鄂爾多斯“鬼城”的成因分析及對(duì)策思考

解婷婷 孫云龍

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

鄂爾多斯“鬼城”的成因分析及對(duì)策思考

解婷婷 孫云龍

(山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西 太原 030000)

鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮到蕭條，其根源問題是鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)，民間借貸和信貸擴(kuò)張、土地財(cái)政和住房預(yù)售制度、投資者短視與羊群效應(yīng)進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展，最終導(dǎo)致鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，“鬼城”隨即出現(xiàn)。

鄂爾多斯；鬼城；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

從2001年開始，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)高速增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，GDP穩(wěn)步增長，與此同時(shí)民間資本迅速積聚、信貸擴(kuò)張也蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)融資提供了保障。2011年之后，鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷狀態(tài)，越來越多的在建工程處于停工或半停工狀態(tài)。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，各個(gè)行業(yè)利潤率下滑，供給嚴(yán)重大于需求，特別是煤炭行業(yè)的不景氣，直接導(dǎo)致許多煤礦停業(yè)破產(chǎn)，資金來源中斷，加快了民間借貸危機(jī)的爆發(fā)。2012年之后，鄂爾多斯市部分地區(qū)出現(xiàn)了很多半拉子工程，最具有代表性的就是康巴什“鬼城”。

一、“鬼城”的概念界定

“鬼城”原指有神話色彩和靈異感突出的城市，但在城市化進(jìn)程中發(fā)生了語義遷移現(xiàn)象，特指在城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的空置率過高、甚至被遺棄的城市區(qū)域。“鬼城”具有廣泛性，也因其浪費(fèi)土地資源、造成巨大經(jīng)濟(jì)損失和損害城市良性發(fā)展等危害而備受關(guān)注。

二、鄂爾多斯“鬼城”形成的主要原因

1．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)

鄂爾多斯市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產(chǎn)業(yè)。近年來，雖著力發(fā)展羊產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)及食品副食等第一產(chǎn)業(yè)，輕工業(yè)、裝備制造等非煤產(chǎn)業(yè)以及文化旅游、金融商貿(mào)等服務(wù)業(yè)，煤炭產(chǎn)業(yè)比重有所下降，但是對(duì)于煤炭的依賴度并沒有太大影響，“一煤獨(dú)大”現(xiàn)象仍然顯著。近幾年，由于煤炭行業(yè)不景氣，煤炭行業(yè)的利潤大幅下滑，部分煤礦停產(chǎn)停業(yè)，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速不斷下滑，財(cái)政收入也不斷下降，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，社會(huì)資金流動(dòng)性嚴(yán)重不足，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

2．民間借貸以及信貸擴(kuò)張

在鄂爾多斯，煤炭和房地產(chǎn)是民間資金介入最多的領(lǐng)域。民間融資公司在鄂爾多斯最為繁榮，據(jù)中國人民銀行鄂爾多斯中心支行與國家統(tǒng)計(jì)鄂爾多斯調(diào)查隊(duì)聯(lián)合調(diào)查測(cè)算，2010年鄂爾多斯民間資本量達(dá)到2200億元，大量資金為了牟取高額利潤而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)的資金主要來自民間借貸而非銀行。民間借貸為房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展提供了資金保障。

3. 土地財(cái)政和住房預(yù)售制度

“土地財(cái)政”是對(duì)當(dāng)前地方政府在面臨財(cái)政困境時(shí)利用土地?fù)Q取財(cái)政收入這種短期行為的一種形象比喻，包括地方政府通過土地使用權(quán)出讓、土地稅收、融資、金融等方式獲得收益來直接或間接增加財(cái)政支出能力的行為。

住房預(yù)售制度是“鬼城”產(chǎn)生的共性原因。起初，設(shè)置住房預(yù)售制度的直接目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，吸引企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以促進(jìn)住房制度改革。但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)沒有一套健全的法律制度，信用體系及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度，導(dǎo)致住房預(yù)售制度逐漸成為了房地產(chǎn)開發(fā)商信用擴(kuò)張過度和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具，謀取高額利潤的制度保障。開發(fā)商利用房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的非對(duì)稱狀態(tài)，刻意制造房地產(chǎn)市場(chǎng)供求緊張關(guān)系，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求。

4.投資者不理性投資

鄂爾多斯憑借其富饒的自然資源，經(jīng)濟(jì)收入高速增長，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)超常規(guī)增長。同時(shí)由于其健全的市政設(shè)施以及優(yōu)美的環(huán)境設(shè)施，鄂爾多斯的房地產(chǎn)吸引著全國各個(gè)地區(qū)的投資者，炒房現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)商品房的建設(shè)只增不減，致使連續(xù)數(shù)年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，商品房庫存量節(jié)節(jié)攀升，導(dǎo)致投資者滯留在手中的房產(chǎn)易買難賣。從經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律上看，過度寬松的供求關(guān)系和旺盛的投資投機(jī)需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)增長失速和市場(chǎng)低迷。

三、鄂爾多斯“鬼城”問題的對(duì)策建議

(一)推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型

雖然鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產(chǎn)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展方面取得一定成就，但還是擺脫不了對(duì)煤炭行業(yè)的依賴，還保持著“一煤獨(dú)大”的特征，因此在發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)資源的全方面利用。除去最廉價(jià)的原煤開采，還可以促進(jìn)煤電一體化的發(fā)展，與此同時(shí)也需要電力輸送通道的建設(shè)等，產(chǎn)業(yè)的改型會(huì)帶動(dòng)其他一系列行業(yè)的發(fā)展。但是資源轉(zhuǎn)型也存在著問題，其一由于產(chǎn)業(yè)培育周期，其二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也受制度的影響。對(duì)于資源型城市，建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，相關(guān)部門監(jiān)督和大力配合實(shí)施，為其健康快速發(fā)展提供綠色通道，為資源型城市轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力，為其房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展注入活力。

(二)加大人才引進(jìn)力度，有序?qū)崿F(xiàn)就業(yè)吸納

人才的引進(jìn)對(duì)鄂爾多斯的發(fā)展至關(guān)重要，人才主導(dǎo)著創(chuàng)新、創(chuàng)造力和經(jīng)濟(jì)增長。發(fā)展人才戰(zhàn)略有助于鄂爾多斯文化和科技創(chuàng)新的發(fā)展，同時(shí)也可以帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人才帶動(dòng)科技創(chuàng)新，科技創(chuàng)新促進(jìn)生產(chǎn)力的釋放，鄂爾多斯可以改變其傳統(tǒng)的以固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)和能源投資為主導(dǎo)的發(fā)展模式，發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展，直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，對(duì)消滅鄂爾多斯的房地產(chǎn)庫存有決定性作用。

(三)房地產(chǎn)發(fā)展要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應(yīng)

對(duì)于鄂爾多斯來講，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是基礎(chǔ)，人口集聚是結(jié)果，城鄉(xiāng)人口以及外來人口結(jié)構(gòu)的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。有人類居住的地方，就會(huì)有房地產(chǎn)的發(fā)展，但是過度甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產(chǎn)業(yè)支撐和實(shí)現(xiàn)人口集聚的客觀條件，不僅會(huì)造成土地、資金的極大浪費(fèi)，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)、激化社會(huì)矛盾，美國底特律城市破產(chǎn)的教訓(xùn)就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須全方面發(fā)展，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，通過改善城市公共服務(wù)、增強(qiáng)就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚實(shí)現(xiàn)以業(yè)興城、依城聚人。

(四)引導(dǎo)住房回歸居住本質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的出發(fā)點(diǎn)就是要“以人為本”，住房需求是我國人民最本質(zhì)的需求，確保廣大居民實(shí)現(xiàn)居住權(quán)是政府和開發(fā)商最重要的任務(wù)。國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)發(fā)展中期，會(huì)出現(xiàn)住房需求旺盛、房地產(chǎn)市場(chǎng)容易投資過度，所以在這一特殊時(shí)期，國家和地方政策尤其要強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸，適當(dāng)抑制投資需求，嚴(yán)格遏制投機(jī)需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求基本平衡和市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。