鄭州市房地產價格與銀行信貸關系研究

【摘要】自1998年我國實行房地產市場改革以來，房地產業得到了長足的發展，并且對國民經濟的提升起到了重要的推動作用。在全國各地房價增長猛進的同時，鄭州市作為中部地區的一個重要省會城市，房地產業也得到了迅速發展。作為資金密集型的行業，房地產的資金來源很大程度上得益于銀行信貸的大力支持。然而，當金融過度支持時就可能導致房價的持續上漲，超過居民的購房能力，并最終將可能導致房地產泡沫的產生。眾多研究表明，房地產市場發展與銀行信貸的金融支持有著密切的關系。基于此，本文利用鄭州市2004-2014年十一年的年度數據對銀行信貸和房地產價格波動之間的關系進行了數據分析。分析結果表明，銀行信貸和房地產價格兩者之間存在正相關的關系，并且銀行信貸的變化在房地產價格波動中占據著很大一部分原因。

由此可以得出以下結論：銀行信貸規模的擴大會助推房地產價格的上漲，反之，不然。因此為了將房價控制在合理的范圍內，維護鄭州市房地產市場的健康發展。本文提出了幾點建議：強化銀行房地產信貸監管；加大住房公積金貸款力度；完善融資方式，增加融資渠道等來引導房地產行業的健康持續發展。

【關鍵詞】房地產價格；銀行信貸；金融支持

1、引言

中國房地產在經歷了20多年的改革開放后，如今得到了蓬勃的發展，成為推動國家經濟發展的中堅力量，房地產投資貢獻率不斷上升，2001年后房地產開發投資對GDP的貢獻率一直保持在10%以上。通過研究可以發現，銀行信貸在房地產市場的快速發展過程中起著重要的推動作用。然而銀行業過度的金融支持也使國內部分地區出現了房地產業發展過熱、投機行為過多等問題。導致房地產行業泡沫越擠越大，價格虛高脫離了其應有的市場價值，已經嚴重影響到了房地產行業的正常發展。

基于此，本文以銀行信貸為視角，并以鄭州市房地產市場為例，研究銀行信貸對房地產市場的影響，并分析兩者之間的關系，為引導房地產行業發展提供一定的參考和思路。且對于提高房地產行業的控制能力，更加理性的認識房地產行業當前形勢，推動其健康發展具有重要意義。

2、銀行信貸與房地產價格的相互作用機理

2.1銀行信貸對房地產價格的影響

房地產項目由于融資渠道較少，在各個環節上都需要銀行的信貸支持，銀行資金的保障是一個房地產項目能否順利進行的重要條件。

銀行對于房地產貸款的利率及提供的資金規模都會直接影響房地產行業。就利率來說，利率的不同決定了開發商和買房者所需要承擔的利息負擔，利息越高，則還貸的壓力越大，進行房地產項目開發的成本就越高，進而雙向影響房地產的供給和需求。利率越高，則房地產行業的投資回報率就相應越低，進而影響閑置資金投入房地產行業，開始更多的流向其它投資渠道。

2.2房地產價格對銀行信貸的影響

房地產市場的發展和銀行之間的關系表現在以下三個方面：（1）房地產項目的開發和建設資金都由銀行信貸提供；（2）消費者購房也需向銀行貸款；（3）銀行放款是以房產作為抵押物。其實銀行向消費者和開發商放款，都是以房產作為抵押物。由這三個關系就可以看到房地產的發展和銀行信貸關系密切。如果市場上的房地產價格上升，除了剛性需求以外投資性購房需求會提高，導致整體的銀行貸款需求提高，商業銀行之間競爭就會激烈，進而會簡化貸款流程和手續，提高房地產信貸規模。如果房地產價格出現下降，銀行就會縮減與房地產相關的信貸規模，避免不良貸款率的增加。如果房地產行業出現較大幅度的下跌，銀行可能會實行全面的信貸緊縮。

綜上可知，在房地產行業的未來發展預期較好的情況下，房價上升，則銀行也會增加信貸規模，反過來促進房價的持續上升，兩者相互影響，相互促進。

3、鄭州市房地產市場發展與銀行信貸之間關系

3.1鄭州市銀行對房地產市場的信貸支持

在房價快速增長的形勢下，房地產市場的供給者和需求者都需要很大的資金進行新樓盤的開發和對房屋的購買，這些行為都離不開銀行信貸的資金支持，所以銀行信貸很大程度上促進房地產市場的發展。房地產行業80%的資金源自銀行業的貸款。

3.1.1 鄭州市銀行對房地產市場供給者的資金支持

由表3-1可知，國內貸款比重波動幅度不大，自籌資金比重除了在2008年達到最大值43.35%以外，其他年份基本上在30%左右波動，自籌資金主要來自購房者的銀行按揭貸款轉變而來的商品房銷售收入，目前企業自籌資金中大多數來自銀行貸款。其他資金 來源比重在2007年之前與自籌資金比重波動幅度相似，但是2007年以后在遭遇2008年的最低點后又反彈。我國房地產資金來源強烈依賴于銀行信貸支持。

3.1.2 鄭州市銀行對房地產市場需求者的信貸支持

中可以看出，本市居民的住房貸款總額從2004年的130.40億元迅速增加到了2014年的1653億元，十年間增加了15倍。住房貸款余額增加的同時，增長的速度也快速的增加，達到35%。這就說明鄭州市的房地產貸款業務發展迅速。居民個人用于住房的貸款也在快速的增加，從2004年的5.84%迅速增加到2014年的15.21%，年平均增加幅度為10個百分點。這種現象說明銀行業有一大部分的資金投入了居民的個人住房貸款。

3.2鄭州市房價上漲和銀行信貸相關性分析

寬松的銀行信貸是房價短期上漲的一大推手，就中國目前房地產市場所發生的情況來看，銀行信貸規模的快速擴張會導致銀行資金高度地向房地產市場聚集，從而助推房價的快速上漲。

根據表3-3，2004到2015十二年間，鄭州市內的個人住房貸款余額和商品房均價都在逐年的增加，共增加1350億元，增加幅度為近十倍。貸款余額的總額占金融機構總貸款余額的比重總體也呈逐年增大趨勢，年均增加幅度為11%。

根據表3-3提供的數據，將商品房均價（price）作為因變量，鄭州市房地產貸款余額（D）作為自變量，運用Eviews軟件進行相關性分析。

由圖3-1可以看出R2=0.990668無限接近于1，這表明商品房均價和房地產貸款余額這兩個變量的擬合度非常好，且呈高度正相關性。這也與現實情況相一致。房地產貸款余額增多，則商品房均價提高。反之，則下降。這也說明了銀行信貸規模的擴大會助推房地產價格的上漲，反之，則不然。

4、結論與建議

4.1 結論

從以上分析可以得出，銀行信貸與房價波動存在十分密切的關系。銀行信貸可以通過多種流動性效應來影響房地產價格。銀行對房地產的金融支持不僅體現在對房地產開發企業提供資金來源，同時更大程度上是對居民的住房消費上提供住房貸款。

此外，銀行信貸釋放了居民的住房需求，個人住房貸款使得那些之前無力購房的家庭成了房地產消費市場的主力軍，在旺盛的需求下，房價勢必會大幅上漲，也正是由于房價的持續上漲，消費者形成了一致的心理預期，認為房價會只漲不跌，從而會進一步引發購房熱潮，推高房價的上漲。而房價的上漲必然又引起房地產企業貸款進行新一輪的投資建設，形成高房價只漲不降的惡性循環。

4.2 建議

為了規范房地產行業的發展，降低金融風險，政府應該出臺相關政策和切實可行的方案，不僅從銀行，房地產商，還包括消費者等多方面進行調控，具體可采取的措施如下：

4.2.1加強房貸的監督管理

規范房地產市場金融業務，防范住房貸款風險。嚴查審查房地產開發貸款發放條件，加大對信用等級高、運作規范的房地產開發企業的信貸支持力度，尤其是大力支持經濟適用房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入群體的購房需要，對那些商品房空置率大、負債率高的房地產開發企業貸款要嚴格審查、審批并重點監控加強個人住房貸款管理，嚴格制止發放“零首付”個人住房貸款現象的出現，有效防范貸款風險加強對信貸資金的監控，積極協助金融機構妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定。

4.2.2加大住房公積金貸款力度

對住房公積金貸款中出現的手續麻煩、環節多、時限長等問題，要切實解決

好，從源頭上有效擴展住房公積金的貸款業務大力發展住房公積金委托貸款，充分發揮其功能和作用，提高住房公積金的使用率和職工購買力公積金貸款額度可與房價變化掛鉤，房價過高時可以提高貸款額度，降低首付比例。對于低收入者，可適當增加繳存額度，讓低收入群體充分享受公積金住房貸款的優惠效果，有效拓寬住房公積金的覆蓋面減少和防范住房公積金帶來的不平衡現象。

4.2.3增加融資渠道

目前，鄭州市市房地產企業房產開發資金的絕大部分直接或間接的來自銀行信貸，融資渠道比較單一，這無疑也加大了銀行信貸的風險，影響金融的穩定性。因此，一方面要推動當前房地產企業多元發展，尤其是與房地產相關的投資、研發、設計、建設、市場營銷和售后、物業等服務，提升企業的綜合實力；另一方面拓寬融資渠道，適當放寬房地產行業的融資限制，鼓勵其它形式的金融機構進行房地產行業的投資、貸款，推動房地產相關的基金、信托等的發展，降低對社會資本進入房地產行業的限制及房地產行業對銀行信貸資金的依賴程度；最后，引導房地產企業向資本運營企業的進化，提高房地產企業的融資能力。

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