房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

【摘要】隨著我國經濟進步與科學技術的提高，許多行業都得到了很大的發展，而作為解決我國人口問題的重要行業房地產近年來也發生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時，房地產住宅項目精裝修越來越普及，已經形成了一套獨特的裝修體系。但是，由于種種原因，仍有一些問題在住宅項目精裝修管理工作中依舊存在并制約著我國房地產行業的發展與進步。

【關鍵詞】房地產住宅項目；精裝修管理；研究

當今社會，人民生活水平逐步提高，人們對自己的住房條件要求也越來越高，于是，房地產市場占據了很大一部分比例，人們紛紛開始對自己的住宅進行精裝修，因此，較好的精裝修設計管理對住宅的品質起著決定性作用。

1、房地產住宅項目精裝修施工的顯著特點

（1）精裝修住宅項目往往涉及到的專業層面較多，包括室內裝飾、給排水、空調、電氣等多項設計工作；（2）精裝修住宅項目涉及的環節較多，需要更加細致的管理與監督；（3）精裝修住宅項目需要具備一個全局性、系統性的調度與管理，對各部門之間的協調性有一定的要求。

2、房地產住宅項目精裝修管理措施

2.1完善精裝修管理機制

精裝修管理中，施工管理人員是精細化工作安排的主要核心，在對其質量監督過程中，起到了重要的作用。加強對各項裝修工作的三檢制度，不放過每一道施工工藝的質量控制，做好數據記錄，強化質量控制人員的工作素質，定期安排培訓計劃，最大化實現管理團隊的高效運轉，保證施工的質量要求。

2.2 精裝修設計準備階段

在對精裝修住宅項目進行方案設計之前，應充分做好準備工作，為設計精裝修方案打下良好的基礎。首先，應借助各渠道對各單位的設計師資料進行收集和匯總，應做到各類型資料的全面、系統，尤其是應對所有設計師的成功案例、擅長風格、設計周期以及收費標準有一個全面的了解；其次，開發商應針對自身精裝修住宅項目的特點來選擇設計師，應充分考慮到自身的預算情況，選擇最為適合的設計師，在保證其他施工工作不受影響的前提下盡量提高設計質量和創新程度；最后，開發商應對各設計單位的成功案例進行一定的參考，應充分協調好主設計師與其設計團隊的溝通與交流，保證設計工作保質、保量、高效的完成，促進整個設計方案質量的提高。

2.3建立質量管理體系

建立以項目經理責任制為首的精細化管理制度，從技術組織、材料選用、質量檢測、工種配合以及成品保護等方面完善措施方案，對質量的管理力度要體現在精裝修工程的每一項節點中，做好預控、監督和檢測工作。

（1）設計質量控制。精裝修主要需求裝飾設計在建筑功能以及結構上是否滿足建筑需求。不同的建筑功能要體現不同的裝修風格，在設計初期要做好精裝修的設計管理工作，提出合理化的深化設計方案，避免二次返工，將質量隱患扼殺在施工準備階段。

（2）材料的管理。精裝修樓盤的裝修工程量龐大，裝修材料和設備種類繁多，如石材、地板、乳膠漆、墻地磚、淋浴隔斷、坐便器、臺盆、龍頭、整體櫥柜、門窗、燈具、開關面板、電梯轎廂等等。為了保證這些主材的品質，通常大的開發商都會與行業內知名品牌簽訂戰略合作關系，指定主要材料為甲供材。這樣在房屋銷售過程中，大品牌的裝修材料也是一個賣點，同時大批量的采購又可以滿足開發商的利潤最大化。這就對材料申報的節點以及現場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要緊跟現場施工的節奏，在相應的施工節點前要保證相關材料到場；另一方面到現場的材料品質真偽辨別、完整性保存對現場工程師的專業能力是個考驗。對于零星的一些材料，或是甲供材料可能會影響工期的材料，開發商一般會委派施工單位乙供。

（3）施工過程中嚴格的質量管理。嚴格執行規范要求的各項檢驗工作，對各類管線、地板木龍骨、吊頂內龍骨及基層、墻面預留孔洞等隱蔽部位要做到核實后再施工。此類隱蔽工程由于比較難觀察，導致此類操作工序常常出現質量隱患，監理人員必須給予高度的認識。

2.4精裝修設計監督審定階段

精裝修設計監督審定階段同樣是房地產住宅項目精裝修施工中比較重要的一環，而由于在精裝修過程中，很容易因為各種因素而影響到裝修工作的正常進行，同樣也會導致設計方案發生變動。例如，我國許多開發商在進行精裝修施工作業時，往往存在主體結構已經完成已久，但裝修圖尚未完成的現象，不但影響了施工單位的開工時間和招標工作的正常進行，還會直接導致整個工程的進度受到影響，給開發商的利益造成很大影響，因此在進行精裝修施工前，必須對整個施工過程進行整體的控制和協調。首先，開發商應對整個工程具備一個系統整體的把控，應對各環節的施工順序進行合理的排列，保證工程施工的持續進行，大幅降低在人力方面的浪費；其次，開發商應做好與各專業設計的協調與溝通，應對精裝修施工工作涉及到的裝飾、水電、暖氣、空調、結構等多個部門進行一個整體的控制，盡量避免在施工過程中各部門之間沖突現象的發生，同時，應根據精裝修的具體設計要求對各種設備進行合理的擺放，如對廚房、衛生間各種管道的擺放等，應在保證所用功能正常的前提下盡量擴大室內面積。

2.5精裝修項目施工階段

對于精裝修項目施工階段來說，由于涉及到的設備、技術、人員都較多，因此其管理工作往往存在一定的難度，對此，除了應在項目設計階段和招標階段采取一定措施來減少難度外，還應該采取有效的控制手段進行控制和監督。首先，應對各施工隊伍進行一個合理的協調，保證工程有序的進行；其次，應對施工設備進行嚴格的管理，尤其是對各類設備應按照實際需要進行擺放；最后，應嚴格監督施工材料的使用、購買情況，防止發生不必要的浪費現象。

結語：

高質量的精裝修工作是推動我國房地產行業發展的主要方式，在人們對住宅質量要求日益提高的今天，我們必須加強對住宅項目精裝修的管理力度，采取更加有利的措施推動其施工質量、施工效率的提高。

參考文獻：

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[2]王鶯.論房產住宅精裝修設計管理[J].中華民居（下旬刊），2014（4）：376.

[3]苗國.住宅精裝修工程項目管理與質量控制[J].中國科技投資，2012（21）：174.

作者簡介：

龍燕（身份證號碼：43250119891115304

3），1989年11月15日，女，湖南婁底，助理工程師，研究方向：裝修管理。

楊忠明（身份證號碼：5137011981081151

11），1981年8月11號，男，四川德陽，工程師，研究方向：裝修管理。