別墅類房地產價值評估案例分析

【摘要】隨著國家的發展，房地產業受到廣泛重視，然而，傳統的別墅類房地產價值評估方式已經不能滿足其實際發展需求，應當利用現代化評估項目分析方式等對其進行處理，明確評估流程與價格體系，保證自身工作可靠性與有效性，建立專門的管理機制，逐漸提高評估工作水平。

【關鍵詞】別墅類房地產；價值評估；案例分析

本文主要選擇的是蘇州市開發區中某別墅作為評估案例，其中含有較多評估對象與實務，具有復雜的特點，在對相關資料進行搜集整理之后，利用準確的評價方式，反應核心地帶房地產的主要價值，在深度分析的情況下，明確評估思路，對其進行全面梳理，保證評估工作質量。

1、案例分析

蘇州市開發區某別墅價值評估的過程中，已經獲得了評估成效，可以為金融機構抵押房地產等提供有利的參考資料，主要評估時間為2015年5月，可以根據現行市場價格等開展相關評估工作。對于房地產評估而言，最為主要的就是對資產進行評估，將別墅作為主要的評估對象，使用的為市場修正方式，可以利用基準地價分析方式等實施評估工作。在實際評估期間，主要遵循的是《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等相關規定，并按照《房地產評估規范》的內容對其進行處理，保證工作可靠性與有效性。在實際評估工作中，評估對象主要為：C區1號門的建筑物，面積為240平方米，建筑結構為磚混類型，建筑完成時間為2010年6月。同時，還有C區5門、6門與8門，建筑面積為260平方米、280平方米、310平方米。如表1所示。

2、評估工作原則

第一，遵循法律原則。在評估的過程中，要保證工作合法性，根據國家法律規定等，制定完善的評估方案，以便于完成當前各項工作任務，建立專門的管理機制，滿足當前實際發展需求[1]。

第二，遵循最佳使用原則。就是在法律規定的基礎上，保證技術應用效果，結合經濟發展現狀與特點等，建立專門的論證方案，提高評估工作可靠性與有效性，建立先進的管控機制，滿足當前實際處理要求。

第三，遵循替代性原則。在價值評估的過程中，根據不同房地產類型與情況，對價值進行全面分析。

第四，遵循價值評估實時性原則。在對別墅房地產價值進行評估的過程中，應當全面分析房地產市場實際價格波動情況，并根據相關結果，建立專門的價格分析機制，不可以單純對價格進行處理或分析，要根據相關要求對實時價格進行分析[2]。

3、別墅類房地產價值評估方式

在對別墅類房地產價值進行評估的過程中，應當合理使用市場比較、收益等方式對其進行處理，保證評估工作可靠性與有效性，建立專門的管理機制，逐漸提高評估工作效果。具體方式包括以下幾點：

3.1市場比較方式的應用

在應用此類方式的過程中，主要是對市場同類房地產交易價格進行分析，搜索相關數據信息，利用直接類比方式，對房地產的價格進行估測，以此提高工作成效。在該評估案例中，主要選擇了類似別墅建筑結構等，對交易方式進行分析，并利用成交價格的對比方式，明確房地產的評估價格范圍，能夠獲取準確的數據信息。且在交易價格修正的過程中。

3.2收益法的應用

此類方式在實際應用的過程中，主要利用預測評估的方式，明確對象未來收益情況，選擇合適的報酬率對其進行處理，同時，還要明確資本與收益等乘數信息，以便于科學使用價值評估方式[3]。

在使用收益法的過程中，第一，要搜集各類資料，包括：收入資料與費用資料、第二，要對潛在毛收入進行全面的估算，保證數據信息準確性。第三，要科學計算有效毛收入，以便于提高估算工作可靠性。第四，要對運營的主要費用進行估算。同時，還要估算凈收益數據信息，保證評估工作可靠性。第五，要選擇合適的處理方式，明確資本比率，提高工作效果。在使用收益法的過程中，可以利用以下公式開展計算工作：

，在公式中，V代表的是別墅房地產的主要評估數據信息與價值。A代表的是凈收益數據信息，Y代表的是資本比率數據信息，也就是折現率。

3.3別墅類房地產價值評估流程

在使用價值評估方式的過程中，還要注意其中的各類事項，保證自身工作可靠性與有效性，利用現代化工作方法，全面應對當前存在的問題，并制定完善的制度方案，提高自身工作效果。具體表現為以下幾點：

第一，注意事項分析。第一，需要明確工作目的，在市場中搜索類似房地產價格數據信息，以便于提高工作效率。第二，要全面明確價值評估對象，以此對其收益情況等進行分析。第三，在評估的過程中，要確定項目依據，制定完善的管控機制，保證自身工作可靠性與有效性[4]。

第二，起草價值評估委托合同。相關部門在對別墅類房地產價值進行評估的過程中，應當起草相關委托合同，利用科學的委托方式，對其進行處理。

第三，制定完善的工作方案。在實際工作中，應當明確相關方案，利用現代化評估形式等，完善工作機制，加大管理工作力度，努力完成當前各項任務，達到預期的管理目的。

第四，要搜索各類資料。在搜索資料的過程中，要保證其中包含：類似房地產交易資料、成本資料、收益數據信息等，以便于開展價值評估等工作。同時，還要含有價值評估對象發展狀況的資料，提高自身工作成效[5]。

結語：

根據上述案例的分析可以得知，在對別墅類房地產進行價值評估的過程中，需要合理使用對比方式與收益方式開展相關工作，根據國家法律規定，明確評估對象，做好資料搜集工作，保證評估數據的準確性。

參考文獻：

[1]李韻.別墅類住宅物業裝修施工管理服務方案[J].住宅與房地產，2016（1）：44-45.

[2]戚繼亮.我國當代居住形式的科技環保發展趨勢——基于我國第四代別墅的開發建設特點[J].上海城市管理，2016，25（3）：79-82.

[3]林明莉.濟南魯商御龍灣別墅項目入市營銷策略研究[D].長安大學，2016.

[4]劉曉建.小戶型聯排別墅開發探討[J].房地產導刊，2014（8）：31-31.

[5]孫琛.淺談別墅外檐文化石施工[J].新材料新裝飾，2014（12）：488-489.