物業專項維修資金代管階段使用管理模式如何適應我國國情

【摘要】從法律角度分析，我國關于物業專項維修資金管理進行了初步性的規定，但是具體的管理模式并不統一，在實際管理過程中，各種因素的存在會對資金的安全管理和正常使用產生不同程度的影響。下面文章將對目前烏魯木齊市物業專項維修資金管理過程中存在的主要問題進行分析，并提出相應的改進措施，已為參考使用。

【關鍵詞】物業專項維修資金；管理模式；國情；問題

1、當前我國住房維修資金代管模式存在的主要問題

在當前形勢背景下，烏魯木齊市物業專項維修資金管理過程中問題主要體現在以下幾個方面。

1.1業主方面存在的主要問題

首先，維修資金使用信息不對稱。業主對維修資金使用的法規、政策、程序不了解，有誤區。對于維修資金的基本概念，使用范圍、程序不清楚，部分業主因擔心維修資金被物業公司挪用而阻止正常的維修申請。其次，業主缺乏公共責任意識。中國的傳統導致民眾缺乏共同選舉、討論、表決的生活習慣，很大一部分業主存在“自掃門前雪”的心態。加劇了“事不關己高高掛起”的壞風氣蔓延。在維修資金使用表決中，因業主們的不習慣參與、不屑參與、不愿意參與、甚至堅決不參與表決等行為而無法動用維修資金。

1.2物業公司方面存在的主要問題

首先，物業管理人員基本素質亟待提高。目前物業管理人員整體基本素質偏低，不愛學習或學習能力較弱，對維修資金使用政策、流程理解不到位。有些物業公司甚至采取欺騙手段騙取業主同意使用維修資金，而當業主了解實情后會對維修資金使用監管產生質疑。其次，物業公司申請支用維修資金意識低。物業公司申請支用維修資金服務意識不強，認為申請支用維修資金太麻煩，無利可圖，不能及時有效的為業主申請，或等到業主催促多次，甚至投訴相關部門后才為業主申請，沒有留有充分的時間征求業主意見，維修資金支用不能有效申請或申請支用時間過長，物業公司把責任都推卸給維修資金監管部門，導致業主誤解支用維修資金難。

1.3維修資金使用政策及監管方面存在的主要問題

維修資金使用的相關法律、法規門檻較高。籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金應當經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用方案。而我國房地產開發時制造的大體量，中國國民對公共事物決策的不參與習慣性，造成無法在短時間內達到法律法規所規定的維修資金使用條件。辦法中規定“物業專項維修資金的使用，應當遵循受益人和負擔人相一致的原則以及物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用需根據其各自擁有物業的建筑面積比例分攤。”因此，維修項目涉及受益業主的維修資金賬戶內需存有按建筑面積應分攤的維修費用，對受益業主是較為公平的一種分攤方式。但在實際操作中，部分房屋因種種原因，相關業主分戶賬內沒有足夠的維修項目應分攤的維修資金，說服業主將不足的維修資金補齊的難度很大，這種情況嚴重制約了維修資金順利使用。

2、探究在目前我國國情背景下如何做好住房維修資金代管工作

結合以上分析，烏魯木齊市物業專項維修資金監管辦公室在今后工作中應當從以下幾個方面考慮。

2.1探索多種方式征求業主動用維修資金意見，解決維修資金業主表決難

我辦全面推廣采用刷身份證驗證機（PDA）征求業主動用維修資金意見的表決方式。業主在PDA上刷身份證后，業主擁有的房屋地址、業主姓名、維修資金余額、維修項目特征描述、維修總費用、動用維修資金分攤費用等維修資金使用相關信息一目了然，在業主充分了解維修項目基本情況的前提下實施表決，保障了業主動用維修資金的知情權。為方便業主表決，在實施PDA的同時還推行了維修資金網絡投票征求業主動用維修資金意見的表決方式。借助網絡普及的便利，解決無法當面征求業主意見，也能將維修資金使用相關情況及時、清楚的告知業主，方便業主參與遠程表決。

2.2維修資金使用全過程向業主公示，保證維修資金使用公開、透明

物業服務企業申報的所有項目全部采用維修資金使用向相關業主事前公示、事中公示、事后公示的方式，充分保障業主對維修資金使用的知情權。物業服務企業申請維修資金時，需將擬定的維修資金使用方案在小區醒目位置公示，即事前公示。物業服務企業在征求相關業主對動用維修資金意見后，需將簽字表和業主表決結果在小區單元門上公示，即事中公示。維修項目竣工后，物業服務企業需將維修項目使用維修資金等相關情況全部公示給業主，即事后公示。另外，我辦還通過維修資金信息網公示板塊將審批通過的維修項目相關信息向廣大業主公示，接受業主監督。有效提高了維修資金使用的公開性、透明性、安全性。

2.3維修資金使用審核把關嚴密，支用審核程序環環相扣

維修資金使用審核工作采用專業技術審核和工作流程審核相結合的方式，防范人為因素造成的審核漏洞。專業技術審核：維修項目要件審核及工程款支付、劃撥審核采取“三審制”，維修項目要件審核“三審制”是指維修項目須經審核人員初審、復核人員復核后，再由科室業務領導審核。維修項目工程款支付、劃撥“三審制”是指業務科室審核工程款支付、劃撥申請要件，符合要求后由財務部門審核，再由資金辦領導審核通過后方可劃撥工程款。

結論：

綜上所述，通過以上的分析可知，現階段我國關于物業專項維修資金管理模式在具體應用過程中還存在著多種問題，且這些問題的存在對資金利用率的提高產生了不利影響，因此在今后資金管理過程中，應當結合具體情況制定針對性的改進措施，提高資金管理安全。

參考文獻：

[1]王波.“十二五”以來我國保障性住房資金來源渠道分析[J].宏觀經濟研究，2016.4

作者簡介：

袁衛華，女，漢族，1970年2月生，1993年9月參加工作，新疆大學工程管理（造價管理方向）專業畢業，山東肥城人。高級經濟師（房地產經濟）、全國注冊造價工程師、全國注冊投資咨詢工程師、全國注冊房地產經紀人。新疆維吾爾自治區工程造價專家委員會專家，新疆維吾爾自治區建設工程評標專家，烏魯木齊市建設工程評標專家。中物協維修資金專委會專家庫專家。現任烏魯木齊市物業專項維修資金監管辦公室主任。