談一談滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”與“限時(shí)”

【摘要】2016年滄州市房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一輪快速上漲，在經(jīng)過(guò)春節(jié)期間房?jī)r(jià)“休假”修整后，2017年一季度又進(jìn)行了一輪暴漲，為貫徹落實(shí)國(guó)家“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控精神，2017年滄州市區(qū)及部分縣市先后采取了全方位的調(diào)控措施，包括土地供應(yīng)、保障住房、住房限購(gòu)、差別化信貸政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓等，本文著眼于滄州市房地產(chǎn)近況，分析近期滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲原因，預(yù)測(cè)未來(lái)走勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)近況

自2016年以來(lái)，滄州市房?jī)r(jià)一直處于堅(jiān)挺運(yùn)行的走勢(shì)，滄州市市區(qū)在售和預(yù)售的熱塊地段的新建商品住宅價(jià)格最高已經(jīng)達(dá)到15000-18000元之間，比去年下半年的銷售價(jià)格上漲了80%左右，部分樓盤銷售價(jià)格已經(jīng)過(guò)萬(wàn)；二手房交易市場(chǎng)也非常活躍，地理位置較好的二手房?jī)r(jià)格上漲率甚至超過(guò)新建住宅，與去年同期相比價(jià)格翻倍。2017年4月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)消息公布之后，雄縣和安新兩縣房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅速波及到了滄州市，河間、肅寧、任丘及滄州市周邊的部分縣市的房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)跳躍式上漲。

2、近期滄州房地產(chǎn)上漲的原因

2.1需求

2.1.1高杠桿+低利率+低稅費(fèi)

（1）低首付比例，高杠桿貸款，降低購(gòu)房門檻。

2015年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并“取消過(guò)時(shí)的限制性措施”。2016年2月2日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；房貸政策發(fā)布時(shí)，“限購(gòu)”城市已由2010年開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)的46個(gè)城市降到當(dāng)時(shí)的5個(gè)城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）。

這意味著，非限購(gòu)城市首套房首付比例最低可以達(dá)到20%，此前90平方米以上首付比例最低30%，90平方米以下首付比例20%；與此同時(shí)，在首套貸款沒(méi)有結(jié)清的情況下，二套房門檻也隨之降低至30%，而此前這一比例為40%。這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年6月1日提高首付門檻以來(lái)首付比例第一次降回至20%。（2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，當(dāng)年10月央行推出新政，最低首付款比例調(diào)整為20%）

（2）房貸利率低水平降低利息成本

2016年6月份開(kāi)始至今，滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)房貸利率折扣普遍采取九折，一度低至八五折，出現(xiàn)了時(shí)隔六年來(lái)的一個(gè)特大優(yōu)惠。

（3）二手房稅費(fèi)低水平降低交易成本

2015年3月31日，可享受免營(yíng)業(yè)稅的“五年房”條件降為“兩年房”：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2016年5月1日起施行營(yíng)改增，取消營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)始征收增值稅，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增是201 6年政府工作報(bào)告對(duì)“營(yíng)改增”后稅負(fù)的基本基調(diào)。

低首付比例降低了買房的門檻，歷史較低的利率和稅費(fèi)減輕了購(gòu)房成本，以上政策合并助力提升了住房的購(gòu)買力與購(gòu)買意愿。

2.1.2購(gòu)房剛需與改善型需求旺盛

一方面，與適婚人口比例及區(qū)域氛圍有關(guān)，近年來(lái)，滄州地區(qū)下轄縣、鎮(zhèn)、村形成了結(jié)婚須在滄州或縣城買房的氛圍，或者說(shuō)，在滄州市或縣城買房有利于促成子女結(jié)婚，由此增加了剛性需求；另一方面，受二胎放開(kāi)政策影響以及舊換新、兩居換三居帶來(lái)的改善型需求。

2.1.3京津冀協(xié)同發(fā)展，人口與產(chǎn)業(yè)疏解拉動(dòng)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)

自2014年2月26日習(xí)近平總書記提出京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略至今已有3年，2015年《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)，滄州市成為京津重要的產(chǎn)業(yè)支撐基地，北京現(xiàn)代滄州工廠是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的首個(gè)落地項(xiàng)目，也是最大體量的產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目，總投資120億元，自2016年4月開(kāi)始，高新區(qū)管委會(huì)和明珠商貿(mào)城先后與北京西城區(qū)北展地區(qū)建設(shè)指揮部、北京豐臺(tái)區(qū)大紅門地區(qū)功能疏解辦公室、北京市通州區(qū)商務(wù)委員會(huì)、北方世貿(mào)輕紡城等達(dá)成協(xié)議，承接北京商貿(mào)物流疏解，目前，簽訂入駐協(xié)議的商戶已經(jīng)超過(guò)7000家，已經(jīng)入駐營(yíng)業(yè)的800多家；另外還有海興核電項(xiàng)目、北汽集團(tuán)（華北）微車產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目等。

產(chǎn)業(yè)的承接、交通的便利帶來(lái)了人口流入、注入城市新的活力、提升城市發(fā)展預(yù)期，滄州房?jī)r(jià)被正向拉動(dòng)。

2.2供給

2.2.1新建商品房供應(yīng)不足

2015年、2016年滄州市區(qū)鮮有住宅用地集中入市，市區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目較少，拿地房企多為后補(bǔ)證，建新盤的企業(yè)少，銷售環(huán)節(jié)后于買地、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，因此，市場(chǎng)反應(yīng)是2016年、2017年一季度市區(qū)可供銷售的項(xiàng)目減少。

2.2.2監(jiān)管力度加大，市場(chǎng)亂象被遏制

針對(duì)有的房企無(wú)視監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行違規(guī)銷售、取得預(yù)售許可證后捂盤銷售、跟風(fēng)漲價(jià)、坐地起價(jià)等等不規(guī)范行為，2016年9月6日，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的通知》，通知要求，未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得發(fā)布任何形式的售房廣告，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買房人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資，不得參加任何展銷活動(dòng)。這樣一來(lái)，原來(lái)“超前”銷售模式被迫停止，市場(chǎng)需要等待“超前”銷售被消化，還需等待證照齊全項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，新建商品住房供給斷檔或不足；另一方，主要依靠預(yù)收款或銷售回款建房的實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商建設(shè)壓力較大，工期出現(xiàn)推遲。

2.2.3地價(jià)高漲、國(guó)家戰(zhàn)略刺激市場(chǎng)預(yù)期

2017年一季度，滄州市12宗土地拍賣均價(jià)1180萬(wàn)元，畝，估算建成住宅價(jià)格在2萬(wàn)元，平方米以上，低價(jià)翻倍走高最直接也是最快的結(jié)果是提高了居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期；另外，設(shè)立河北雄安新區(qū)消息公布之后，滄州市及周邊部分縣市的房?jī)r(jià)迅速上漲.甚至出現(xiàn)跳漲，因此即使采取限購(gòu)政策后，滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減。

3、滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

近三年滄州主城區(qū)未供應(yīng)住宅開(kāi)發(fā)用地，剛需和改善性需求旺盛，加之本地城鎮(zhèn)化進(jìn)程和京津冀一體化人員的外溢，如無(wú)高力度、具有長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái).短期內(nèi)滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行拐點(diǎn)的概率較低，但一段時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定。