房地產開發項目全過程質量管理探討

【摘要】隨著我國房地產業的快速發展，大量的房地產開發項目逐漸涌現。房地產業的質量成為人們關注的焦點，當出現質量問題時，造成資源浪費，同時引發購房者與開發商之間的矛盾。因此，實行房地產開發項目全過程質量管理已成為房地產企業管理的重點內容。

【關鍵詞】房地產開發項目；全過程管理

1、房地產開發項目的前期準備及管理

1.1對項目的可行性進行評估

在房地產開發項目確定之前，首先要對這個項目的投資價值進行評估，以便于進行選擇，是否進行投資。而對開發項目的價值評估主要是以數據為主，并輔以市場的調研、企業的投資方向及企業的投資區域等方面，用多種評定方式進行開發項目的價值評估，為后來的投資工作做好準備工作。可行性研究中，各種產品歷史沉淀數據的多少、數據統計分析的質量，將對決策方向產生影響。所以，現在幾大標桿公司都是流程管理，數據直接在系統中沉淀，階段性的統計分析不僅是對在建項目的動態控制，同時也是企業后期發展的數據經驗的沉淀和積累。

1.2開發土地的競拍

在進行開發土地的競拍之前，要對競拍土地的位置、對建筑物高度的限制以及地質條件等進行考察和分析，并把考察到的內容進行整理，使其成為測算市場價格的依據，進而制定出一份項目策劃書。當得到房地產開發公司的管理層認可后，進而促進土地使用權的獲得。土地出讓招拍掛制度，在競爭中土地產生的溢價，變相的蠶食了開發利潤，結合企業自身狀況，合理的底價確認，這些都需要專業的資產評估。按照土地評估的基本原則，土地價值由地段、政府指導價、地幅沿街深度等指標綜合評判。但國內目前的土地價格除地段因數外，由于企業追求規模效應、資本市場融資需要等等因素，大多被動性的拍賣叫價抬升，造成的情況就是“面粉比面包貴”。后期開發過程中，對容積率上限的“技術性突破”、建筑用材、裝修等成本扣了再扣，砍了再砍，建筑的品質難以提高，所以，招拍掛之前，需要詳細的、高質量地產評估分析。

1.3項目的審批工作

房地產開發公司獲得土地使用權后，除了要進行市場調研、分析消費群體以外，還要對開發項目進行申報，以取得開發的資格。而開發項目的審批工作需要一段時間，此時就應該進行房地產開發項目的設計工作。項目設計工作的質量好壞，對以后的項目施工過程有著極其重要的指導作用，是促進開發項目高質量完成的前提條件。設計階段的管理，要嚴控限額設計，因為設計階段決定了房地產項目開發中近80%成本投入。特別是對于所開發的房地產項目的施工圖紙的設計，一定要選擇社會信譽高的設計單位，為開發項目打好“地基”。同時也要做好項目圖紙的評審工作，當發現問題后要及時調整所出現的問題。

設計階段，從方案圖到施工圖，各階段的圖紙設計質量，對審批工作的影響很大。雖然現在各種設計軟件可以代替人做大部分工作，但演算結果是否符合規范要求，各種指標是否滿足當初的設定，都需要設計人員進行仔細的核對，而開發商從自身的利益視角，又會提出一些在規范邊緣游走的要求，比如車位配比、棟號間距、贈送面積處理等，相關這些指標，是審圖報批階段重點關注的事宜。同時，最近國家及地方不斷的在提高保溫節能的要求，如增加樓板保溫等，消防局也在不斷的提高防火設防措施，如進戶門寬度凈寬不低于900mm，增加室內防火避難間等。新要求下新材料也不斷的出現，設計院如何對新工藝進行研究，對工藝做法的描述、定義等，均會影響后期產品的質量和成本。

1.4項目的投標與招標

建筑施工單位的質量與開發項目的質量有著密切的聯系。故而，房地產開發公司要根據所開發的項目特征對建筑施工單位的資質進行嚴格審核與篩查。并為通過篩查的建筑施工單位發送招標邀請，使擁有良好施工技術的建筑單位能過承包起整個項目的建筑工作，從而保障項目的質量得到保證。

目前市場上大多是清單招投標，開發商提供的工程量清單，是施工單位投標報價的基礎。而開發進度要求、設計圖紙深度不夠等因素，模擬清單招標的情況并不少見。開發商采用模擬清單，容易出現清單子項描述與實際不符、無法描述的部分大多以包干價的情況暫定。雖然在商務談判中根據設計院提供的概算指標可以對施工單位進行競爭性壓價，但這些居于經驗值的處理，并不能保證價格是否符合預期，以及后期讓施工單位找到索賠的借口。所以，清單的準確性，對甲乙雙方都很重要，如何提高清單的編制質量，需要成本管理人員對圖紙要很熟悉，對工藝做法要清楚，這樣才能以合理的價格邀請到真正合格的合作伙伴，為后期產品建造打好基礎。

2、房地產開發項目過程中的管理

2.1設計管理

2.1.1設計交底

動手實施項目之前，組織參建各方參加的圖紙會審會議極其重要，一方面，讓設計單位介紹設計思路及重點，以及從設計的視角提出對施工的要求和注意事項；另一方面，施工單位、監理單位等從現場實施的角度，提出對施工圖的疑問、工藝工法的合理化建議；第三方面，開發商的各專業工程師，從公司利益角度出發，提出不需要的產品鍍金條款。綜合各方的意見后，爭取在實施前解決大部分設計方面的問題，對進度管理、質量管理及成本控制打好“基礎”。

2.1.2單項深化設計

每一幢建筑，均是由不同的材料搭建模塊，然后在總裝成成品。如陽臺欄桿、幕墻、門窗、保溫等等。根據多年項目實施經驗，這里提出門窗、保溫一體化深化設計的概念。由于外墻外保溫的運用，而建筑門窗為滿足通風排煙、采光照明等的要求及建筑立面效果的需要，形式各異，與外墻之間的關系錯綜復雜，同時也順帶著外墻外保溫之間發生不同的交接關系，這些交接節點處理不好，很容易產生滲漏。所以，在門窗深化時，除了窗型、型型材五金件的控制外，關注與外墻保溫的節點關系尤為重要。

2.1.3室外綜合管線的平衡

室外綜合管線，指的是建筑以外建設用地范圍內鋪設的雨污水管線、強弱電、燃氣、供水等管網。這些管網相互穿越，互相交叉，而各管網為了后期維修的需要，均設置窨井，各種管網的窨井對道路、景觀鋪裝、綠化種植產生很大的影響。所以，對室外管網進行綜合平衡設計，允許的條件下取消部分窨井，對提升小區的綠化景觀品質有很好的作用。

2.1.4設計變更的管理

實施過程中的設計變更時不可避免的，每一個專業的變更，往往牽扯著其他專業隨之而變化。所以，變更管理實際上是 對各建筑、結構、水電安裝等專業的統籌管理，要做到不漏項，需要責任建筑師具有很好的專業敏感度及整合各專業的綜合能力。

2.2以合同為準繩，國家及地方規范為原則的進度、質量、安全管理

2.2.1進度管理

過程中進度控制在合同約定的前提下，嚴控關鍵線路及里程碑節點，結合付款節點要求，對施工單的人料機配置提出要求，適當的壓縮工期，為不可預見的影響因素留出余量。一般情況下，要本著前緊后松的原則，盡可能的提前完成，為后期質量檢查及整改留出時間。

2.2.2質量管理

積極推行樣板引路制度，即在大批量鋪開施工之前，要求施工單位先做樣板，明確工藝做法及企業內部質量驗收要求，經過監理、開發商驗收合格放行之后，再開始大面積施工。通過樣板引路，施工單位可以避免不必要的返工浪費，開發商可以避免因返工產生的工期延誤，是一個雙贏的制度。作為開發商現場管理，還應關注防滲漏節點的處理和抗裂構造措施，比如設計要求在平面大陰角處設置的45度斜向放射抗裂構造鋼筋等，是雖小但決不能忽視的關鍵問題。另外，現在精裝修交付成為主流，大批量房源、各種不同房型同時開始裝修，裝修質量控制時，材料樣板封樣保存備查，確保用材符合設計、消防、環保的要求，同時，還要整個各專業之間的協同配合。總之，質量管理是過程中細小工作的量的累積到質的變化，也是細節決定成敗的關鍵。

2.2.3安全管理

施工現場的安全，施工單位為主體，監理單位為第一監督責任人，同時，開發商也要對此重點關注和監管。一般工程現場出現問題較多的主要是：

1）臨時用電的私拉亂接，機械設備防雷接地不到位造成安全隱患；

2）各種臨邊、洞口的封堵和圍護，如電梯門洞、樓梯臨時扶手、預留洞口等，即經常強調的“四口五臨邊”這些位置的圍護出問題，安全生產就是一句空話。2010年上海某項目，由于樣板房的搶工期，樓梯間的臨邊圍護被裝修單位擅自拆除，正式欄桿扶手又遲遲不到位。導致一工人在轉運材料過程中腳底打滑，從一樓跌入地下室，由于搶救不及時，導致工人死亡。建筑工地每年都會有這樣那樣的事故發生，歸根結底都是疏于防范和對安全維護措施的不正確使用。開發商現場管理過程中，組織監理、施工單位進行每周例行的安全大檢查，發現問題并及時要求整改很有必要。另外，建筑工地動火審批，消防器材按規范要求配備也很重要，上海某建筑保溫施工時一把大火就說明了問題。

2.2.4變更管理

過程中變更的管理尤為重要，不僅有助于開發商動態成本的管理，變更及時處理和下發，也是保障現場施工進度的條件之一。開發商現場管理人員來講，提前發現圖紙問題并及時處理在施工之前是基本功，也是一個優秀的管理人員的基本專業素質。

2.2.5成本管理

首先要在短時間內完成施工圖預算，這樣才能測算出項目開發的目標成本，以及在此基礎上確定的不可預見費用；其次，動態成本的管理及監控，在變更實施之前，要對發生的成本有一個預評估，核查成本的變化是否在目標成本的框架范圍內，一旦突破框架，要及時預警和進行原因分析，再決定變更是否實施。第三，部門及專業之間的步調協同，專業工程師應具有相當高的專業素養，提前發現問題并上報或組織不同之間進行討論，結論第一時間提交成本部門測算變更金額，避免事后處理導致成本核價或商務談判過程中的被動。

成本管理另一項重要的工作即縱橫向之間的比較和積累，管理好戰略采購及采購計劃。不同公司之間，公司內部不同項目之間采購成本的階段性對比分析，及時發現成本突變的因子，為以后的招采工作積累數據。同時，嚴格按照批準的采購計劃組織采購工作，避免因時間緊迫倒逼成本讓步而導致價格上升。當然，也要因項目開發進度的快慢，適時的調整招采計劃，及時為項目服務。

3、竣工交付及后期物業管理

3.1項目工程的驗收

3.1.1當項目工程在竣工后，開發單位就要進行工程的驗收

而驗收的重點應該是對于工程質量進行檢驗。《大型房地產開發項目全過程質量管理要點探討》中有寫：“在進行工程的驗收過程中，要按照嚴格的標準進行驗收工作，將所有問題都處理掉，以保證日后的使用。”因此要對施工單位的竣工報告、負責監督的負責人的質量監督報告等進行嚴格把關，減少后期出現更多麻煩的現象發生。

3.1.2交付

房地產市場從黃金時代走到現在的白銀時代，業主對商品房的認識不再是四面墻圍合的居住空間，隨著生活水平的提高，對居住的要求也越來越高。在房價不斷飆升創新高的今天，一套房可能就是一家幾代人的積蓄，所以，對房屋質量及瑕疵的挑剔也無可厚非，特別是當今網絡信息社會，信息的傳播更為廣泛和及時。更多的時候，開發商面臨的問題是房子好賣房難交。一家成熟的房地產商，都有自己內部的交付標準，如萬科的KPI考核指標為戶均報修0.3條。每到交付日，全公司動員演練交付風險、交付預案、物料的準備一一核查等都是目前房產交付的基本流程。

3.1.3物業服務及管理價值挖掘

現在的物業服務不再是簡單收取物業費，停車管理這些簡單工作了。如何讓業主入住后有尊貴感，如何維護好提升小區的品質，創造物業的升值空間等，業主的要求越來越高，很多物業公司服務內容也逐漸在細節上細化，如推行管家式服務、協助老人、小孩的出入，節日鮮花盆栽的問候、季節性的溫馨提示等，總之感情牌一定是要打好的。同時，對二次裝修擾民的管理、垃圾清運等，又涉及到向業主收取費用，處理不好影響到物業費的收繳，所以，提供優質的物業服務，需要在很多方面下功夫。

結語：

房地產開發項目是一個復雜的工程， 而建筑行業經過不斷的發展及科技更新，大部分仍然是手工勞作的產品，質量缺陷及瑕疵難以避免。如何從拿地到交付及后期物業服務上提高產品和服務質量，需要企業內部流程的治理，專業技術人員提高的責任心及技術能力和管理水平；物業公司自身產業價值鏈的延伸及價值挖掘，盡可能的給物業公司早一點“斷奶”，減少資金的占用等各個環節的優化提升，住宅的質量相信會隨之而不斷提高。

房地產作為固定資產，有保值增值的一方面，但根本的用途是居住，所以，高質量的住宅產品，讓社會少一分糾紛，多一分和諧，也必將為企業帶來高回報的收益和較好的社會口碑，一個和諧的小區和人文環境，不僅是小業主的訴求，更是房地產開發商的終極追求目標。