房價上漲對消費的影響機制研究

李菲菲

摘 要 筆者在文獻分析的基礎上，將房價上漲對消費的影響機制概括為直接效應、抵押效應、預期效應和預防性儲蓄效應。并據此提出了加快建立房地產發展長效機制、推動房地產金融產品創新、完善稅收及保障制度建設等相關政策的建議。

關鍵詞 房地產財富效應 傳導機制 消費

國外許多研究已經表明房價的變動可能影響居民消費，未來如果房地產價格繼續上漲，房產凈值的占比會不斷增加。而上漲的房價是否會影響居民消費，損害居民福利，進而掣肘我國經濟發展？從理論和實踐上，這些都是亟須回答的問題。本文彌補了現有文獻關于房地產財富效應傳導機制論述中的不足，深入分析了房價變動如何作用于居民消費，從房地產政策和增加居民收入層面為政府提供了建設性啟示。

一、文獻綜述

房價上漲對消費的影響，一般被稱為房地產財富效應。按照《新帕爾格雷夫經濟學辭典（Q-Z）》的解釋，假設其他條件保持不變，居民持有貨幣余額的變化對居民消費支出的影響就是財富效應。房地產財富效應是指，由于房價變動導致房產價值變化，從而影響居民消費。

在房地產財富效應機制研究中，最權威的當屬Ludwing&Slok（2002）提出的六種不同的作用機制：第一，兌現的財富效應。是指房屋出租、出售的收益受房價上漲的影響而增加，從而增加消費。第二，未兌現的財富效應。即使不兌現，房價上漲讓擁有房屋的居民也感覺自己有錢了，通過“財富幻覺”影響增加消費。第三，流動性約束效應。主要討論房屋抵押收益的影響。第四，預算約束效應。針對租房者，房價上漲很有可能引起房屋租金上漲，房租上漲，租客可能會減少其他方面的消費。第五，替代效應。針對計劃購房者，房價上漲，購房勢必需要更多的資金，購房者可能會壓縮其他消費。第六，信心效應。主要體現在有房者對宏觀經濟和房地產市場的信心，認為其房產投資收益是持久的、穩定的，消費支出也會相應增加。而有房者的消費習慣在全社會產生示范效應，帶動社會總消費水平的提升。

國內學者在整理介紹國外學者觀點的基礎上，分析了中國房地產價格變化對消費的影響。劉建江（2005）在國內首次闡述了房地產財富效應的定義，并總結了其傳導機制，但是判斷房價上漲對消費的影響作用不顯著。袁冬梅（2009）提出預防性儲蓄效應和傳統消費心理效應，認為在房價波動不斷增大的情況下，受我國居民傳統心理影響，房價過高會抑制居民的消費欲望。

二、中國房地產財富效應傳導機制

從已有研究可以看出，房地產財富效應傳導機制主要是從實際發生的影響和心理預期兩個層面發生作用，而且對不同的人群，有不同的作用。通過作用方向、作用對象、實現條件等方面的剖析，本文將房地產財富效應傳導機制歸結為四種效應，房地產財富效應則是這四種效應相互作用、此消彼長的結果。

第一，直接財富效應，主要作用對象是有兩套以上住房的居民，他們在滿足自住需求基礎上有多余的房屋出租、出售，房價上漲，房屋租金和售價相應增加，刺激房主消費支出增加，因此作用方向是正向。直接財富效應的強弱，主要看有兩套及以上房產的家庭所占比例。目前，不同群體的住房資源占有極不平衡，實際擁有兩套以上住房家庭的比例較小。考慮到邊際消費遞減，當財富在少數人手里集中時，每一單位財富的增加，家庭消費是逐漸減少的。因而，直接財富效應盡管作用力度較大，然則作用的空間較小。如果將來更多的住房資源集中在少數人手里，直接財富效應的作用力度隨著房價的上漲會逐漸減弱。第二，抵押效應，通過房地產抵押融資獲得更大的流動性，從而增加消費支出，作用對象是住房所有者，作用方向是正向；房價上漲有益于提高貸款額度，對消費有促進作用。然而受傳統觀念的影響，中國人喜歡買房置業，傳承后代，一般不會將房產抵押以換取資金進行消費。另一方面，目前中國的抵押消費貸款在貸款期限、額度、用途以及貸款人年齡、房齡等方面都有限制，擁有住房的居民即使將房產抵押貸款，大部分也不會用于消費。隨著各種消費類貸款產品不斷推陳出新，抵押效應的作用也會越來越顯著。第三，預期效應，房價上漲增加了居民對個人財富以及整體經濟環境的良好預期，即使實際收入沒有增加，也使得居民更傾向于增加消費，也屬于正向效應，作用對象主要是住房所有者，沒有滿足住房需求的居民也會受到一定影響，但影響較小。預期效應的作用程度取決于兩方面，一是宏觀經濟的穩定增長，二是房地產市場的穩定發展。從宏觀經濟層面看，自從1992年確立了市場經濟體制改革目標以后，中國開始了由計劃經濟轉向市場經濟的長期過程，宏觀經濟充滿不確定性。從房地產市場發展角度看，房地產市場發展尚不足20年，相關法律規范還不完善。各方面的不確定性，使居民無法對自己的消費支出做理性預期，預期效應發揮地作用微乎其微。第四，預防性儲蓄效應，主要作用對象是未來有購房需求的人群，包括租房者、換房者、房地產投資者等，作用方向為負向。一是租房者。房價上漲，房租一般會隨著上漲，租客為了支付更多的房租可能會增加儲蓄，削減其他開支；二是購房者。隨著房地產價格的不斷上漲，居民購房的首付款和還貸壓力增大，為了購房也只能進行更多的儲蓄。而且房價上漲，滋生了眾多房市投資者和投機者。從整體來看，房價上漲的越快，居民為住房的消費支出就越多，房地產市場的投資、投機者越多，預防性儲蓄效應作用也越大。

三、結論和政策建議

房產是中國家庭最重要的財富，對許多家庭來說甚至是唯一的財富。目前，中國房地產財富效應表面上可能不顯著，但實際上通過多重效應的組合作用，深入影響了居民的消費結構。據統計，2015年中國私人消費增長8.4%，高于6.9%的GDP增速，拉動中國經濟的主動力已經逐漸由投資轉移到消費。房地產財富效應的研究從新的角度關注房價波動對居民福利的影響，關注內在消費結構變化的動因，而如何更好地發揮房產財富效應的作用，主要有以下幾點內容：第一，改變以往房產調控政策短視性、后發性的特點，建立系統性的長效機制，引導房地產市場的平穩健康發展。第二，推動房地產金融產品創新。目前，金融市場的房產抵押產品有種種限制，市場也不十分規范，不利于消費者靈活便利地將不斷增值的房屋財產轉變為當期消費。第三，完善房產稅、遺產稅等相關稅收制度建設，從制度層面推動了傳統觀念的改變，轉變了人們的消費觀念。第四，完善各項保障制度，促進保險行業發展。未來中國消費的主力軍應該是基本滿足住房需求的人群，這部分人目前面臨著巨大的還貸壓力，大部分還要考慮子女教育、父母養老、個人人身意外或者未來養老問題，不斷增長的房價和未來生活的不確定性使得這部分人有錢也不敢花。因此，要想釋放更多的消費，必須要促進保險行業的完善和發展，建設完善教育、重疾、意外以及養老等多層次、全方位的保障，減少各種不確定性因素對居民生活的影響。

（作者單位為中國社會科學院研究生院城市發展與環境研究系）

參考文獻

[1] Ludwig，A.，T. Slok . The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries[Z] . International Monetary Fund Working Paper02/1，2002.

[2] 劉建江，楊玉娟，袁冬梅.從消費函數理論看房地產市場財富效應的作用機制[J].消費經濟，2005（02）：93-96.

[3] 袁冬梅，劉建江.房價上漲對居民消費的擠出效應研究[J].消費經濟，2009（3）：7-10.