淺論寫字樓物業(yè)管理及經(jīng)營發(fā)展趨勢

【摘要】“寫字樓”（office building）一詞是境外傳入的，國內的習慣一般稱為“辦公樓”，主要用作是辦公用途。寫字樓物業(yè)管理是一項因寫字樓物業(yè)的存在而產(chǎn)生的一種特定的管理服務交易。

【關鍵詞】寫字樓；物業(yè)管理；現(xiàn)代化智能

隨著時代的飛速發(fā)展，對寫字樓的物業(yè)管理要求也日漸提高，從單線條、簡單化、傳統(tǒng)化向折疊性、智能化、多元化發(fā)展。寫字樓物業(yè)管理質量的高低直接影響著寫字樓的品質。首先，相關調查顯示，綠色建筑具有較高的節(jié)能效率，其節(jié)約的資源最高能夠達到70%，這就意味著在寫字樓運營期間，業(yè)主不用投入過多的費用，增加了其經(jīng)濟效益，而對于使用寫字樓的用戶來說，良好的辦公環(huán)境也能夠提高其工作效率。物業(yè)管理主要是為業(yè)主以及用戶提供服務，經(jīng)營則是將建筑的增效潛力進行完美以及充分的發(fā)揮，如果使兩者一體化，那么就能夠在提高物業(yè)管理工作效率的同時，提高建筑的經(jīng)濟收益；另一方面，管理經(jīng)營一體化能夠提高物業(yè)管理工作的范圍以及層面，保證業(yè)主的經(jīng)濟以及社會效益，同時使自身提供的服務更加全面和徹底。

從物業(yè)行業(yè)發(fā)展角度看，目前我國大陸城市寫字樓將逐步趨向綠色節(jié)能、智能科技化。那么，寫字樓的物業(yè)管理要求水準必將相對應的提高。寫字樓作為商業(yè)辦公場所，其物業(yè)管理以及經(jīng)營都是極為重要的環(huán)節(jié)，而將這兩者進行融合是未來物業(yè)管理發(fā)展的主要趨勢。通過管理經(jīng)營一體化的發(fā)展，能夠在物業(yè)管理的整個流程中運用營銷理念，使物業(yè)管理工作中的保值等作用得到充分的發(fā)揮，不僅使企業(yè)的經(jīng)濟效益得到了有效的提升，還能夠保證物業(yè)工作中的效益得到充分的挖掘，同時使得物業(yè)市場的流通情況更加迅速。

寫字樓物業(yè)管理工作還應該充分滿足業(yè)主的各方面需求，因此其服務層次就要有相應的提升和改善，服務功能多樣化趨勢。首先，物業(yè)管理工作需要滿足業(yè)主的基本使用需求，比如水電、電梯等設施的正常運行；其次，物業(yè)管理工作需要滿足業(yè)主高效快捷的需求，保證寫字樓的辦公、交通以及通訊都具有智能化，同時具有穩(wěn)定性；再次，物業(yè)管理需要滿足業(yè)主便利周到的需求，比如周邊要有超市、餐廳以及運動會所等，而寫字樓內部則要設有快遞以及會議室等相關設施，方便業(yè)主以及客戶的生活和工作；最后，物業(yè)管理需要滿足業(yè)主尊貴以及升華的需求，對于在寫字樓工作的人員來說，他們大多數(shù)都是白領以及腦力工作者，具有較高的文化經(jīng)歷，因此對于自我價值的實現(xiàn)有更高的要求，因此物業(yè)管理工作需要讓他們感受到尊重以及周到，從而使其感受到自身價值得到認同，另外物業(yè)管理要注重周圍其他公司的知名度等情況，從而達到共同促進，共同影響，共同升華的目的。

但由于現(xiàn)代化的寫字樓的技術含量高、管理范圍廣，如何讓寫字樓管理踏上科學化、制度化、規(guī)范化的道路勢在必行。例如，寫字樓大廈各主要通道都安裝有“電子眼”，但個別狡猾的盜竊者也曾混進大廈作案。前段時間，某寫字樓正值上班之時，就曾發(fā)生過一起盜竊事故。雖然電子監(jiān)控儀將該犯罪嫌疑人攝了下來，但由于沒有其它線索，致使公安機關破案增加了難度。所以治安管理難度非常大，所以必須加強治安防范，建立健全各種值班制度。因為寫字樓內人員流動較大，且樓內死角過多，因此必須加強對各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監(jiān)控措施，達到人防與技防的有機結合。堅持非辦公時間出入寫字樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度，堅持上下班交接檢查制度。加強前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。同時，物業(yè)管理公司應全面建立客戶檔案，熟悉客戶情況，增加溝通了解，做到心中有數(shù)，確保客戶的人身和財產(chǎn)安全。對進入辦公區(qū)的人員必須建立登記檢查制度，并通過嚴格的監(jiān)督檢查機制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實施。

再如，現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務之一是保證客戶和外界通信渠道的暢通，在這個信息社會中，信息的交流與獲取是至關重要的，是客戶獲得巨大經(jīng)濟效益的前提，物業(yè)管理公司要通過對樓內通信設備日常及定期的維護，保證寫字樓內通信系統(tǒng)設備的安全運行，以滿足客戶的需求。

目前現(xiàn)代化的寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，因為采用的全部是最先進的技術和設備，所以對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業(yè)技術知識，才能駕馭這些設備，擔負起管理和維護這些設備系統(tǒng)的重任。同時，物業(yè)管理人員還要指導客戶正確使用這些設備，避免設備被人為損壞。為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調通風管道傳播的可能，物業(yè)管理公司必須保證樓內空調系統(tǒng)的正常運行，定期對空調通風管道進行消毒，保證樓內的溫度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。同時保證客戶的正常生活用水，物業(yè)管理公司必須對樓內的給排水系統(tǒng)設備進行定期的維修、養(yǎng)護及按時對生活水箱進行清洗消毒，保證客戶的用水安全。

此外，在物業(yè)管理的過程中，還要隨時做好應對突發(fā)事件的準備。由于寫字樓內的設備系統(tǒng)、建筑結構和樓內人員的復雜性，作為物業(yè)管理公司應時刻保持警惕，隨時準備應對各種突發(fā)事件。因此，物業(yè)管理公司要建立完善的應急預案，諸如火災或刑事案件發(fā)生時的處理預案、意外人身傷害的處理預案、公共衛(wèi)生應急預案等，并應定期進行演練，做到常抓不懈。比如，寫字樓內一旦發(fā)生火災，后果將不堪設想，所以消防工作那是非常重要。在物業(yè)管理工作中，除了要保證消防設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內的裝修管理，加強對員工及客戶的防火宣傳教育工作。

綜上，物業(yè)管理公司一定要跟隨時代發(fā)展的腳步，腳踏實地的做好更充分更完善的各項準備，讓寫字樓物業(yè)管理向更好的趨勢發(fā)展。為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎。

參考文獻：

商務寫字樓等級評價標準CECS368：2014

（本文作者單位：中油陽光物業(yè)管理有限公司北京通州分公司總經(jīng)理）