我國商品住宅價格影響因素分析

【摘要】在城市化不斷深化與發展的今天，越來越多的農村人口進入城市，而進入城市首先要解決的是“住”的問題，1994年7月，國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，開辟了國內商品房市場，任何一種商品都受著價值規律的支配，通過價格體現價值。商品住宅的價格不僅是一個民生問題，更是一種經濟現象，其價格的高低除了受國家宏觀經濟政策與經濟發展水平影響之外，還與社會貨幣投放總量、城市提供的公共服務的廣度與深度、城市商品住宅用地供給、銀行信貸政策、以流轉稅為主體的房地產業稅收體系及商品住宅自身品質等因素相關。

【關鍵詞】商品住宅；房價；土地供給

1994年7月，國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，但鑒于當時的歷史條件，該項制度進展緩慢。直到1998年，《進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的發布，使得在全國范圍內逐步停止了住房實物分配，實現住房分配貨幣化，即取消福利分房，同時建立了公積金制度，進而開創了國內商品房市場。這一市場伴隨著市場經濟的不斷發展與完善，讓越來越多的農村人口進入到城市中，而商品房價格作為一個民生問題，不僅牽動著想要融入城市的人口，也關聯著城市中已有居民的生活，更深刻的影響著國民經濟的運行。

1、宏觀經濟因素分析

（1）國家GDP總量。自從98年以來，我國GDP年均增長率達到了8-9%，截止2016年三季度，GDP總量已達到了60萬億。商品住宅作為在全國統一市場中流通的一種商品，其價格也應隨著經濟的不斷發展增長同步上漲。

（2）人均可支配收入。宏觀經濟總量增長的同時，受分配制度的影響，每一個社會分工的參與者可以支配收入的多少也直接影響到房價的漲跌。作為合理房價判定國際通行標準則的住宅平均總價與家庭收入比，國際標準為6倍，在經濟較為發達的城市，這一比例達到了12倍，甚至更高。

（3）貨幣政策。任何商品的價值都需要通過貨幣金額體現出來，貨幣投放量直接反饋在商品住宅房價上，我國M2（廣義貨幣總額）從2007年的不足40萬億，到2013年的110多萬億，貨幣總量增加了近三倍[1]，對應的作為正常流通的商品住宅的價格也應發生變化。

（4）國家對商品住宅產業的定位。2003年8月，國務院出臺了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為國民經濟的支柱產業。在城市化這一個現代中國最大的經濟發展動力的背景下，商品住宅產業在國內受到了足夠的重視，引來了其他社會經濟部門的資金。

（5）以流轉稅為主的商品住宅稅收體系。我國現階段商品住宅的稅收主要集中在流通環節，這些稅收成為了房價的一部分，由消費者一次性支付，這樣的制度的安排與歐美國家將商品住宅稅收的大部分放在持有環節則有所不同[2]。

2、供求關系因素分析

（1）從供方角度來看。直觀的來看，房地產商是商品住宅的直接提供者，其實追根問底，一切住房都是依附于土地之上的產品，而我國以公有制為主體的經濟結構決定了土地歸國家所有或者集體所有，而能夠進入土地市場的土地，第一步必然是由國土部門進行的土地出讓。土地作為住房的第一手生產資料，其供給由地方政府直接管控。我國土地利用的基本政策為：土地國有、有償使用、用途管制、集約節約。為了確保18億畝的耕地紅線[3]，為了城市規劃的長遠發展，土地的供給數量、時間、地塊位置不僅僅由地方政府掌握，而土地用途、土地容積率、建筑密度等規劃指標由地方規劃局具體規定。

（2）從給方角度來看。住房使用周期長、總價高的特點，決定了大多數城市居民不能夠以一己之力、一時之能來完成住房的購買，這往往就需要進行借貸，除了親朋好友的借貸之外，隨著住房市場的發展，銀行的住房貸款成為了政策如同土地供給一樣，是住房市場的根基之一--銀根。除了貸款利率這一指標之外，首付比例、利率浮動，以及二套房相關政策、公積金與商業貸款的政策差異，銀監會每一項對住房利率細微的調整都牽動著購房者的心，進而并發的力量往往能夠將一波波樓市的下跌再次推向新的高潮。

3、區位因素分析

（1）城市之間。我國的區域經濟上，各個地區之間分工較為明確，不同的主導產業造成了我國經濟區域差距較大的特點；同時由于不同城市行政級別的差距，造成一線、二線、三線等不同城市提供公共服務能力的差距。在這樣的差距的基礎上，使得不同等級城市對人口的吸附能力出現了較大的差異，進而在商品住宅潛在消費人群上出現了差異，影響著不同城市之間的商品住宅價格。例如在上海可以輕易看到世界一流的交響樂演出，而在四川的某個偏遠縣城，能做到與全國院線同步上映電影就已是相當不易了，而這兩地的房價也是天差地別。

（2）城市之中。就算在同一城市中，由于教育資源、醫療資源、公共綠地資源、就業資源等的分布不均，也使得即使是同一城市中，商品住宅的價格也有著較大的波動。例如北京的優質教育資源主要集中于三環以內，使得學區房的價格長期居高不下。在上海廣州等城市的大型醫院附近（瑞金醫院、南方醫院等），往往也以醫院為中心形成了相對的商品住宅價值高地。而在這些一線城市的遠郊，即使基礎設施較為完善，由于提供公共服務品質的能力較城市中心有著一定差距，商品住宅價格出現了相應幅度的下降。

4、其他因素分析

（1）游資助推。市場波動是指市場自發性的波動，而非宏觀政策影響。每一次房價漲跌的背后，除了剛需持有的推動之外，還有著以獲利為目的的資本的背影[4]。雖然有著二套房限購、利率差異等政策的影響，但在市場實際運行過程中，通過資金杠桿、首付貸、社保證明等因素，商品住宅的漲跌幅度被進一步放大。

（2）住宅品質。商品住宅作為一種商品，除了其自身的價值之外，還有著使用價值，在一般的建筑施工質量之上，近些年更加注重的是住宅門窗、電梯、樓宇硬裝、外墻材料、小區景觀等細節上的材料選用及施工品質，物業管理、智能社區、小區自帶醫療教育資源，也日漸成為影響商品住宅價格的籌碼。

在城市化這一現代中國最大的經濟背景之下，商品住宅作為“人”在城市化進程中要解決的首要問題，其價格不僅僅受國家宏觀經濟景氣程度及政策的影響，也受地方城市建設用地市場投放量與行信貸政策的交互式影響。商品住宅在滿足其最基本居住需要的前提下，價格的高低則更多地取決于其周邊能夠為購房戶提供公共服務的能力，而這一能力的高低和其所處城市規模的大小與住宅在城市中的位置有著較大關聯。

參考文獻：

[1]焦振華.我國貨幣超發的成因及其對房地產價格的影響[J].湖北社會科學，2015，06：87-92.

[2]肖良生.房地產稅基爭議前瞻[J].中國房地產，2016，13：61-64.

[3]顏玉華.耕地紅線是我國糧食安全生命線[J].調研世界，2011，04：29-33.

[4]侯長江，趙息.國內資金偏好炒房的原因與對策研究[J].青島大學學報（自然科學版），2011，04：87-94.

[5]彭文生.城鎮化的地產利好被高估[J].中國房地產業.2014.8