房地產企業應如何應對營改增政策的探討

王夢源

經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。如何抓住這次“營改增”機會而達到降低企業稅負，是企業面臨的首要問題之一。

房地產企業營改增進項稅抵扣

一、房地產企業“營改增”現狀分析

（一）房地產行業的“營改增”背景

黨的十八界三中全會中，會議明確提出了財政是國家治理的基礎和重要支柱。對房地產行業進行“營改增”，消除房地產行業中存在的重復征稅，有利于完善我國稅收體系，是全面深化財稅改革的要求。當下我國的經濟發展保持在低中速的發展態勢，優化產業結構，實現產業結構不斷升級和可持續發展成為我國經濟發展所追求的目標，也是經濟新常態下的要求。再者，房地產企業需要繳納的營業稅稅目眾多，在其施工和銷售環節都存在重復納稅的問題。推行“營改增”政策能很好地改善我國當前的稅收環境，有利于稅收公平的實現。

（二）國家政府政策的支持和實施

自2011年10月以來，國務院決定開展“營改增”試點，逐步征收營業稅改為增值稅。并于2012年率先在上海實施了交通運輸業和部分現代服務業“營改增”試點。取得初步成效后相繼擴大試點城市和行業范圍。并于2016年5月1日起全面實施“營改增”，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。

（三）“營改增”中房地產企業面臨的稅負環境

房地產企業的成本構成復雜，產業鏈較長，生產環節多，其與策劃設計、建筑材料、交通運輸及市場銷售等行業息息相關。“營改增”后房地產企業在財務操作，會計核算流程相對與之前增加了很多，變得更為繁瑣。如果房地產企業沒有合理控制成本的開支，提高財務管理水平，房地產企業的稅負就無法達到有效降低的效果；相反，可能會導致進項稅額的增加。

二、“營改增”下房地產企業稅負分析

自2016年5月起房地產也納入了“營改增”范圍內，并確定房地產企業適用于11%的增值稅稅率。而“營改增”前需要繳納營業稅稅率為5%。

（一）從會計處理看房地產企業稅負

假設某企業銷售商品房的銷售收入1500萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費的稅率分別為7%，3%，2%。根據營業稅和增值稅所適用的不同稅率，對房地產企業作出以下相關會計處理：

通過以上例子可以看出，繳納增值稅時企業確認收入為1351.35萬元，而繳營業稅時則為1500萬元，銷售收入有所下降。不考慮營業成本，兩種情況下對利潤總額的影響為：

繳增值稅時=1351.35-17.84=133.51（萬元）

繳營業稅時=1500-75-9=1416（萬元）

由此可見，在不考慮營業成本的情況下“營改增”會導致會計利潤有所下降。但考慮到營業成本，可以得出可抵扣成本在“營改增”的過程中起著決定性的作用。其占應稅收入的大小直接決定著房地產企業稅負的減少或增加。若能在房地產上游企業建安企業中依法進行相關進項稅額的抵扣，使房地產行業徹底向消費者的稅負轉嫁，則有利于解決房地產企業中重復征稅的問題，減輕房地產稅負。

（二）房地產企業的稅額抵扣困境

可以看出，若房地產企業進項稅額抵扣的越多，則其繳納越少的增值稅。但根據政府的相關規定，建筑施工之中存在一些不能抵扣的進項稅。根規定，納稅人不得從銷項稅額中抵扣接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等。“營改增”政策推行過程中還有很多不利因素：大量的政府規費令大多數地產商頭疼；房地產企業在進行零星的采購時也無法開出相應的可以抵扣的增值稅專用發票。

三、“營改增”下房地產企業的應對措施

（一）明確相關政策，合理處理房產存量

政府所頒布的相關政策是企業進行經濟活動的一個規范。只有在明確相關的政策后才能保證房地產企業的順利營運。房地產企業應該明確政府方面各種能進行抵扣的政策，達到在控制成本的同時減輕企業的稅收負擔。在“營改增”過程中，房地產企業也可以根據自身政策推行效果向相關政府部門反應，建議有關部門制定相應的政策來減輕企業稅負。

同時，2016年房地產市場有一定程度上的回暖。企業應抓住機遇，在明確相關政策的前提下制定正確的銷售方案，去商品房庫存，減少不必要的稅收開支。

（二）房地產企業自身提高對企業可抵扣成本的重視程度

房地產企業應該給予房地產中可抵扣成本中相關項目足夠重視。在選擇材料供應商以及施工企業時要充分考慮企業資本實力及報價、產品質量等。也就是對房地產上下游強企業的聯系，慎重選擇，盡可能選擇一般納稅人作為合作伙伴，取得增值稅發票。

（三）提升企業員工的專業素質以及納稅意識

“營改增”對于房地產企業來說既是機遇也是挑戰。無論是領導還是基層員工，都要對“營改增”樹立起足夠的重視。企業領導及時進行“營改增”后的納稅籌劃。同時對企業員工定期培訓，提高專業素質，避免員工在工作過程中因不了解“營改增”政策造成一些不必要的失誤。

四、結語

房地產企業“營改增”政策的實施在一定程度上能夠減輕企業稅收負擔，但也要注意進項稅額抵扣的問題。為了房地產企業能夠健康持續地發展，對優化我國產業結構，帶動我國經濟發展做出貢獻，房地產企業要做好自身企業的稅務籌劃，同時就改革中遇到的問題與相關政府部門合理建議，推動我國稅制改革的進一步完善。

參考文獻：

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基金項目：重慶工商大學學生科技創新基金資助項目（162038）。