房地產營改增后的稅負增減問題探析

李欣

【摘要】營改增目前在建筑業、房地產業、金融業以及生活服務業得到了廣泛的應用，確保企業的稅負下降。文章基于這一背景，針對房地產營改增后的稅負增減問題展開討論。

【關鍵詞】房地產企業 營改增 稅負增減問題

在房地產行業中推行“營改增”是“營改增”中的重要環節，具有難度大且相對比較重要，對我國經濟市場的發展有著重要的影響，與社會發展也有密切的相關性，是社會關注的重點。房地產行業有效實施“營改增”對于“營改增”能夠順利推廣具有重要作用，也關系者政府宏觀調控的效果。

一、“營改增”對房地產稅收的影響

（一）房地產稅率變化

從房地產營業稅分析，房地產企業在經營過程中都是按照房產5%的稅率進行營業稅的繳納。在營改增后，房地產企業將以11%的稅率進行增值稅的繳納，雖然從增值稅的收納范圍來看比營業稅多出很多，但是由于增值稅歸屬于價外稅的范疇，在計稅時能夠進行進項稅額的抵扣，并且由于“營改增”的目的是為了減負[1]。因此，稅率的高低不是決定房地產稅負的決定性因素。需要通過完善抵扣條款，實現增值稅抵扣的全面性，即使“營改增”之后房地產稅率有所提升，但從理論上分析還是能夠實現房地產稅負的下降。

（二）房地產計稅方法的改變

第一，營業稅計稅方法為：營業稅應納稅額=計稅依據×適用稅率。計稅依據是指應稅業務的銷售額、銷售無形資產的款項以及銷售不動產的款項，總稱為營業額。營業額是指納稅人在出售有形或出租資產、無形資產向對方收取的全部費用。第二，增值稅計稅方法為：增值稅應繳稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。銷項稅額就是指納稅人提供應交稅費服務按照銷售額以及增值稅稅率計算的增值稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。進項稅額就是指納稅人在購買貨物或享受應交稅費服務時支付的增值稅額。

總而言之，營業稅與增值稅在總體來說有很大的差異，主要區別在于：第一，征收營業稅時，營業稅的本質就是價內稅，房地產企業在銷售房地產時從買房獲得的所有款項以及銷售房產而獲得的費用，再根據稅法的相應條款，乘以營業稅稅率，即可得到應繳稅額；而在實施增值稅之后，其本質是價外稅，首先需要將含稅營業額通過計算分出不含增值稅的稅額，然后在通過稅法的相關規定，乘以增值稅稅率得到銷項稅額，然后將銷項稅額與進項稅額相抵扣，從而得到最終應當繳納的稅額[2]。第二，營業稅與增值稅從本質上來說有著較大的區別，其在核定稅額時所用的計算方法不同；第三，在確定計稅額時，營業稅的成本利潤率僅需要省級稅務機關即可確定，而增值稅則需要有國家稅務總局來確定。

（三）發票使用情況變化

第一，“營改增”前：2007年國家就發布規定，房地產企業在銷售房地產時所獲得的收入必須依照相關條款開具發票，發票可以由納稅人自開以及稅務機關代開，而其他機關和單位禁止代開。第二，“營改增”后：增值稅專用發票只提供給符合納稅人資格的納稅人，其是會計憑證也是完稅證據，在增值稅的審核與計算中具有重要作用，也是房地產企業財務管理中的重要證據。增值稅專用發票與 一般發票有很大的差異，這主要是由于發票上所寫的增值稅稅額能夠抵扣進項稅額，增值稅稅額主要來自于房地產企業購買商品以及服務時向對方支付的增值稅，其深層含義在于增值稅發票將產品從生產到消費時的每個環節都聯系起來，能夠反映完整的增值稅鏈條，從而充分表現增值稅對于推動我國經濟市場發展的作用。總體來說，銷售不動產統一發票僅能作為會計憑證，管理和處理的層次相對較低，且不能用作抵扣；增值稅專用發票除了能夠作為會計憑證，且管理和處理更加嚴格，能夠作為抵扣款項的憑證。

（四）優惠政策的變化

目前房地產的優惠政策主要有兩條：第一，企業以不動產向其他企業融資并獲得股份，與其他股東一樣承擔投資所帶來的風險，但是這種行為根據國家稅法相關條例是不征收營業稅的；第二，房地產企業自己投資建設并使用的建筑，這種做法可以免繳營業稅。但是在2016年實施營改增之后，優惠政策如何改動尚未給出具體回答。但是財政部新聞發言人發表聲明指出，為了確保“營改增”降低行業稅負的目的，原則上將保持現有稅收的優惠政策，從而促使企業得到更好的發展。由此可以看出，房地產企業的優惠政策會將持續實現。

二、房地產企業應如何面對“營改增”

（一）提升納稅意識

在“營改增”之后，由于增值稅計算方法不同于營業稅計算方法，其重點在于進項稅額抵扣，那么就需要收集增值稅相關發票，房地產應當轉變傳統觀念，重視增值稅發票的收集，同若為了銷售方給出的優惠而沒有獲得增值稅發票，就無法抵扣進項稅額，這就導致重復納稅的問題出現。此外，如果不注重辨識所取得增值稅發票的真偽以及來源，不但不能夠抵扣進項稅額，而且很可能會涉及到司法訴訟。因此，房地產企業需要爭取認識增值稅發票對計稅的重要性，確保發票的準確性、真實性以及合法性。

（二）提高財務人員的專業水平

實施“營改增”之后，房地產企業的財務管理以及會計核算將會更加復雜，因此對財務人員專業水平提出了更高的要求，企業要督促財會人員積極學習新的稅收政策，并調整財務管理體系以及會計核算體系，使之與“營改增”更加符合，避免在工作中出錯。房地產企業應當注重發揮財務人員的作用，通過設立相應的獎勵機制，鼓勵財會人員考取中高級會計師、稅務師以及注冊會計師等資格證，從而提升企業財務管理水平。

三、結束語

我國與2012年開展了第四次稅收改革，主要改革內容就是將營業稅改為增值稅，也是就是標題提到的“營改增”，主要是為了解決目前稅收方面存在的重復交稅的問題，有助于提升企業經濟效益。

參考文獻

[1]于紅娜.“營改增”對房地產企業未來影響及對策分析[J].中國商貿，2015，23（14）：133-134.

[2]鄒忠明.營改增后房地產開發企業增值稅及相關業務處理[J].財務與會計，2016，32（21）：44-45.