觀；附屬居住用地，嚴(yán)格控制規(guī)模；挖掘空間資源，適應(yīng)市場需求。”

關(guān)鍵詞：居住用地布局 相關(guān)因素 城市化

一、城市化進(jìn)程的影響

雖然各種學(xué)術(shù)科目經(jīng)常以自身角度為出發(fā)點對城市化的內(nèi)涵進(jìn)行不盡相同的解釋，但城市化進(jìn)程通常被解釋為非城鎮(zhèn)人口向城鎮(zhèn)遷移的過程。其中城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝诋?dāng)中的占比是衡量城市化水平的常規(guī)指標(biāo)。非城鎮(zhèn)群體城市化進(jìn)程在推動空間布局?jǐn)U張的同時，也會影響城市居用地的布局形態(tài)。形式各異的城市化進(jìn)程也將產(chǎn)生不同類型的居住用地布局形態(tài)。

同一歷史時期的城市化水平在世界各國主要城市具有不同的表現(xiàn)形式，呈現(xiàn)出形式各異的表象，但是最終都可以歸納總結(jié)出一些規(guī)律。在城市化早期，城市經(jīng)濟發(fā)展相對落后，第三產(chǎn)業(yè)停滯，城鎮(zhèn)人口聚集速度遲緩，城市化水平在達(dá)到10%程度之后逐漸加快提升，用相對較長的一段時間才能形成城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械谋戎剡_(dá)到30%以上。隨后城市化水平則開始快速發(fā)展，在這個階段的城市化水平顯著提升，對城市經(jīng)濟發(fā)展具有推動作用，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤诙唐趦?nèi)達(dá)到60%。接著城市化水平則進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，呈現(xiàn)出緩慢變化或略有下降的態(tài)勢。

與此同時，城市空間布局在一座城市不同的發(fā)展時期也是不盡相同的，處于一個不斷變化的過程中。工業(yè)化發(fā)展作為動力推動了城市化水平提升的“起步”，在19世紀(jì)科技革命當(dāng)中，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家將城市化定義為空間聚集，隨后城市化水平又轉(zhuǎn)為郊區(qū)化發(fā)展趨勢。最后成為導(dǎo)致城市核心區(qū)域衰退的根源，出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。

所以，對城市居住用地布局的規(guī)律進(jìn)行概括總結(jié)：在城市化早期，城市居民大規(guī)模聚集到城市，居住用地則以集中蔓延的形式為“主旋律”；當(dāng)郊區(qū)化現(xiàn)象出現(xiàn)時，居住用地布局呈現(xiàn)出由城市中心區(qū)域向周邊郊區(qū)縣擴散的趨勢，以平衡城市中心區(qū)域的過度發(fā)展。

二、交通網(wǎng)絡(luò)及交通技術(shù)的影響

城市交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)作為城市空間的載體和鏈接方式，不光是推動城市覆蓋面積迅速擴張的基礎(chǔ)，還是城市邊界不斷擴張的根本。與此同時，交通運輸工具及其管理模式的快速發(fā)展也使得交通網(wǎng)絡(luò)大規(guī)模構(gòu)建得以實現(xiàn)，尤其在北上廣深等城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，有利于城市空間布局的發(fā)展。

北京市城市空間布局經(jīng)過建國以后幾十年的發(fā)展，最終形成如今交通網(wǎng)絡(luò)環(huán)狀加放射的棋盤型結(jié)構(gòu)，其缺點就是各聯(lián)絡(luò)線和環(huán)線交通在高峰期間都非常擁堵。從上世紀(jì)90年代，北京市開始分期進(jìn)行市內(nèi)環(huán)路建設(shè)與原有市內(nèi)舊損道路改造修復(fù)，至今道路建設(shè)已經(jīng)基本完成，今后還將進(jìn)一步對城市軌道交通建設(shè)進(jìn)行完善。

同時，交通道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)是交通可達(dá)性的表現(xiàn)形式，交通運輸技術(shù)的發(fā)展逐漸幫助人們擺脫了空間的限制，也就是說，空間距離作為城市居民在選擇居住區(qū)域影響因素時的作用已經(jīng)越來越不顯著。其中，家庭轎車大眾化，對城市居住用地布局的演變起到本質(zhì)性影響，以及結(jié)合城市道路交通網(wǎng)絡(luò)的完善，降低出行時間，提高出行效率，這也就讓中高收入階層可以選擇到郊區(qū)居住

三、人文觀念的影響

在北京市傳統(tǒng)人文觀念中，南北城劃分主要以長安街為界，長安街以北為北城，以南為南城。北城往往聚集著北大清華中科院等高端教育資源，更有發(fā)達(dá)的經(jīng)濟社會發(fā)展和生產(chǎn)生活的現(xiàn)代化，例如中關(guān)村，金融街，奧運公園等。在傳統(tǒng)觀念中，歷史上的官宦人家都居住在北城，而且城市處于北京市的上風(fēng)向，風(fēng)水相對較好。

南城則具備濃厚的老北京文化底蘊，更貼近老北京居民的生活方式，還有新興的經(jīng)濟發(fā)展新區(qū)：麗澤金融商務(wù)區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)等。但在與北城進(jìn)行比較時，則存在比較突出的問題：

首先，北京市南北城優(yōu)質(zhì)教育資源差別明顯。通過觀察北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，除幾所分布在各郊區(qū)以外，北京市排名前50的中學(xué)有超過七成的分布在北城，北京四中、人大附中等最優(yōu)秀的中學(xué)全部分布在北城；排名前10的高等院校也全部分布在北城；同時，在圖書館、博物館等文化軟實力明顯落后于北城，南城在教育資源方面劣勢非常明顯。

其次，南城公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)方面相對滯后，經(jīng)過多年的發(fā)展，有些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然沒有達(dá)到北京市的平均標(biāo)準(zhǔn)要求，與北城相比，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模、功能配套設(shè)置等方面仍然存在比較大的差距。

最后，與北城具備先進(jìn)水平的六大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)相比，南城明顯缺乏具備帶動南城整體發(fā)展的高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，以上這些因素，都導(dǎo)致傳統(tǒng)觀念對南北城的認(rèn)可程度差別明顯，以上這些因素都是導(dǎo)致南北城居住用地空間布局分化嚴(yán)重的。

四、國家政策的影響

國家政策的影響對于國內(nèi)城市居住用地布局具有指令性影響。我國關(guān)于居住用地布局和人口管控的政策在改革開放之前，由于采用了城鄉(xiāng)相互隔離政策，以實現(xiàn)限制人口遷移，這就導(dǎo)致忽視了市場自身的作用，僅僅關(guān)注于人為控制，城市居民在當(dāng)時并沒有自主選擇居住住房的權(quán)利，主要來源于單位福利分配。

北京市在上世紀(jì)90年代之前居住形式以“大院式”為主，這種模式的一個主要缺陷是：居住用地與各種功能分布相互混雜，居住環(huán)境紛亂。伴隨著土地有償使用制度的實施，土地使用權(quán)的價值受到越來越多的關(guān)注，利益的驅(qū)動也就促使人們更多地將目光放在如何更有效地使用土地資源，在市場經(jīng)濟運行機制基礎(chǔ)上考慮級差地租。

與此同時，我國在20世紀(jì)90年代之后開始實施住房制度改革，這就徹底打破了在此之前計劃經(jīng)濟時代的住房福利分配制度，住房商品化作為刺激社會消費的新型措施，極大地刺激了城市居民的消費欲望，也改變了城市居住用地布局，城市化水平的快速提升以及住宅市場的放開，這兩種合力作用催生了大量的市場需求，也開啟了商品房市場“黃金十年”，住宅市場化制度和城市化程度的迅速提高共同導(dǎo)致巨大的住宅市場需求量，刺激北京市房地產(chǎn)市場不斷多樣化與豐富化，刺激了經(jīng)濟發(fā)展，改變了城市居民對于住房的觀念，也徹底對城市居住用地布局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

五、城市規(guī)劃的影響

城市規(guī)劃是指政府部門為了充分利用城市空間以及綜合部署城市各項建設(shè)工程，以發(fā)展眼光、科學(xué)論證、專家決策為前提，城市規(guī)劃直接決定著一座城市的空間布局。通過分析北京市近30年來城市布局發(fā)展歷程，新頒布的城市規(guī)劃方案都將徹底改變城市屬性、職能定位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展以及土地利用程度等方面。《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》的每次修改方案都會影響北京市近期的發(fā)展方向和空間布局，該總體規(guī)劃提出構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上形成城市核心區(qū)域-周邊新城-建制鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)。圍繞新城建設(shè)、建制鎮(zhèn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)，形成高效的網(wǎng)狀城市空間結(jié)構(gòu)。

其次，根據(jù)北京市住建委對于不同居住區(qū)住宅建筑的住宅密度、容積率控制、樓層高度控制等限制條件，則帶來了居住區(qū)類型的多樣化，從客觀上導(dǎo)致住宅市場產(chǎn)品多樣化和城市空間分布的差異化。在分析城市規(guī)劃和居住用地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對北京市城市規(guī)劃歷程進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)城市規(guī)劃始終對城市居住用地布局、空間結(jié)構(gòu)等方面起著積極的參考和引導(dǎo)作用。

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作者簡介：劉張欣（1992.09—）男，山西人。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。