房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)管理中存在的不足及解決對(duì)策

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)已步入“微利時(shí)代”，原先依賴土地資源獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從原先的資源導(dǎo)向轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，作為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一的成本管理，重要性在此時(shí)更加突出。本文從房地產(chǎn)成本管理的重要工具——成本數(shù)據(jù)庫(kù)入手，指出當(dāng)前成本數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)立和應(yīng)用中存在的不足，提出相應(yīng)解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本數(shù)據(jù)庫(kù)；標(biāo)準(zhǔn)化；管理

過去十年，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增、房?jī)r(jià)一路攀升，行業(yè)入行門檻低、管理水平參差不齊等問題被行業(yè)高回報(bào)率所掩蓋。如今，房?jī)r(jià)進(jìn)入了平衡期，銷售難度增加、資金成本提高，利潤(rùn)空間急劇壓縮，種種的問題都把房產(chǎn)企業(yè)的成本管理要求提到了一個(gè)前所未有的高度。只有不斷提高成本管理水平，增強(qiáng)成本把控能力，才能提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)市場(chǎng)新需求。而成本數(shù)據(jù)庫(kù)，正是做好成本管控的“第一關(guān)”。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)管理中存在的普遍問題

1.1 標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)采集不合理

企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫(kù)通常包含歷史數(shù)據(jù)庫(kù)、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)、外部數(shù)據(jù)庫(kù)。歷史數(shù)據(jù)庫(kù)是企業(yè)過往開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)積累；標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)是成本數(shù)據(jù)庫(kù)的核心，主要源自企業(yè)歷史數(shù)據(jù)（統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)口徑、修正至報(bào)告期材料價(jià)格）。外部數(shù)據(jù)庫(kù)記錄外部成本數(shù)據(jù)信息，作為輔助參考。

作為成本管控和項(xiàng)目決策的關(guān)鍵導(dǎo)向，標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)”）應(yīng)是基于一定量的有效信息和精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)之上。簡(jiǎn)單來說，標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)的建立至少應(yīng)提取數(shù)十個(gè)甚至是上百個(gè)有效的成本控制案例數(shù)據(jù)，并由造價(jià)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類、篩選、分析、修正，剔除案例中的突發(fā)事件、地域特點(diǎn)、管理失誤，索賠等特異性因素，確保作為對(duì)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)數(shù)據(jù)是合理的、科學(xué)可行的。很多房地產(chǎn)企業(yè)，受自身成立時(shí)間、資源條件、同期開發(fā)規(guī)模等原因所限，歷史數(shù)據(jù)沉淀不足，分析評(píng)估方法浮于表面。如此，根據(jù)少數(shù)案例、未經(jīng)嚴(yán)格論證的數(shù)據(jù)就作為企業(yè)成本控制指標(biāo)，其施行風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

1.2 成本數(shù)據(jù)庫(kù)沒有呼應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化配套體系支撐

目前房企成本管理的慣常做法，把標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)中的單方成本指標(biāo)（如規(guī)劃單方指標(biāo)、單位工程單方指標(biāo)）——含量指標(biāo)——材料價(jià)格指標(biāo)層層下達(dá)，在項(xiàng)目公司（組）責(zé)任目標(biāo)、相關(guān)人員KPI考核、設(shè)計(jì)限額、造價(jià)咨詢單位經(jīng)濟(jì)控制要求、材料供應(yīng)商戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議中一一落實(shí)到位。發(fā)現(xiàn)較大偏離，及時(shí)預(yù)警、修正，在項(xiàng)目后評(píng)估階段檢驗(yàn)總結(jié)。這套方法看似環(huán)環(huán)相扣、流程嚴(yán)密合理，指標(biāo)都能控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。

而實(shí)際操作中，能計(jì)算發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)偏離時(shí)，往往已處于施工圖設(shè)計(jì)完成階段，此時(shí)包括施工、銷售、回款在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)控制計(jì)劃已不容更改，可調(diào)劑的處理時(shí)間非常有限，大方向更改方案并不現(xiàn)實(shí)。除了要求設(shè)計(jì)公司優(yōu)化設(shè)計(jì)，開發(fā)商不得不選擇犧牲產(chǎn)品品質(zhì)（如變更外立面作法；降低門窗、裝修、景觀鋪地等材料檔次、壓縮景觀綠化等后期指標(biāo)）。此種選擇，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，比拼口碑、品質(zhì)的當(dāng)前環(huán)境下，實(shí)為下策。成本看似在控制范圍內(nèi)，回歸到原先的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)則就是成本控制的失敗案例。

成功的成本管理要訣在于預(yù)控，要改變以上“發(fā)現(xiàn)問題——補(bǔ)救”的滯后現(xiàn)狀，必須有一系列對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化配套體系予以支撐。需要將產(chǎn)品線、設(shè)計(jì)規(guī)范、品牌材料庫(kù)、招標(biāo)文件、合同、現(xiàn)場(chǎng)管理要求等一同對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化。遺憾的是，只有個(gè)別行業(yè)龍頭企業(yè)把系統(tǒng)配套做到位，多數(shù)企業(yè)的配套體系或多或少存在缺失更有甚者仍無此意識(shí)。

1.3 成本數(shù)據(jù)庫(kù)更新不夠及時(shí)、敏感

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)政策信號(hào)多變；房?jī)r(jià)攀升的同時(shí)購(gòu)房者的相關(guān)專業(yè)知識(shí)增強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的需求從被引導(dǎo)到定位堅(jiān)定明確；同時(shí)，包括結(jié)構(gòu)、抗震、防火、無障礙、節(jié)能、電氣安裝等在內(nèi)的設(shè)計(jì)規(guī)范持續(xù)升級(jí)；新技術(shù)、新型材料也在不斷涌現(xiàn)；房屋的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)門檻步步抬高；政府部門的監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)；造價(jià)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)調(diào)整；行業(yè)稅制發(fā)生重大變革……上述種種，無一不影響成本數(shù)據(jù)。然而，受人員數(shù)量、專業(yè)能力所限，常規(guī)房產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)只年度更新，且只變動(dòng)牽涉金額較大、易于統(tǒng)計(jì)的部分。

2、房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的完善對(duì)策

2.1全面評(píng)估歷史數(shù)據(jù)；汲取外部?jī)?yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)信息

2.1.1 在分析開發(fā)歷史數(shù)據(jù)是否有效合理時(shí)，目光不單放在“大項(xiàng)”走過場(chǎng)（如單位工程單方指標(biāo)、單項(xiàng)工程單方指標(biāo)、鋼筋含量、混凝土含量、砌體含量等）；還要關(guān)注影響造價(jià)一定占比的重要指標(biāo)（窗地比、防水面積比、精裝面積比、重要材料價(jià)格等）；抽檢分部分項(xiàng)單方指標(biāo)；對(duì)費(fèi)用權(quán)重不大的設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建等費(fèi)用也要予以一定關(guān)注，層層挖掘，深入論證。

2.1.2看重?cái)?shù)字，不拘泥于數(shù)字：企業(yè)派遣專業(yè)團(tuán)隊(duì)會(huì)同項(xiàng)目管理的主要人員，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行回顧。篩查可能存在的產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)與定位不符、招標(biāo)范圍模糊重復(fù)、合同約定存在漏洞、現(xiàn)場(chǎng)管理不到位、工期不合理等因開發(fā)商自身經(jīng)驗(yàn)欠缺產(chǎn)生但未來可避免的成本浪費(fèi)；剔除設(shè)計(jì)方案顛覆性變動(dòng)、索賠等特殊性的沉沒成本；摘除突發(fā)情況（如不可抗力、設(shè)計(jì)驗(yàn)收規(guī)范大調(diào)整）、配合銷售節(jié)點(diǎn)趕工或延長(zhǎng)工期等非常態(tài)事件。將歷史案例數(shù)據(jù)“加工處理”成適合作為標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)參考的“升級(jí)版”。

2.1.3 利用一切可利用的條件，學(xué)習(xí)優(yōu)秀成本控制方法及數(shù)據(jù)

歷史成本數(shù)據(jù)是企業(yè)項(xiàng)目的知識(shí)沉淀，飽含本企業(yè)特色，需要站在全行業(yè)高度和視野審視和檢驗(yàn)，才能確信是否科學(xué)合理可用。其他企業(yè)的成本數(shù)據(jù)屬于商業(yè)機(jī)密，不易取得。幸運(yùn)的是，大數(shù)據(jù)背景下，某些龍頭企業(yè)的成本管理標(biāo)準(zhǔn)流程、數(shù)據(jù)出現(xiàn)了分享，雖然不是最新的實(shí)時(shí)資料，已經(jīng)能為其他企業(yè)成本管理提供一定程度的方向指引。企業(yè)要勇于向同行企業(yè)面對(duì)面交流、以開放的心態(tài)學(xué)習(xí)互通。此外，還可以借助專業(yè)研究房地產(chǎn)管理的軟件平臺(tái)、管理咨詢公司，運(yùn)用其掌握積累的龐大數(shù)據(jù)信息，為本企業(yè)量身定做適合的管理方案，突破企業(yè)自身管理瓶頸、優(yōu)化數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)合理性。

2.2建立完善的標(biāo)準(zhǔn)化體系

2.2.1 實(shí)現(xiàn)整體性，體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的最高價(jià)值

將標(biāo)準(zhǔn)化從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擴(kuò)展到項(xiàng)目開發(fā)全階段（規(guī)劃、方案、施工圖、室內(nèi)裝修、后配套、后評(píng)估階段），統(tǒng)一技術(shù)要求、推行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)圖集；規(guī)范項(xiàng)目管理要求；統(tǒng)一質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；模板化招標(biāo)文件、合同（界面劃分、分包方案、計(jì)費(fèi)方式）；材料品牌庫(kù)向標(biāo)準(zhǔn)化集中；強(qiáng)制化后評(píng)估。

2.2.2規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)管理

針對(duì)企業(yè)不同產(chǎn)線下的產(chǎn)品，區(qū)分訂立不同的標(biāo)準(zhǔn)化體系，實(shí)現(xiàn)定位與成本的匹配；對(duì)不同層次、不同模塊的標(biāo)準(zhǔn)編制唯一對(duì)應(yīng)的編碼，避免因選用標(biāo)準(zhǔn)出錯(cuò)產(chǎn)生偏差；定期組織對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行情況檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題；注意地域性等標(biāo)準(zhǔn)化范圍之外的差異、不能簡(jiǎn)單機(jī)械的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制；走訪調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)化體系使用相關(guān)人員的反饋，不斷優(yōu)化完善。

2.3 關(guān)注成本變化一切動(dòng)向

開拓視野，關(guān)注銷售前沿觸角、解讀物業(yè)反饋、洞悉房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向、提前預(yù)判客戶體驗(yàn)重點(diǎn)。對(duì)未來可能常態(tài)化的變化做到反應(yīng)快速、測(cè)算其對(duì)企業(yè)成本的影響，及時(shí)更新反映在標(biāo)準(zhǔn)成本數(shù)據(jù)庫(kù)中。

結(jié)語(yǔ)：

發(fā)展數(shù)據(jù)的積累越來越向產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)，一直以來信息化程度不高的房地產(chǎn)業(yè)也不能置身事外。唯有跟上時(shí)代的步伐，擁有足夠優(yōu)質(zhì)的成本數(shù)據(jù)，配套科學(xué)、完備的企業(yè)內(nèi)部管理，才能在當(dāng)下加速的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中，增加生存籌碼，爭(zhēng)取更好發(fā)展的可能。