商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的分析與選擇

【摘要】為了保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)狀況的良好，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式一定是適合項(xiàng)目本身的。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)性發(fā)展也依賴(lài)于其獨(dú)具特色的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成功的案例，本文就武漢市光谷世界城為例說(shuō)明在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中所遇到的問(wèn)題和相關(guān)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)狀況；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式；持續(xù)性發(fā)展

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間也在不斷的拓展。商業(yè)地產(chǎn)如何在我國(guó)的大環(huán)境下持續(xù)性發(fā)展，迎接這個(gè)挑戰(zhàn)，這需要商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的準(zhǔn)確和恰當(dāng)性。國(guó)內(nèi)有很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式很不恰當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃不夠精確導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)遇到難題。由于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段發(fā)展周期較長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，因此選擇合適的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是非常重要的，同時(shí)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌價(jià)值對(duì)于企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升是有幫助的。

1、商業(yè)地產(chǎn)前期SWOT分析

SWOT分析能夠有力的展現(xiàn)武漢光谷世界城項(xiàng)目建設(shè)的前期優(yōu)劣勢(shì)，保證項(xiàng)目的前期策劃的順利進(jìn)行。從優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等方面展開(kāi)全方位對(duì)比，通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)并和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手展開(kāi)對(duì)比，找到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)，尋求發(fā)展的突破點(diǎn)，為項(xiàng)目發(fā)展的前期保駕護(hù)航，為項(xiàng)目后期發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式提供選擇，為后期發(fā)展方案的調(diào)整提供參考。

1.1優(yōu)勢(shì)

由于項(xiàng)目建設(shè)點(diǎn)臨近城市主干道，因此是商業(yè)聚居區(qū)，人流量大，項(xiàng)目的可達(dá)性強(qiáng)。且該項(xiàng)目的占地面積大，項(xiàng)目涵蓋了餐飲、休閑、教育培訓(xùn)、百貨等多個(gè)商業(yè)形態(tài)，商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展性強(qiáng)。處于光谷商圈的核心位置，交通便利，公交線多達(dá)40條，且臨近地鐵線，消費(fèi)者出行活動(dòng)便利。在518平方公里的光谷園區(qū)輻射范圍內(nèi)，積聚了48所高等院校，56個(gè)國(guó)家級(jí)科研院所，65個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，11個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，10個(gè)國(guó)家工程研究中心和多家研發(fā)機(jī)構(gòu)，許多國(guó)際大型高科技企業(yè)，51名兩院院士，20多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員，100多萬(wàn)在校大學(xué)生和教師。如此密集的人口意味著大量的商機(jī)和強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力。

1.2劣勢(shì)

商業(yè)區(qū)不在傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，是新型商業(yè)區(qū)。由于周邊商圈距離較近所以商業(yè)圈的輻射范圍小。建設(shè)面積過(guò)大，因此建設(shè)強(qiáng)度大，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)。由于建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，期間的不定性因素就會(huì)增多，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)不利影響。

1.3機(jī)會(huì)

由于處在人流大的地段因此發(fā)展?jié)摿^大。且提出了“資本特區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于吸引科技企業(yè)落戶(hù)光谷，帶動(dòng)該區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)家的大環(huán)境良好，有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化的不斷加快也為商區(qū)提供了潛在的消費(fèi)群體。

1.4挑戰(zhàn)

客戶(hù)資源有限，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何通過(guò)獨(dú)特的品牌商戶(hù)來(lái)吸引消費(fèi)者是一大挑戰(zhàn)。資金來(lái)源的不穩(wěn)定性又是商圈發(fā)展的一大難題。資金渠道的穩(wěn)定性也是項(xiàng)目發(fā)展的一大助力，而尋求可靠穩(wěn)定的資金來(lái)源也是目前的一大挑戰(zhàn)。

2、保證項(xiàng)目后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)的活力的措施

2.1規(guī)模定位

武漢光谷世界城的商業(yè)體量和規(guī)模是非常龐大的，涵蓋了零售、餐飲、兒童、

休閑娛樂(lè)、教育培訓(xùn)等全方位業(yè)態(tài)。但是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不是體量規(guī)模越大就越好。也不是所有商圈都適合引進(jìn)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模，更多的取決于宏觀與微觀因素的影響。通常情況下，消費(fèi)客群在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)過(guò)久，步行消費(fèi)的距離也不會(huì)過(guò)長(zhǎng)。因此，規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要在合適的區(qū)域規(guī)劃合適的業(yè)態(tài)，除了零售業(yè)態(tài)，也要補(bǔ)充餐飲、娛樂(lè)休閑等配套業(yè)態(tài)，使顧客能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)物、吃飯、休閑娛樂(lè)的一站式消費(fèi)。此外，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模大小也會(huì)受到商圈購(gòu)買(mǎi)力的影響。商圈的人口數(shù)量、收入及消費(fèi)水平?jīng)Q定了商圈的購(gòu)買(mǎi)力，這就要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模與所在商圈的購(gòu)買(mǎi)力契合，利于項(xiàng)目的良性發(fā)展。

2.2明確的項(xiàng)目定位

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性決定了它的項(xiàng)目定位，商業(yè)屬性推動(dòng)了消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該依據(jù)目標(biāo)客群的種類(lèi)和形態(tài)，來(lái)劃分目標(biāo)市場(chǎng)，期望能最大限度的滿(mǎn)足各類(lèi)別的消費(fèi)需求。商業(yè)地產(chǎn)的客群定位為消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者。

2.2.1消費(fèi)者定位

消費(fèi)者定位是項(xiàng)目定位最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前對(duì)商圈所在區(qū)域的潛在消費(fèi)者和目標(biāo)消費(fèi)者做一個(gè)市場(chǎng)研究，分析消費(fèi)群體的消費(fèi)能力，消費(fèi)追求，消費(fèi)價(jià)值觀，收入，年齡，人口數(shù)量。不斷地深入了解消費(fèi)者的需求，正確的做出消費(fèi)導(dǎo)向，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。

2.2.2經(jīng)營(yíng)者定位

首先和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)要相符，契合運(yùn)營(yíng)模式，保證項(xiàng)目的增值。在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)者定位時(shí)要綜合考慮各種因素，例如，光谷商圈的范圍、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的差異化、項(xiàng)目建筑的特色、準(zhǔn)備引進(jìn)品牌的規(guī)模化效應(yīng)等。

2.2.3投資者定位

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資者進(jìn)行全面調(diào)研，對(duì)光谷區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和投資回報(bào)進(jìn)行詳細(xì)的研究，才能對(duì)投資者的需求有比較準(zhǔn)確的了解。同時(shí)，對(duì)投資者的偏好、預(yù)期年收益以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力也需要調(diào)研。周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也是目前武漢光谷世界城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商需要分析的，在做投資者定位時(shí)應(yīng)該盡量避免周邊項(xiàng)目的影響。

3、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向預(yù)測(cè)分析

3.1房地產(chǎn)投資信托基金

根據(jù)相關(guān)的信托法，助力房地產(chǎn)投資信托基金。目前由于信托基金的投資門(mén)濫太高以及發(fā)展不太成熟國(guó)內(nèi)只有少數(shù)幾家財(cái)團(tuán)成立了信托投資公司。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商無(wú)法從獲得規(guī)模資金。在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本實(shí)現(xiàn)了以為核心的良性資金循環(huán)體系。房地產(chǎn)投資信托基金可以保證商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源，擴(kuò)大資金規(guī)模。

3.2專(zhuān)業(yè)化發(fā)展

未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將走向更為行業(yè)化和專(zhuān)業(yè)化。由于一些專(zhuān)業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，交通不斷發(fā)展，商業(yè)區(qū)的輻射范圍更大，小商品城的商品集散的功能將越來(lái)越強(qiáng)，這也讓商業(yè)發(fā)展更為的規(guī)模化。

結(jié)論：

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度在不斷地加快，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及了市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、前期設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、招商及運(yùn)營(yíng)管理等等一系列的環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作是一個(gè)及其復(fù)雜的過(guò)程，除了自身的管理，還要密切關(guān)注社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，要通過(guò)調(diào)整來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的變化。本文用SWOT模型分析了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期的優(yōu)劣式，為商業(yè)地產(chǎn)的后期發(fā)展提供參考，并展望商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。

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