延吉市房地產現狀及對策分析

(延邊大學經濟管理學院 吉林 延邊 133000)

延吉市房地產現狀及對策分析

劉星

(延邊大學經濟管理學院吉林延邊133000)

房地產行業與人們衣食住行的基本生活密不可分，而對于一個四線城市的延吉來說，該行業更是拉動延吉市經濟發展的一個不可或缺的動力。因此，我們有必要充分了解它現在的發展狀況以及目前出現的問題，并采用及時高效的措施來解決問題，以使其持續拉動國民經濟又好又快的發展。

房地產;現狀;問題;措施

引言

房地產行業在延吉市的經濟發展中雖然不是主要的發展動力，但也很大程度為其經濟發展做出了貢獻，近年來中國經濟發展速度放緩，房地產行業也不太景氣，在這種情況下，為了推動延吉市經濟繼續向好發展，進一步完善延吉市經濟發展結構，找出房地產行業出現的問題并加以解決顯得尤為重要。

一、延吉市房地產的現狀及成因

(一)供給方面現狀

延吉市是吉林省朝鮮族自治州的首府，也是朝鮮族自治州地區的政治、經濟、文化交流最繁華的地方。改革開放以后，延吉市城鎮化進程發展很快，經濟也取得很大進展，許多農村人口都遷居城市，也推動了房地產行業的發展。

早在前幾年投資房地產行業使一些人獲利，接著，在市場經濟條件的催生下，更多的人投身于該行業，也受一定金融危機的影響，從圖一可以看出，延吉市的房屋施工面積，房屋竣工面積以及房屋新開工面積2010年——2014年波動上升，到2015年有所下降，特別是2014年房屋的施工面積、新開工面積都有了很大的進展。

但是從房屋施工面積一方面來看，2010年施工面積為4631061萬平方米，到2014年增長到 7176137萬平方米，而在2015年，一方面，從國內大環境來看，經濟發展滯緩，房地產市場庫存壓力較大，投資者不會輕易將資金投入，另一方面，延吉市房產局為了整治市內房地產市場環境，進一步維護廣大消費者的權益，加強了對商品房預售許可證的管理，加強了對房地產開發企業預售合同網上登記備案程序的監督，使得2015年房屋施工面積下降，只有 5718771萬平方米，同時由于這一政策的管制，對房屋新開工面積也有很大影響。新開工面積減少到1334647萬平方米，增長率也降為-68%。

(二)需求方面現狀

在消費者購買需求方面，2015年，由于國家調整了各地的公積金最低首付，并宣布購買二套房產的房款首付由30%降至20%，使得人們對房地產的需求有了一定增加。

但是由于消費者普遍存在的求廉心理，即使在一些朝鮮族本地人去韓國賺了不少外匯收入的前提下，人們還是持幣觀望，等待價格下跌。而且受消費者對房產價格的預期心理的影響，使得其對房屋價格及其敏感，再加上他們對客觀房地產市場的了解的不夠全面，消費者獲取的房地產信息欠發達，不夠完善，為了避免資金的濫用，他們不得不參照他人，追從大眾的選擇，這種相互的觀望，也造成房地產消費市場相對低迷。

二、延吉市房地產存在的問題

(一)房地產開發方面。一些房屋質量不高，在交工以后不久就出現墻皮脫落，下水管道滲漏，門窗掉漆松動等現象。而現在人們的生活水平的提高，對住房的質量要求也在不斷提高，如果投資商建造的房產出現質量問題，消費者當然不會買賬，這從另一方面來說也使得房屋空置面積增加，因為延邊州的房地產情況大部分來自于延吉市的貢獻，從延邊州統計年鑒里看到，2010年到2015年，空置1——3年的房屋的面積依次為130756萬平方米、188573萬平方米、297116萬平方米、154108萬平方米以及262464萬平方米。此外，政府放寬對該行業的入行限制，致使投資者盲目生產，任意開發土地，造成土地資源的浪費現象嚴重。

(二)房地產市場法規建立方面。雖然近幾年來，延吉市陸續是從不同方面建立并完善了一些法規，比如推出預售房網上簽約、以及防偽合同，在具體實施過程中，為防止出現延長期限交房、爛尾房、同一房子賣給多個買主等情況，延吉市又出臺了《延吉市商品房預售資金監管實施細則》，以更加充分的保障購房者的合法利益。但總的來說還是不夠全面。

(三)房地產物業管理方面。一些物業管理企業經營管理活動不按法律法規的規定執行，從業人員行為粗暴，態度惡劣，不能做到以禮相待。還有一些物業管理公司由房地產開發企業直接成立，為小區提供管理服務，這樣的公司在專業性上面一般要求偏低。其次，物業管理費收取較難，這直接關系到物業服務質量的好壞，這樣很難讓業主滿意，就這樣惡性循環，物業管理工作很難開展。第三，物業費較高，過高的物業費無疑會給一些收入較低的家庭帶來一定的經濟壓力。

(四)房地產金融方面。房地產金融存在一定風險，投資商初始的投入資本很大一部分都來自向銀行的借款，而老百姓購房很多也都采用按揭貸款方式，經過這種轉換，房地產行業將該行業的投資風險轉嫁給了銀行，一旦房價下跌，房地產泡沫回落，銀行將會受到重創，許多壞賬收不回來，都會形成銀行的不良資產。

三、延吉市房地產問題的解決措施

(一)采取措施繼續促進第二、三產業的發展，提高經濟發展水平。延吉市的工業水平目前相比其他大中型城市來說還是較低，因此，大力發展工業的潛力較大。第三產業在延吉市一直占有重要地位，2015年，延吉市的服務業產出占總產出的42%，該市有鮮明特色的朝鮮族文化，且通過發揚這一文化，不僅可以延續朝鮮族文化的發展，同時很大程度上能促進第三產業的進步，從而達到調整產業結構的目的。充分發展經濟，可以拉動整個城市的發展水平，加速城市化進程，也可以增加老百姓年收入，有利于解決房地產消費市場低迷問題。

(二)延吉市政府需加強對房地產市場的監管。市政府應嚴格控制市場準入，謹慎批準土地使用，確保土地的合理利用，做到有效利用資源，將之前粗放式的生產模式轉變為集約型的模式。對投資企業的工程實施不定期檢查、監工，以確保房產的質量，以充分體現政府為老百姓辦實事的作用。切實維護好房地產市場交易秩序，提升物業管理水平和服務質量，提高從事物業管理人員的綜合素質，制定詳細的物業考核標準，不間斷的對小區物業服務水平進行評價，對于不符合要求的及時做出提醒和糾正。

(三)提高整體行業的素質，提高行業專業水平。消費者存在持幣觀望的狀態，還有一部分原因在于消費者對投資商建造的住房不滿意，隨著居民生活水平的不斷提升，同樣要求更高的住房條件，如若，投資者滿足不了，為此，房地產行業應該提高其專業能力，建造的房屋既要滿足人們的生活需求，還要滿足人們的精神文化需求，充分達到人與環境的和諧，建造之前充分考慮小區的綠化，基礎設施等的建設，以及科學的解決好房屋的采光等問題。

(四)政府應加強對金融行業的支持。金融行業可謂是一個地區的經濟聯動。為了降低金融行業的從業風險，政府有必要加強相關抵押、保證、擔保等方面的法律法規建設，以增加金融企業的從業信心，更好的使經濟運轉。同時，金融行業自身也要對可能形成不良資產的資金不斷進行測控，及時采取有效措施盡可能將自己的損失降到最低。

(五)政府要加快建立健全房地產行業以及金融行業的法律法規體系建設。制定合理有效的法規，才能更好的為房地產行業的良性運營提供有力支撐，使得房地產行業也可以有法可依。

延吉市對內：加快經濟發展轉型，推動城鎮化水平進程，一定程度上會吸引一部分外來人口進來，從而推動房地產行業走出低迷狀態。對外：延吉市在推進延龍圖戰略一體化戰略進程中，有著不可小覷的作用，這樣內外相互配合，相信它一定會催動延吉政治、經濟、文化向可持續方向發展。

[1]劉秋雁.房地產投資分析[M].大連：東北財經大學出版社，2003.

[2]李吉雄、玄東日，《延邊經濟發展論》，2003年6月第1版，延邊大學出版社