匯率變動與房價波動的相互影響

【摘要】文章首先對匯率與房價之間的互動關系進行了文獻回顧，在此基礎上，從兩條途徑對人民幣匯率變化與房價波動的相互影響進行了理論分析，分別是貨幣供給量途徑與短期國際資本流動途徑。

【關鍵詞】匯率 貨幣供給量 短期國際資本 房價

一、引言與文獻回顧

1998年房地產市場化改革之后，我國房地產的投資額不斷增加，房價也隨之表現為不斷上漲。同時，人民幣匯率自2005年“7·21”匯改至今，總體呈現單邊升值至2014年。期間，我國外匯儲備增長了198%，房地產行業的外商直接投資增長了539%。匯改前的1998年至2005年，我國房價年均遞增4.7%，匯改后的2005年至2015年間，年均遞增8.9%，顯著高于匯改之前的增速。房地產市場作為我國重要的投資型市場，匯率的變動是其價格波動的誘因，關于兩者之間的互動關系，國內外學者從不同的角度進行了研究：

高波（2006）基于新開放經濟宏觀經濟學匯率決定理論，闡述了匯率影響房價的效應途徑。[1]Soyoung Kim（2009）以韓國為例檢驗了資本流動是導致國內資產價格的上漲的原因。[2]黃飛雪（2010）利用SVAR模型發現，在匯率機制傳導過程中，央行的干預措施導致貨幣供應量被動增加從而直接導致了房價上漲。[3]李芳（2014）通過構建MS-VAR模型發現在不同的經濟狀態下變量之間的動態關系不同。[4]B ZHAO（2015）建立了兩期的代際交疊模型來說明房地產泡沫的存在。[5]韓鑫韜（2015）構造MVGARCH-BEKK模型發現匯率對房價增速的影響遠超利率和貨幣供給量對房價增速的影響。[6]蔡彤娟（2015）構建MS-VAR模型實證表明人民幣匯率對房價起到短期但不穩定的正向引導作用。[7]綜上所述，國內外學者對兩者關系的傳導途徑研究中，貨幣供給量途徑和短期國際資本流動途徑是關注的重點。

二、匯率變動與房價波動的相互影響

文章將四變量之間相互影響的傳導途徑總結在圖1中。

（一）人民幣匯率、貨幣供給量與房價之間的相互影響

人民幣升值可以通過貨幣工資、生產成本、貨幣供應與收入機制等途徑造成物價的下跌，導致國內經濟的緊縮。在此情況下，央行會采取擴張性的貨幣政策使得貨幣供給量增加。[1]另外，人民幣持續升值的預期會加速外資的流入，迫使央行為維持匯率的穩定，造成貨幣供給量的增加。2005～2015年期間，隨著人民幣匯率升值23.97%，外匯儲備增加了306.70%，同期貨幣供給量增加了366.03%。貨幣供給量的增加通過引起通貨膨脹、降低實際利率，使得貨幣流向具有保值功能的房地產行業。另外，房價與銀行信貸波動之間存在雙向因果關系，前者的上漲通過財富效應影響后者的規模，后者反之通過流動性效應影響前者。

（二）人民幣匯率、短期國際資本流動與房價之間的相互影響

國際資金受到人民幣升值預期的影響，以各種渠道進入中國市場，出于對持有貨幣機會成本的考慮和對高投資回報的預期進入房地產市場。在房地產市場供給短期恒定的情況下，資金的流入造成市場供需失衡和房價的上漲。待房價上漲和人民幣升值預期的實現，投機者出售房屋并流出，獲得房價上漲和人民幣升值雙重收益。由于預期效應具有自我強化、自我循環的特征，當投資者對匯率和房價預期一致時，使得人民幣持續升值或貶值以及房地產價格暴漲或暴跌。目前我國的投資渠道不夠豐富，我國房價上漲的預期，吸引短期國際資本的流入，若房價脫離基本面過快增長導致泡沫，國際資本必然會抽離以鎖定利潤和規避風險。投機和逐利資本在短時間內大量的賣空交易擴大了房價波動，在預期效應與羊群效應的催化作用下，加劇了房價波動對匯率的影響。

（三）短期國際資本流動與貨幣供給量的相互影響

短期國際資本的流入會導致國內貨幣供給則增加，進而通過影響利率緩解國際資本的持續流入。當本幣面臨強烈升值壓力時，央行的外匯干預政策導致外匯儲備的攀升，使得外匯占款成為央行發行基礎貨幣的重要渠道，并在乘數作用下造成貨幣供應量大幅增加。流動性的過剩擴大了總需求，導致需求拉動型通貨膨脹，迫使央行用各種貨幣政策工具來沖銷為穩定匯率市場而造成的基礎貨幣的增加，最終破壞了央行貨幣政策的獨立性，也使得穩定匯率市場和穩定房地產市場兩者難以兼得。

綜上所述，人民幣升值短期會造成房地產價格的上漲，但是由于資本持續的流入造成流動性泛濫，使得實際利率的下降、匯率升值預期的淡化以及房地產價格泡沫的形成，最終導致資本的流出，人民幣匯率的貶值與房地產價格的回落。

參考文獻

[1]高波.匯率沖擊與房地產泡沫演化：國際經驗及中國的政策取向[J].經濟理論與經濟管理2006（07）：38-43.

[2]Soyoung Kim，.Do Capital Inflows Matter to Asset Prices？The Case of Korea[J].Asian Economic Journal，2009，23（03）：323-348.

[3]黃飛雪.基于SVAR的中國貨幣政策的房價傳導機制[J].當代經濟科學，2010（10）：26-35.

[4]李芳.人民幣匯率與房地產價格的互動關系——基于2005- 2012年月度數據的MS-VAR模型分析[J].國際金融研究，2010（03）：86-96.

[5]B ZHAO.Rational housing bubble[J].Economic Theory，2012， 60（1）；141-201.

[6]韓鑫韜.匯率變化與房價波動——來自中國房地產市場的證據[J].金融與經濟，2015（04）：74-79.

[7]蔡彤娟.人民幣匯率變動對中國房地產價格影響的實證檢驗[J].價格理論與實踐，2015（10）：87-89.

作者簡介：郭蓉（1990-），女，漢族，湖南長沙人，學歷：在讀碩士研究生，研究方向：房地產與金融。