淺析我國土地財政與房地產市場調控關系

【摘要】隨著國內經濟的飛速發展，房地產業的發展也日新月異，成為國內經濟的重要支柱，市場房地產價格的關注度也日漸提升。本文從我國的土地財政政策入手，通過四個財政政策對房地產市場的調控作用進行闡述。

【關鍵詞】土地財政；房地產市場；調控

1、前言

伴隨我國經濟的高速發展，房地產業也逐漸成為中國國民經濟的重要支柱產業之一。房地產市場的平穩、健康地發展涉及到中國國民經濟健康發展的全局，為此，強化房地產市場調控則成為了中國經濟改革的主要內容之一。在這當中，土地政策便是調控房地產市場的主要手段。土地財政政策主要有土地供應政策、土地金融政策、土地稅收政策與土地轉讓政策。從2005年至今，國家推出了一系列土地政策對房地產市場進行調控，但這些土地政策未能獲得預期的調控效果。中國一線城市的地價水平、房價收入比與商品房銷售價格仍相對較高，大大增加了國民購房的壓力。而房地產市場調控效果不佳的主要因素便是地方政府過于依賴土地財政。對此，本文從土地財政政策角度入手進行闡述。

2、土地財政政策對房地產市場的影響

2.1土地供應財政政策

土地供應財政政策相對于房地產市場的影響大致有以下三點：

①土地價格對房價的影響。房地產建造的主要成本是土地成本。土地的成本價格直接關系到房地產建造的成本，最后影響房價。因此，土地價格增加會導致房地產價格的上漲，反之亦然。國家政府是國有土地所有權的行使者，可利用招標拍賣的評標價與底價各種手段來影響土地使用權的出讓價格，或利用土地成本費用對房價進行引導、影響。

②土地供應量對房價的影響。房地產開發商、企業受土地供應量的制約，土地供應量直接關系到房地產開發商、企業的發展規模，進而影響房地產市場的供應量，最后對房地產價格產生影響。政府可利用土地儲存政策，通過調控土地供應量，進而對土地供求關系進行調控，或通過調控土地使用權的出讓價格來對房價進行調節。

③土地供應結構對于房地產市場的影響。房地產市場的產權住宅大致有以下三種：商品房、經濟適用房與限價商品房。在這當中，商品住宅房已經是市場化的產品，而經濟適用房與限價商品房是作為社會保障類的產品，具備較為明顯的保障性功能色彩。每種類型的住宅產品相應的供應結構對于房地產市場價格的作用各有不同的影響。對于保障性產品的住房如果供應量過多，便可能對市場化商業住房造成影響，而市場化的商用住房如果供應量過多，也會對保障性產品的住房體系造成影響，還有可能在一定程度上影響社會的穩定。所以，需設定合理的土地供應結構，預防房地產價格不合理上漲，提供各類不同的住宅產品給各類收入群體，滿足他們的居住需求。

2.2土地金融財政政策

土地金融財政政策的重心是土地抵押貸款財政政策。如果對土地抵押貸款政策進行放松，則會令房地產開發商較為容易進行貸款，進而令房地產開發商獲取充足的資金進行樓盤開發，提升房地產市場的供給量，最后體現到房價上。如果對土地抵押貸款政策嚴格收緊把控，便增加開發商貸款的難度，減少開發商的供應，降低房地產市場供應量，從而對房價造成影響。

2.3土地稅收財政政策

土地稅收主要有以下三個方面：流轉稅、取得稅與保有稅。如果加大流轉稅，便能輕易將房地產開發企業導向保有土地，降低對房地產市場的供給量，從而對房價進行影響；如果加大土地取得稅，便能提升土地成本，從而提升房地產價格；如果加大保有稅，便會將房地產開發商導向易于拋售房地產土地，進而加大對房地產市場的供給，從而對房價造成影響。

2.4土地轉讓財政政策

對于土地轉讓財政政策，如果適當放松，則可加大土地的自由轉讓度，令價格炒作不斷提升，容易加速房地產市場的土地價格上升速度，如果嚴格對其進行限制，則可抑制市場價格炒作，對房地產市場價格的波動可有一定的抑制。

從以上四點可知，如果政府對土地財政政策進行靈活運用，將土地財政政策與其他各類調控手段有效加以結合利用，則可取得不錯的調節效果，對于土地的利用率，效率、集約性等等都有一定的幫助，可有效促使我國房地產業穩定健康地發展。令房地產在符合滿足國民需求的同時，更好地服務于城市建設、道路交通等各項基礎服務建設。

在這四點之外，還需合理安排好稅務，分配好中央與地方之間的稅種，對于轉移支付方式也需妥善考量，比如根據科學的定量方式，對不同地區政府環境背景制定相對而言具有差異化的轉移支付比率。同時，對于房地產稅也需建立并完善，這樣能為地方政府提供穩定的資金收入，令地方能保持相對的可持續發展能力，減少地方在土地財政的依賴性，同時征收房產稅可提升投資者對于房地產的保有成本，提升投資房地產的成本，進而對投機行為給予一定的抑制作用，有效抑制房地產價格。

總結：

2016年房地產市場的成交額大約在三十萬億左右，在國家經濟中占據著舉足輕重的位置，為此需調用各類政策措施，如運用土地供應財政政策、土地金融財政政策、土地稅收財政政策與土地轉讓財政政策等來保障房地產市場正常有序的運行，為我國經濟的良性發展保駕護航。

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