淺論房地產(chǎn)工程變更

【摘要】從工程變更與工程造價的關系、工程變更對工程造價的影響、工程變更產(chǎn)生的原因、管理控制工程變更的措施四個方面闡述了房地產(chǎn)工程變更，指出房地產(chǎn)企業(yè)應該重視工程變更。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程變更；造價影響；專業(yè)化

房地產(chǎn)工程變更包括設計變更和工程簽證，它產(chǎn)生的成本屬于開發(fā)動態(tài)目標成本中的待發(fā)生成本。管理和控制好工程變更對實現(xiàn)目標成本的意義很大。本文從四個方面論述了工程變更與工程造價的關系、工程變更對工程造價的影響、工程變更產(chǎn)生的原因，以及如何管理和控制工程變更。

1、工程變更與工程造價的關系

房地產(chǎn)工程變更，是指在工程項目實施過程中，按照合同約定的程序，對招標文件中的原設計或經(jīng)監(jiān)理人批準的施工方案進行的、在材料、工藝、功能、功效、尺寸、技術指標、工程數(shù)量及施工方法等任一方面的改變，統(tǒng)稱為工程變更。

工程變更經(jīng)過承發(fā)包雙方書面確認，可直接成為雙方辦理竣工驗收、結算、索賠等工作的依據(jù)，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)建設工程投資造價。

房地產(chǎn)工程結算總造價=合同價+合同約定的人工價調整+合同約定的材料價調整+施工圖與招標清單之間的差額造價+設計變更造價+工程簽證造價

2、工程變更對工程造價的影響

一旦發(fā)生工程變更，工程成本會發(fā)生變化。由于工程變更產(chǎn)生的造價通常都不包括在原合同價內，這就牽涉到增加或減少工程費用的問題。該部分工程費用屬于待發(fā)生成本范疇，直接導致甲方動態(tài)目標成本發(fā)生實際變化。

據(jù)有關統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)工程結算中，通過工程變更所增加的造價占整個工程造價的5%～20%左右。下表實際案例的成本數(shù)據(jù)更加證實了這樣的統(tǒng)計。

3、工程變更產(chǎn)生的原因

本文作者指出在復雜功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中，引起工程變更的主要來自以下四個方面的原因。

3.1來自甲方內部的原因

甲方內部通常引起工程變更的有五個部門，分別是：設計部、工程部、成本部、市場營銷部、招商部。通常情況下，很多人都認為在房地產(chǎn)開發(fā)公司中，只有設計、工程、成本這三個部門會產(chǎn)生工程變更。這種理解其實是有偏差的。對于只開發(fā)住宅產(chǎn)品的企業(yè)來說，工程變更大體就出現(xiàn)在這三個部門，但是對于開發(fā)商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等非住宅類產(chǎn)品的企業(yè)來說，市場營銷部和招商部也是最易導致工程變更的。

案例1：某綜合體項目開工建設了，營銷部門提出，寫字樓或商業(yè)店面面積過大，總價過高，不利于銷售，建議分割成小面積銷售。決策層考慮企業(yè)的效益以及資金的快速回籠會欣然同意。然而，建筑的室外排水排污、室內供氣供水供電都是要按戶單獨設置的，切割多少，就要提供多少套這些配套設施建設，導致工程變更。

案例2：某綜合體項目為了迎合招商的需求，將中餐的功能改為KTV功能。KTV消防設施要求比中餐廳高出很多，需要增加消防設施，部分樓梯的疏散寬度不夠，對結構進行改造，導致工程變更。

3.2來自報建報驗的原因

在項目報建報驗過程中，通常引起工程變更的來自消防、施工圖審查、人防工程審查、質監(jiān)站檢查、安監(jiān)站檢查、規(guī)劃驗收六個方面。開發(fā)企業(yè)如果能夠嚴格遵循政府建設程序報建、嚴格按建設規(guī)范施工，那么由報批報建報驗所產(chǎn)生的工程變更其實是微乎其微的。事實上，一個新建項目，特別是投資大、功能復雜的綜合體項目，完成整個消防、人防、施工圖審查至少得有2-3個月時間。工程招標至少需要2個月時間，有時遇到不可預見的問題還要順延，甚至二次招標。一些機電工程比如電梯需要提前6個月就要開始預訂制。如果房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按建設程序按部就班，待到全部審批完成，再完成招標程序，大半年過去了。房地產(chǎn)市場原本風云變幻，機會稍縱即逝，企業(yè)融資壓力大。所以房地產(chǎn)企業(yè)想抓住市場好機會，同時降低財務融資壓力都會在圖紙各項報建和審查完成之前，單獨出具專用招標圖紙先完成招標。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨出具的招標圖紙一般情況下深度尚未滿足施工要求，與送給消防、人防、施工圖審查的施工圖，以及后來實際指導施工的圖紙有很多工程量出入，也產(chǎn)生了工程變更，導致待發(fā)生成本加大。

3.3來自施工原因

一個綜合體工程項目，投資大，工期長，施工環(huán)境復雜，非常容易產(chǎn)生工程簽證變更。如：某項目在基坑開挖至地下室底板標高時，由于地質條件不明，遇見淤泥層。那么解決的措施是必須要清除淤泥，然后換成素土回填或者砂石回填 ，導致工程變更。

房地產(chǎn)項目開工到竣工過程中，施工工期原因也通常會引發(fā)工程變更。如：某項目由于甲方一些特殊原因，合同約定的開工日期沒有具備開工條件。甲方發(fā)出通知，延遲開工日期。在這種情況下，施工單位有時會發(fā)起工程延期開工而產(chǎn)生的人工費、材料費上漲簽證，其實也是一種經(jīng)濟索賠。

施工企業(yè)為了抬高企業(yè)利潤，故意引發(fā)變更。如：現(xiàn)場排水，明排就可以，但是他們會建議使用抽水機。

4、管理控制工程變更的措施

工程變更產(chǎn)生的造價往往都是增加成本，而且變更率在5%-20%之間，對目標成本控制影響顯著。房地產(chǎn)企業(yè)應該重視工程變更發(fā)生的原因，并且要加強企業(yè)管理，盡量去規(guī)避這些原因產(chǎn)生。本文作者根據(jù)從業(yè)經(jīng)驗，建議管理控制工程變更的措施如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)內部設計、工程、成本、營銷、招商這五大部門是齒輪咬合關系，動一發(fā)而牽全身，要緊密配合，規(guī)避很多工程變更。如：營銷、招商在項目的方案設計階段就要參與設計會議，及時對方案中的業(yè)態(tài)分布、功能分區(qū)熟悉、研究，發(fā)現(xiàn)問題，在設計階段就把一些問題扼殺，規(guī)避后來的設計變更。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要確保招標圖紙與實際施工圖、與送給消防、人防、施工圖審的施工圖一致，規(guī)避因招標清單與實際工程量不一致而產(chǎn)生的工程變更。

（3）加強現(xiàn)場施工管理，規(guī)避不合理不科學不必要的工程變更。