房地產開發項目全過程造價的控制和跟蹤管理

【摘要】房地產開發項目工程造價全過程的控制和跟蹤管理主要指對開發項目從前期、施工到竣工結算的所有階段、每一個環節的工程造價進行全流程監管和控制。跟蹤管理作為對造價進行審計的一種核心手段，已廣泛運用在大中型房地產開發項目造價過程中，并獲得顯著的經濟和社會效益。

【關鍵詞】房地產開發項目；全過程；造價控制；跟蹤管理

1、房地產開發項目全過程成本控制原則

1.1全流程控制

指的是需要企業在成本管理中充分實現統一成本的全過程管控。具體說，就是要積極調動開發過程中所有工作人員關于成本控制的熱情和積極性，優化成本控制方面的環節和制度。由于每位員工對成本管理的標準和特點各不相同，因此，就需要執行全流程控制，確保成本管理中每個方面的成本都能被有效控制。

1.2追求效益

在房地產開發項目期間，關于全過程成本的控制，需要將其與管理緊密聯系起來，不能單純的為了控制，也不能為壓縮成本，進而減少對優質管理服務和良好建筑產品的供給。簡言之，就是要在既定成本內，運用最少的費用達到最優質管理服務水平，或者說在一樣的成本水平上，達到最優質的管理服務質量水平目標。

1.3經濟性

經濟原則在一定意義上對房地產企業在核心領域中只會選擇控制那些重要因素，而不是對房地產項目的所有業務成本都實施控制或執行謹慎安排。遵循經濟原則，要關注經濟原則的重要作用，將其資源放置于在核心問題上，能省去對成本產生細小影響的宏觀成本。

1.4具體問題具體分析

關于這項基本原則，它完全滿足房地產開發企業在項目開發過程中項目管理所有部門的要求。房地產公司內部存在眾多部門有銷售部、設計部，行政部，財務部等，這些部門所產生的成本計劃和消耗都不盡相同。因此，在對這些部門實施全過程成本控制時，就需區別以待，不能運用模版化的成本管理方法。因此，針對不同部門，運用具有針對性的成本控制方法，能收獲出乎意料的效果。

2、房地產開發項目管理中全過程成本控制的關鍵

2.1設計階段

（1）設計招標綜合工程造價和設計方案。設計招投標能發揮提升設計招投標水平、推動友好競爭的作用。將工程造價和設計完美融合的設計招標方法，能加強設計企業和設計師在建筑風格、實用功能上具有一致性，還能減小工程造價，保障完成項目經濟利益的終極目標。

（2）創設成本評估審核部門，嚴格審核圖紙。需要創設專門的工程審核部門，該部門的人員包括：專業的建筑、水電專家和經濟師。建立具體的設計要求、設計目標，一絲不茍地審查設計企業的設計施工圖。深化設計圖紙審核管理工作，有效提高設計水平，避免常見設計問題出現，造成的施工階段的循環調整導致的無端消耗。

2.2招投標階段

房地產項目招標中涉及設備、材料的采買招標和施工招標兩方面內容。通過招標競爭過程，開發商能夠篩選出優質的承建商和供應商，有助于減少建設成本，也是成本管控的一個關鍵工具。想實現房地產項目開發的全過程成本控制需要做到：第一，堅持公開、公平、公正的原則，規范招投標流程，深化招投標過程的監管；第二，編制詳實的招標材料和合同，保障該條款的周密性，最大程度避免合同糾紛的發生，降低施工索賠概率，從而減少項目的整體成本；第三，選擇資質好的承建商給予施工合同，簽訂詳實周末的合同，在合同需要調整的審批環節照要求完全執行，制定和健全合同跟蹤檢查制度，深化監管力度，對于合同和補充協議等具有同等法律效力的合同文件給予完整儲存，保證按照合同控制條款完全執行。

2.3施工階段

施工階段是項目預算中占據投入成本最大的環節，也是合同中內容完成落地化的關鍵部分。房地產開發絕不應忽視開放式工程項目的管理，要付出巨大的努力來減少項目建設過程中的成本，核算分析變更成本的原因，為規范企業成本管理提供完整思路，使得房地產企業經濟效益和社會效益雙贏。

（1）深化施工現場管理意識，完善組織設計，選用領先的施工技術，完成經濟合理的施工方案作為業主方面要在施工方案階段時刻貫穿自身的成本控制目標，在其指導下制定科學合理的意見草案。

（2）施工過程中深入分析合同文件中的動態信息，針對分析結果積極采取措施，達到更有效地控制工程造價。尤其是工程調整、限額的審批環節和流程，最大程度上降低因調整產生的浪費，以及因審計評估不當導致的理賠等現象。

（3）嚴格控制材料和設備購買的價格。做好市場價格管理工作，掌握大宗物資和設備訂單的價格變動，而且在采購的過程中應該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購的成本。

2.4竣工階段

無論是哪個房地產開發項目，成本控制的最后一個環節都是竣工完成后的階段。而對于這個而言，需要一絲不茍地審核審計竣工項目，對施工單位的申報工程量、項目價格、取費程序是否符合規范等進行嚴格審核，防止重復取費的現象產生，從而進行審核竣工結算編制，使審核后的預算能真正呈現實際的項目成本造價。

3、房地產開發項目全過程跟蹤管理工作注意事項

3.1及時性

由于房地產開發項目對規定時間完成的要求極高，所以通常給出一個項目方案后，需要對其全過程進行跟蹤管理，還要在有限的時間內核算出所需要的數據。

3.2準確性

全過程跟蹤管理并計算數據將直接作為房地產開發商判斷和比選方案的重要參照。所以，要求跟蹤管理的人員一定要要認真、仔細，力求精準。

3.3與各部門進行良好溝通

房地產開發項目目標成本的實現不是單獨個體或某一部門的努力就能實現的，需要整個團隊的彼此配合、同心協力、。全過程跟蹤管理作為其中的一項，一定要與設計、采購、工程等部門進行良好溝通。造價前要深刻認識到所要數據的作用，對設計方案要清晰明確，便于計算的結果更為精準；為采購提供的材料要清晰、準確，利于采購部門及時準確地采購項目所需材料；對工程部的簽證進行指導、把關，盡量減少變更費用。

結語：

總之，房地產開發項目的造價控制是一個需要全體成員的、全過程的管理，企業要有健全的管理制度體系作為前提，還要重視管理過程中各部門各專業的信息傳輸和反饋，隨時糾正發生的偏頗，恰當地運用人力、物力和財力，以獲取更高的投資效益。