全面放開二胎政策對房地產市場的影響探討

【摘要】計劃生育政策自制定執行以來，對解決中國的人口問題和促進社會經濟的發展起到了積極且至關重要的作用。但近年來，計劃生育政策帶來的負面影響逐漸顯現。2015年十八屆五中全會通過了“全面放開二胎”這一重大決定。本文主要分析了全面放開二胎政策的背景、對住房需求總量的影響、對住房需求結構的影響、對城鄉和不同地區房地產市場影響的差異，探討全面放開二胎政策對房地產市場的影響。

【關鍵詞】全面二胎；房地產；影響

1、全面放開二胎政策的背景

自70年代以來，中國政府開始大力推行計劃生育政策，并將之視為中國的一項重要的基本國策。生育政策推行一對夫妻只生一個子女，提倡晚婚、晚育、少生、優生，從而有效地控制人口的增長。計劃生育政策自制定執行以來，對解決中國的人口問題和促進社會經濟的發展起到了積極且至關重要的作用。但長期實行計劃生育政策所帶來的負面影響也逐漸顯現，例如造成人口老齡化、缺少年輕勞動力等，變成制約社會經濟發展的措施。

1.1人口老齡化加速，年輕勞動力減少。

老齡化社會是指老年人口占比達到或超過一定比例的人口結構模型，按照聯合國新標準，60歲以上人口占比達到10%或65歲以上人口占比達到7%，該地區即進入老齡化社會。2000年我國第五次人口普查數據就顯示，60歲以上人口占比10.2%，65歲以上人口占比6.96%，按照聯合國的新標準，我國早已進入老齡化社會。

根據國家統計局數據，2000年至今我國65歲及以上人口比例不斷上升，而勞動力人口比例自2011年起呈現出不斷下降的趨勢，而且下降速度不斷加大，人口老齡化對經濟、社會帶來的壓力將會越來越大。

1.2人口自然增長率低，大城市生育率偏低。

根據國家統計局數據，從2005年至2015年，中國總人口一直維持緩慢的增長速度，尚未突破14億人口，而人口自然增長率呈現出低水平小幅波動的特點，維持在0.48%-0.53%左右的水平。據聯合國人口司統計數據，2015年世界平均人口增長率為1.18%。相比之下，我國的人口自然增長率已經處于較低水平。

2015年，全國生育率最低的城市多集中在沿海發達地區。隨著人們生活水平的提高和城市育兒成本的提高，發達地區的人們并沒有積極的生育意愿。二胎政策放開后，一線城市可能依然維持較低的生育率。

1.3養老保險收不抵支，撫養比失調。

老齡化的迅速發展使得養老壓力迅速加大。據國家統計局數據，2015年，全國的企業養老保險撫養比（參保職工人數與領取養老保險待遇人數之比）為2.88，這一比值在未來會迅速下降。在人口老齡化比較嚴重的東北，企業養老保險撫養比已經降至1.55。由于老齡化日益加速，領取養老金的人越來越多，養老保險收不抵支的情況越加嚴重。各級財政不斷加大對基本養老保險基金的補貼力度，2016年的財政補貼已經超過5000億元。

由于上述計劃生育政策帶來的負面影響逐漸顯現，近年來，國家計生局等部門都做出努力，加強計劃生育政策的改革，使其更適合中國社會發展和中國經濟發展，不斷推動社會主義經濟可持續發展。以下是近年來計劃生育政策的變化：

2015年10月29日，十八屆五中全會通過了“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”這一重大決定。至此，實施了35年的獨生子女政策正式宣布終結。從長期來看，“全面兩胎”政策的實施，將會帶動住房需求量的增長，并對今后的住房需求結構產生影響。。

2、全面放開二胎政策對住房需求總量的影響

住宅需求總量主要受人口數量、人均居住面積等因素影響，而全面二胎政策的實施勢必增加我國人口總數，改變我國家庭結構，相應的也會增加住房的需求量。從年齡段來看，20-40歲是正處于成家立業、投資理財的階段，是住房購買主力，受統計數據限制，我們以國家統計局公布的15-64歲人口數為基礎，計算人口數量與住宅銷售面積的相關性。

根據相關系數計算公式：

其中，Cov（X，Y）為X與Y的協方差，Var[X]為X的方差，Var[Y]為Y的方差。

經計算可得，全國15-64歲人口數與全國住宅銷售面積之間的相關系數約為0.95，相關性較高。因此，我們可以預計，隨著全面放開二胎政策，全國住宅需求量/銷售量將顯著增加。下面我們將分三步，研究全面放開二胎政策后，全國住房需求的變化數量。

2.1預計全面放開二胎政策影響人群

據國家統計局第六次人口普查數據，我國15-49歲的育齡婦女中已生育一孩有15200萬人，扣除此前已享受相關優待生育政策的育齡群體，預計全面放開二胎政策的影響育齡人口數量大約為8018萬。

2.2推算全面放開二胎帶來的新增人口

根據國泰君安調查研究，2013年放開單獨二胎政策后1年內，全國平均申請二胎比例（申請數量除以對應符合條件的育齡婦女數量）為8.25%，實際生育二胎的，為申請二胎育齡婦女中的50%。以此比例進行推算，全面放開二胎政策實行的第1年帶來的新增二胎數量約為331萬。此后新增二胎數量逐年遞減，假設每年遞減10%，且短期二胎增量在5年內釋放，則預計到2020年底共計新增二胎數量為1355萬。

2.3近期和遠期對全國住房總需求量的影響分析

從近期來看，家庭人口的增加可能會使現有家庭住房面積需求增加，主要是通過小房換大房，兩房換三房或四房實現，假設有80%左右的新增二胎家庭選擇增加住房面積，按人均增加住房面積15㎡（新增一間臥室）計算，預計到2020年底，因全面放開二胎政策，全國住房需求量在原基礎上將增加約1.6億㎡。

從遠期來看，新增人口在成年后將有獨立住房需求，屆時住房總需求量將會進一步擴大。根據統計局數據顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，按此推算，到2040年左右，全面放開二胎政策將使全國住房需求量增加約5.4億㎡。

3、全面放開二胎政策對住房需求結構的影響

3.1三房、四房成為剛需產品，大戶型房成為主流趨勢。

短期內人口增長影響戶型需求變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二胎政策的實施和短期出生率的提高，未來五到十年，二孩家庭戶數將有明顯增長。對于這些家庭而言，原本的剛需二室戶型將難以容納家庭人口數的增長，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來剛需主流。隨之更大戶型的改善性需求也將有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，則將向四到五室發展。總體而言，隨著家庭人口數的增加，未來大戶型需求將同步增長。目前“70/90”政策已基本取消，未來開發商在戶型設計選擇時更為靈活。未來房地產商需要更多地考慮消費者對于住房的特殊需求，比如戶型結構、客廳活動區域、居室數量、儲物室、房屋合理面積等等。

3.2學區房的搶奪將更加激烈

二胎政策放開帶來的生育小高峰也將帶動學齡兒童的增加，相關教育資源將進一步緊張。特別是優質中小學校，作為相對稀缺的教育資源，其周邊學區房將受到新一輪的追捧，這將促使學區房新房和二手房同步活躍，在短期內房價將持續上漲。對于開發商而言，在小區內或周邊引進優質教育資源，將成為吸引消費者特別是二孩家庭購房的重要因素。

4、全面放開二胎政策對城鄉、不同地區房地產影響的差異

4.1城鄉差異

一方面受農村實施一孩半政策的影響，另一方面由于城鎮生活成交較高，壓力較大，城鎮生育二胎的意愿比農村的要低。根據第六次人口普查數據顯示，農村的一孩生育率比城鎮高1.7個千分點。同時，農村的二孩生育率達到17.4‰，城鎮生育率僅8.4‰，城鎮不到農村的一半。但全面放開二胎政策后，從總量上看，城鎮符合二胎政策條件的家庭占據更大比例，并且隨著新型城鎮化以及戶籍制度改革的逐步推進，隨著全面二胎政策放開，新增二胎出生人口中，城鎮新增規模將明顯大于農村。根據衛計委預測數據，新增二孩主要集中在城鎮，占全部新增二孩出生數的76%左右。因此，可以預見全面二胎政策對于城鎮房地產市場的影響將會更大。

4.2地區差異

從地區差異來看，全面放開二胎對東部地區的影響比中西部地區更大。據第六次人口普查數據統計，貴州、廣西等中西部省份活產子女數較高，其中貴州達到1.86個，因而受二胎放開政策影響的育齡人口基數不多；而北京、上海、天津等東部地區15-64歲婦女平均活產子女數均在1個以下，在全面放開二胎后，政策受益群體規模占比較高，未來，東部地區的人口增長可能將快于中西部地區，因而對于東部地區的房地產市場影響也將大中西部地區。

總結：

從長期來看，全面放開二胎政策將導致出生率有所上升，人口總數的增加、家庭結構的變化，都將增加總的住宅房地產需求量，同時，也會一定程度上改變住房市場結構，預計大戶型住房的需求量將會提高。而新生人口的增加，會在醫療、教育、等資源方面提出更高的要求，這需要國家進一步加大對醫院、學校等公共資源的投入，并進行合理分配，從而維護社會的穩定發展。

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