探析小產權房產生原因和困境

石瓊路

在中國特色的社會主義制度下，小產權房在當今中國的處境特別的位置，其在法律上一直都不被認可。現實中大量存在小產權房帶來了諸多問題，小產權房的問題實質上是以土地為主的利益分配。對此，可以有諸多探討。各方面更應與時俱進，敢于破除慣性思維，科學地進行分析，科學把握小產權房的原因及其困境，建立起農村集體建設用地使用權的流轉制度。

小產權房土地流轉制度合同無效

“小產權房”不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國家頒發房產證的“大產權房”相對，通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的商品房。小產權房是伴隨著我國市場經濟的發展和住房制度的改革而產生和發展的，是一個復雜的社會現象。

一、小產權房產生原因。

1.農地制度不合理。城鄉二元結構的土地制度導致集體土地所有權虛無化。小產權房是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用、應繳納的稅款等房地產商成本費用也都大大節省，這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。

2.國家土地流轉政策不合理，商品房房價過高和經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足。國家規定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農民費用幾倍的價款出賣給開發商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導致開發成本較高，房價較貴，經濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應不足，人們紛紛將目光轉向低價的小產權房。

3.對違法小產權房處理不嚴格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產權”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產權房”銷售，但并未追究鄉政府、村委會的違法行為。依據我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉規劃法》第64條、65條、66條和68條均規定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設的否定性評價，也是違法所導致法律后果，但在實際中并未嚴格執行。

二、小產權房的困境。

1、嚴重影響社會誠信。根據《中華人民共和國合同法》規定，法院不能適用商品房買賣法律規定及司法解釋處理涉及“小產權房”的案件，購房人權益很難得到維護。同時，由于購買“小產權房”買賣合同是無效，因此根據法律規定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據目前已審結案件來看，由于“小產權房”不受法律認可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構監管范圍內，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質量問題、公共設施維護等問題，購房者救濟途徑非常有限。

2、引起法律之間沖突。從法律規定上看，依據《物權法》30條規定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權，自事實行為成就時發生效力。房屋蓋成后就取得了物權，并不需要取得產權證即享有物權。《物權法》第31條規定：依照本法第28條至第30條規定享有不動產物權，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記，未經登記，不發生物權效力。同時，《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記，不影響合同效力。據此，“小產權房”屋買賣合同應該有效。然而，根據《合同法》第52條第（五）項規定，因違反法律、行政法規強制性規定，“小產權房”買賣合同一般應認定為無效合同。

3、造成社會資源浪費。違法用地和違法建設一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進而損害了國家權益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規定，即主要表現為違反了“土地利用總體規劃”，又無法補辦用地或建設手續。在一定程度上，“小產權房”雖然解決了城鎮中低收入階層居住需求，但“小產權房”不受法律保護且多采取強拆方式。強拆“小產權房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩定。

4.引起法律風險。一是無法取得產權證。即使買方取得有鄉政府或村委會蓋章所謂“產權”或類似文件，也不受法律保護，如果鄉政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續保留房屋。二是存在交易風險。買方如果購買預售“小產權房”，由于售房者不受政府監管，行政機關也無法對預售行為審查，一旦出現房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質量風險。“小產權房”建設可能根本沒有經過房屋質量驗收等程序，一旦出現房屋質量問題，買方利益很難得到維護。

三、結論

綜上所述，我們要充分看到，小產權房的存在有其深刻的背景原因也因此產生了巨大的困境。小產權房的問題實質上是以土地為主的利益分配問題。但我國現行法律規定小產權房是非法的，目前法律層面上對小產權房進行法律規制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個法律制度之所以成功，是由于它成功地到達并且維持了極端任意的權力與極端受限制的權力之間的平衡。文明的進步會不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經驗之上，然后恢復這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在當下大力推進社會主義和諧社會建設，發展成果由人民共享的時代，各方面更應認清問題癥結，著力在法律制度上突破創新，與時俱進，敢于破除慣性思維，科學地進行分析，以便對癥下藥，科學合理解決小產權房的問題。

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