淺析居民自治拆遷的適用性

鄧慧瓊

摘要：出于主體定位、強制執行手段程序繁瑣、補償無上限規定等現有拆遷模式的弊端，房屋結構、家庭人口、就業狀況、連片改造等客觀因素，時間進度要求、“一把尺子量到底”、說放就能放下、住戶拆遷意愿強烈程度、合理設置獎勵項等主觀因素情況考慮，居民自治拆遷成為可能。該模式具有有效化解拆遷主體與住戶矛盾、自治委員會的重要作用、激發住戶做住戶工作方式的優勢。補償標準的統一性、高效的自治組織、三個100%的附條件生效協議機制是居民自治拆遷的實施要點。

關鍵詞：居民自治拆遷；簽約；搬遷

中圖分類號：F299.229 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-0000-01

隨著城市建設的快速發展，項目房屋征拆成為制約建設進度的重要因素。分別于2011年、2016年公布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》、《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》規定房屋補償價值不低于征收決定公告之日的市場價格，未對補償上限做出規定，加之對集體土地補償沒有硬性約束，使得拆遷成為現時社會一大難題。居民自治拆遷充分發動住戶，激發住戶主動性，一定程度有效破解了這一難題。

一、居民自治拆遷的理論依據

1.現有征拆模式的弊端

（1）項目征拆主體定位。2011年前，實施項目由當地拆遷管理部門核發拆遷許可證。2011年后，征拆由當地房屋征收部門組織實施，亦可委托不以盈利為目的的單位實施。同時，需完成2011年前未完成拆遷項目的承接管理。

（2）征拆強制手段的弊端。對不予配合的部分被征收人，可按照《條例》進入司法程序。但對道路工程等工期要求短的項目來講，司法程序具有時間較長的弊端。

（3）現有征拆政策沒有補償上限規定

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房屋補償價值不得低于征收決定公告之日市場價。沒有上限稱為不配合征拆住戶漫天要價的誘因。

2.決定征拆進度的客觀因素

（1）房屋結構對征拆進度的影響。房屋征收部門在制定補償方案時，考慮推進工作，通常因成新率不同而擬補償標準差距不大，若實施征拆的項目范圍內房屋絕大多數房屋為年久失修的磚木、磚混結構，推進過程較與成新率較高的磚混現澆結構房屋混合整體難度要小得多。

（3）家庭人口、就業狀況對征拆進度的影響。若項目范圍內人口密度大，比如多個家庭同住一個院落、幾代人同住一個單元樓房；家庭無固定職業人員；還有部分家庭有殘疾人、勞改等特殊人群。狀況越差，對征拆工作影響越大。

（3）連片改造因素對征拆進度的影響。緊鄰正在實施改造的項目周邊，若有房屋較為破舊的小型小區或建筑群，則往往住戶改造意愿較強烈。隨著新建房屋的竣工，更突顯了現有建筑的破舊，且改造完成后，周邊會在較長時間內保持現有規劃，隨著時間推移，該處舊建筑居住條件會越來越差。長遠考慮，住戶往往有改造意愿，除考慮到舊建筑屬條管單位、確實不便出具規劃條件等，一般會一并進行改造。

3.決定征拆進度的主觀因素

（1）時間進度要求是征拆主體方面的主觀因素。根據時間進度要求、土地、房屋性質等，項目可分為片區改造、棚戶區改造、城中村改造、道路工程等多種形式。其中除道路工程實施時間要求較嚴格外，其他項目均可以在一定程度上充分運用群眾主動性主觀因素促進征拆工作。

（2）實施主體要真正做到“一把尺子量到底”。保證補償標準合理，補償結果公開、公平、公正，是保證任何項目順利實施的硬道理。才能保證住戶對政府的信任感，不合理只能助漲漫天要價、產生越來越多的釘子戶。

（3）住戶拆遷主動性意愿是決定進度更重要的方面。相對成新率較高的房屋結構，因項目范圍內基礎設施不完備、不具備供水、供氣、集中供暖、網絡等條件，往往伴隨出行不便，更有屋頂漏雨等情況，住戶往往改造意愿較強。

（4）合理設置獎勵項是激發住戶積極性的有效方式。在實施項目時，為有效激發住戶的積極性，在補償方案中設置單獨獎勵、單元獎勵、整幢樓獎勵，住戶可以相互做工作，增加搬遷的積極性、主動性，抓緊時間，爭取拿到全部獎項。

二、居民自治拆遷模式的優勢

1.有效化解了項目實施主體和居民之間的矛盾

通常的實施模式，住戶會認為雙方利益的對立性，本能產生對立情緒，實施主體追求進度，反過來住戶會以利益相逼，在強制執行措施程序時間長、難度大的條件下，雙方僵持，勢必造成進度緩慢。居民自治拆遷則通過統一住戶意見有效化解了這一矛盾。

2.居民自治委員會的重要作用

居民自治委員會是由住戶民主選舉產生的組織，運用民主與集中相結合、定期聽取住戶意見的方式開展工作，委員在住戶中一般為德高望重、具有一定影響力的長者，基于住戶對委員會成員的充分信任開展工作。

3.充分調動了居民之間相互做工作的主動性和積極性

通過合理設置獎勵項，在體現住戶自主拆遷意愿的基礎上，進一步激發住戶盡快搬遷的主動性和創造性。已簽約的住戶為領取單元獎勵、整幢獎勵會主動做未簽約的工作，幫助反映未簽約住戶存在的實際困難、尋找有效解決途徑、與實施單位溝通等，大大減小了拆遷阻力。

三、居民自治拆遷的操作要點

1.補償標準的統一性是前提

在一個項目實施中，一定要堅持“一把尺子量到底”，關乎政府形象、關乎住戶對政府的信任。推行“一個標準、三塊牌子”接受監督，一個標準即：公開、公平、公正；三塊牌子即：在改造區域的醒目位置掛上住戶簽約情況公告牌、簽約倒計時牌和周邊同類房屋價格公示牌；開通微博平臺公開簽約等工作進度，接受群眾和全社會的監督。

2.成立有效的自治改造組織

制定自治改造組織《工作規則》，明確運行機制和委員的權利義務，成員沒有工資報酬，只有少量的工作補貼和電話費，工作中，政府需體現對他們的關心，關心他們日常生活和家庭困難，給他們加油鼓勁激發熱情，保持自改委充足的戰斗力。

3.實行附條件的協議搬遷機制

嚴格三個100%來保證拆遷工作效果：第一個是由居民全體決定改不改，只有達到100%同意才啟動項目，達不到就擱置項目。第二個是100天內居民簽約率達到100%協議才正式生效，即附條件的協議搬遷，達不到擱置項目。第三個是房屋整棟騰退達到100%才兌付。

參考文獻：

[1]《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令590號）.

[2]《山西省國有土地上房屋征收與補償條例》（2015年9月24日山西省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過）.

[3]關于成都市金牛區在北城改造中實行居民自治的調研報告.政務調研專報，2015，6.

[4]晉中市市城區近年來拆遷相關資料.