關(guān)于完善農(nóng)房抵押貸款的一些探索

廖丁瑤

【摘要】2015年12月，樂清正式列入農(nóng)房抵押貸款試點縣，并在全國率先開展農(nóng)房抵押貸款工作。截至2016年12月，樂清市農(nóng)房抵押貸款余額49.20億元，位居全國首位，比年初增加8.38億元。本文從實際出發(fā)，總結(jié)了一年多來樂清在農(nóng)房抵押貸款試點工作中的一些經(jīng)驗做法及成效，充分分析了當(dāng)前農(nóng)房抵押貸款在操作中存在的問題，并提出了建設(shè)性的意見。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)房抵押貸款 農(nóng)村金融 試點

一、主要做法

（一）出臺了系列制度，保障農(nóng)房保障試點工作迅速開展

出臺《2016年～2017年樂清市深化農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點實施方案》，為試點工作提供堅強的制度保障。在具體操作中，由市財政和銀行共同設(shè)立了830萬元的“信聯(lián)信惠農(nóng)貸”風(fēng)險保障金，如發(fā)生不良貸款，按40%的比例對出險銀行進行風(fēng)險補償。同時，強化銀行不良處置本金損失補償、貨幣安置周轉(zhuǎn)金和獎勵，由市財政出資500萬元設(shè)立風(fēng)險補償基金，對金融機構(gòu)在2016年、2017年因農(nóng)房抵押貸款中發(fā)生的不良貸款處置或核銷后而造成本金損失的，由政府承擔(dān)貸款本金凈損失的60%，每筆最高不超過20萬元。此外，向人民銀行溫州市中心支行申請75萬元金改經(jīng)費，專項用于農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險補償和獎勵，惠及樂清市農(nóng)行等4家銀行，共獲得風(fēng)險補償金29.67萬元。

（二）創(chuàng)新了金融服務(wù)，滿足了多元化融資需求

如在準(zhǔn)入條件上，農(nóng)行、中行、建行將農(nóng)房房齡準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由20年放寬至40年，使“高齡”農(nóng)房也能享受到改革紅利；在評估方式上，農(nóng)商行、農(nóng)行建立自行協(xié)商估價制度，根據(jù)每個地段的周邊經(jīng)濟程度、交通位置及配套條件、變現(xiàn)能力等，結(jié)合附近的房產(chǎn)價值，制定出年度各路段的指導(dǎo)價格，200萬以下的可自行協(xié)商確定價值，農(nóng)商行還對一般小額貸款實行免專業(yè)機構(gòu)評估、免擔(dān)保和免保險等“三免”政策，農(nóng)戶每戶可減少貸款評估費用500～750元；在授信期限方面，農(nóng)商行實行一次授信、隨借隨還、循環(huán)使用，授信期限1～5年，有效降低農(nóng)戶轉(zhuǎn)貸成本，農(nóng)商行的農(nóng)房抵押貸款最高額度達(dá)300萬元；在擔(dān)保方面，農(nóng)行、郵儲行推出“農(nóng)房抵押+小額保證保險”“農(nóng)房抵押+個人擔(dān)保”“農(nóng)房抵押+擔(dān)保公司擔(dān)保”等多種擔(dān)保方式。

（三）加強了防控措施，有效降低金融風(fēng)險

重視第一還款來源，開展農(nóng)戶經(jīng)營項目和還款能力評估，切實把好資金用途關(guān)；差別對待第二還款來源，根據(jù)抵押農(nóng)房變賣能力，實行差別化抵押率折算，主要城鎮(zhèn)房產(chǎn)視同國有房產(chǎn)，抵押率70%、農(nóng)村一般房產(chǎn)抵押率50～60%，同時限定農(nóng)房只能為產(chǎn)權(quán)人本人貸款抵押，不得為他人提供擔(dān)保。同時，實施差異化擔(dān)保方式，農(nóng)行、建行、工行、村鎮(zhèn)銀行、中信銀行、民生銀行等機構(gòu)對于地處偏遠(yuǎn)農(nóng)村或變現(xiàn)能力相對較差的農(nóng)房抵押貸款，要求追加第三人連帶責(zé)任保證，對抵押房產(chǎn)地處自然災(zāi)害較多或易發(fā)生火災(zāi)區(qū)域的，要求借款人追加房產(chǎn)保險，以降低貸款的意外風(fēng)險，并將區(qū)域法院執(zhí)行能力納為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

（四）靈活運用處置方式，確保農(nóng)房處置合法合理

當(dāng)發(fā)生不良貸款時，先由銀行采取貸款展期、以貸還貸、減免罰息、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、重組等方式處置不良貸款，如果上述方式無法化解不良貸款，再走司法途徑。在司法處置過程中，嚴(yán)格執(zhí)行“先安置、后處置”的原則，對被執(zhí)行人僅有一處住房的，采取貨幣安置為主的方式安置被執(zhí)行人和其家屬，貨幣安置款總額最高不超過9萬元，安置款從房屋拍賣款中支出。如被執(zhí)行人自動騰退房屋的，安置款可在標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮20%。

二、取得的成效

樂清在實踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)房抵押貸款盤活了農(nóng)民資產(chǎn)，又提高了銀行效益，是一項雙贏的舉措。

（一）極大滿足了農(nóng)民融資需求

據(jù)人行樂清市支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2016年12月，樂清市農(nóng)房抵押貸款累計發(fā)放12379筆，平均每筆36萬元，克服了農(nóng)戶信用貸款額度不高等問題。

（二）降低了農(nóng)民融資成本

2016年，樂清市人行積極爭取支農(nóng)再貸款，加大對農(nóng)房抵押貸款試點的定向支持。樂清市兩家地方法人機構(gòu)累計運用5.1億元支農(nóng)再貸款資金，專項用于發(fā)放農(nóng)房抵押貸款，執(zhí)行優(yōu)惠利率（年利率最高不超過5.75%），比全市農(nóng)房抵押貸款加權(quán)平均利率低0.6個百分點。

（三）有效改善了金融環(huán)境

農(nóng)房抵押貸款逾期率控制在較低水平，且不存在風(fēng)險傳遞，被銀行業(yè)普遍看好。特別是通過農(nóng)房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，活躍了農(nóng)村金融市場，且實現(xiàn)了銀行與農(nóng)戶雙贏。

三、存在的問題

一是農(nóng)房抵押處置范圍受限。從頂層設(shè)計層面，目前《房屋登記辦法》規(guī)定農(nóng)房流轉(zhuǎn)只能限于集體成員內(nèi)部，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》等文件規(guī)定農(nóng)房住宅不得向城市居民出售。目前，大部分地區(qū)包括溫州農(nóng)房的流轉(zhuǎn)一般只能在同一集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部間轉(zhuǎn)讓。同時，受傳統(tǒng)觀念影響和基于人情世故的考慮，同一集體經(jīng)濟組織成員又不愿購買抵押處置房屋，導(dǎo)致農(nóng)房處置困難。

二是非試點地區(qū)業(yè)務(wù)合法性問題受到考驗。樂清成功申報農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點，試點工作得到全國人大暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款的授權(quán)，農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)“合法化”，但非試點地區(qū)的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，仍然面臨合法性問題。

三是農(nóng)房抵押配套政策仍不完善。目前，仍然缺乏統(tǒng)一的“農(nóng)房抵押登記辦法”，各地對受理的農(nóng)房抵押登記業(yè)務(wù)處理存在較大差異，從溫州全市來看，各地建立的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，由于缺少市場化要素和中介機構(gòu)參與，并未發(fā)揮真正作用。

四、相關(guān)建議

（一）修訂農(nóng)房抵押貸款相關(guān)法律規(guī)定

修訂《物權(quán)法》等法律中有關(guān)規(guī)定，明確農(nóng)村宅基地的物權(quán)屬性和財產(chǎn)權(quán)屬性，允許宅基地自由或有條件地進入市場交易機制，加快建立與農(nóng)房抵押融資相適應(yīng)的正式法律制度框架。

（二）完善抵押配套制度建設(shè)

統(tǒng)一制定農(nóng)房抵押貸款管理辦法，明確抵押登記、流轉(zhuǎn)的具體流程，規(guī)范相關(guān)業(yè)務(wù)操作；完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺建設(shè)，引入評估、登記等市場化要素，為農(nóng)房抵押貸款房屋的流轉(zhuǎn)、處置打造有效的服務(wù)支撐平臺。

（三）進一步完善風(fēng)險補償機制

建立住房抵押貸款保證基金，成立農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司，建立風(fēng)險補償基金，為金融機構(gòu)提供風(fēng)險保障。同時，放寬農(nóng)房抵押貸款呆壞賬核銷條件，對農(nóng)房抵押貸款給予財政貼現(xiàn)等多種方式，規(guī)避各類風(fēng)險，促進農(nóng)村住房抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。