房地產開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制

【摘要】本文對房地產開發(fā)項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發(fā)項目成本控制原則，針對房地產開發(fā)項目成本優(yōu)化控制措施進行了深入的研究，從規(guī)劃設計階段以及施工階段出發(fā)，發(fā)表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發(fā)項目的成本控制起到一定的優(yōu)化作用，增強開發(fā)的效益。

【關鍵詞】房地產；開發(fā)項目；成本；優(yōu)化控制

現(xiàn)階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發(fā)項目，通過房地產開發(fā)項目，能夠實現(xiàn)對人們生活水平的優(yōu)化。但是房地產開發(fā)項目在實際開發(fā)過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發(fā)項目的開發(fā)風險以及開發(fā)成本。在實際的開發(fā)過程中，需要實現(xiàn)對房地產開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制，將成本控制的作用充分的發(fā)揮出來，提高房地產開發(fā)項目的社會和經濟效益，促進房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1、房地產開發(fā)項目的成本控制

房地產開發(fā)屬于一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及到多方面工作，比如說建筑規(guī)劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發(fā)項目的成本控制呈現(xiàn)出復雜性特點。房地產企業(yè)在進行規(guī)劃設計以及施工時，往往是借助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建筑的建設。另外，房地產開發(fā)項目和其他企業(yè)項目存在很大的區(qū)別，在成本的控制方面主要有開發(fā)成本以及經營成本兩部分，開發(fā)成本占整個項目的多半部分。下圖1為房地產開發(fā)項目成本管理：

針對房地產開發(fā)的成本問題，需要制定科學合理的成本控制策略，實現(xiàn)從項目開發(fā)決策階段一直到最后銷售階段的全面成本控制，保證建筑質量的前提下，降低項目開發(fā)成本，提高房地產開發(fā)項目的經濟效益。

2、房地產開發(fā)項目成本控制原則

2.1實現(xiàn)全面控制

全面控制，主要是指將房地產開發(fā)項目成本控制貫穿在房地產開發(fā)項目全過程，從不同的階段出發(fā)，與項目開發(fā)實際情況相結合，保證開發(fā)決策準備階段、征地階段、建設階段以及銷售階段都能實現(xiàn)對成本的控制質量和控制效率，保證房地產開發(fā)項目的順利進行。另外，還需要做好房地產開發(fā)項目基本情況的控制工作，保證房地產企業(yè)全部員工都參與到成本控制工作中，提高成本控制的質量和效果。

2.2領導要重視成本控制

房地產開發(fā)項目成本控制的實際效果很大程度上受到領導相關的計劃和決策影響，在進行成本控制過程中，首先要提高領導對成本控制工作的重視度。領導需要對成本控制有全面的理解和掌握，了解成本控制的價值以及功能，明確成本控制的基本方式以及環(huán)節(jié)，加大成本控制力度，制定相關的制度策略，以身作則，進而讓其他員工認識到成本控制工作的重要性，提高成本控制的實際效果。可以建立領導成本責任制，將一部分項目成本劃歸給相關領導，進而增強領導對成本控制工作的重視度，做好整個房地產開發(fā)項目的成本控制工作。

2.3追求效益最大化

成本控制工作一定要以效益最大化為原則，避免成本控制過程中的盲目性。成本的控制需要以建筑建設質量以及建設效率為前提，做好后續(xù)的服務工作，通過科學合理的方式來實現(xiàn)對成本的控制，充分的發(fā)揮出成本控制的功能和效果，在保證建設質量和服務質量的前提下，實現(xiàn)降低成本的目的，對建設和開發(fā)流程進行完善，使銷售質量得到有效保證。

2.4因地制宜

在房地產開發(fā)項目過程中，想要提高成本控制質量，一定要堅持因地制宜原則，與項目實際情況有效結合在一起，避免出現(xiàn)成本控制過于盲目現(xiàn)象。現(xiàn)階段在進行房地產項目開發(fā)過程中，各個部分的成本存在很大的區(qū)別，因此，需要與各個部門成本實際情況相結合，選擇最佳的成本控制策略，保證之后的成本控制工作有著非常高的可行性，最終提高成本控制工作的控制質量。比如說采購部門，需要通過一系列的物資采購工作來完成對物資的準備，應用成本控制，可以建立起一套完善的采購流程，確保各項采購申請的有效性以及合理性，同時掌握市場的詳細情況，保證物資采購有穩(wěn)定、高效的供應鏈，避免采購過程中出現(xiàn)不必要的風險，最終降低項目成本。

2.5環(huán)保節(jié)能

在房地產開發(fā)過程中，還需要注意環(huán)保方面的工作，與項目實際情況相結合，做好建筑物節(jié)能設計，科學合理的使用節(jié)能施工技術以及綠色材料，對傳統(tǒng)的節(jié)能技術進行改善和優(yōu)化，提高實際節(jié)能效果，避免房地產項目開發(fā)過程中對環(huán)境帶來過大的影響，保證房地產開發(fā)企業(yè)有著良好的社會評價，為之后的銷售工作打下良好的基礎。借助綠色節(jié)能技術，依照因地制宜原則，可以很大程度上降低對能源的消耗和浪費，保證開發(fā)過程中的綠色性，實現(xiàn)對成本的控制。

3、房地產開發(fā)項目成本優(yōu)化控制措施

3.1規(guī)劃、方案階段

在項目規(guī)劃階段，首先要做好市場調研工作，對市場情況有充分的了解，對項目建設的經濟條件以及場址條件等內容進行可行性分析，同時分析項目建設的優(yōu)勢，比如說投資環(huán)境等。其次要適當增加項目的調研投入，使整個項目的可行性以及其他市場情況調查結果的準確性以及有效性得到充分保證。

在項目設計階段，要先通過公開招標的方式進行設計單位的選擇，部分企業(yè)在設計單位的選擇時往往存在內部操作現(xiàn)象，想要做好成本優(yōu)化控制，一定要杜絕這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，對于設計總花費要設置限額，實現(xiàn)對項目總費用的合理控制。

在招標階段，一定要對投標單位進行謹慎選擇，對其資格進行評估審核。可以將公開招標和邀請招標結合在一起進行，制定科學合理的招標、投標報表，詳細的分析各個單位的報價，保證招標過程中的公平性。

3.2施工階段

首先，施工階段屬于整個房地產開發(fā)項目的具體實施階段，在這個階段資金的投入最大。在進行成本優(yōu)化控制時，要進行預算的編制工作，財務人員以及預算人員提供預算編制所需要的全部資料，結合這些資料給出相關的意見建議，將預算編制內容納入成本控制范圍內，預算部分在完成預算方案的編制之后，將預算方案交給財務人員，以便財務人員借助預算方案更好的實現(xiàn)后期財務核算工作。在進行財務核算時，成本方面的核算內容要與工程預算內容保持一致性，方便在后期實現(xiàn)對成本預算的控制和分析，更好的實現(xiàn)施工階段的成本控制，為之后的其他項目的成本控制工作打下良好的基礎，總結豐富的控制經驗，為其他新項目的開發(fā)提供一定的參考。

其次，資金控制，在進行工程款的支付時，一定要對各種用款單進行詳細的審核，方便財務會計人員進行核對，判斷是否滿足支付條件，在上報給上級部門進行審批。在得到上級部門的審批之后，進行工程款項的支付，財務部門要及時將支付內容列入到成本核算明細中。在進行工程款的支付時，一定要按照相應的流程來進行，以相關的財務信息為基礎，保證每一筆資金支付的合理性，避免出現(xiàn)支付不當現(xiàn)象，進而影響成本優(yōu)化控制。在實際進行支付時，一定要得到工程部門、財務部門、材料部門以及合同管理部門等多方面的蓋章簽字確認，借助工程部門，可以實現(xiàn)對工程質量以及進度的審核工作，財務部門可以對資金的金額以及支付時間進行控制，材料部門能夠實現(xiàn)對材料質量以及數(shù)量的核對，合同管理部門能夠檢查資金的支付是否和合同內容保持一致，進而實現(xiàn)對成本的全面控制。

最后，材料支出占整個工程成本的絕大部分，為了實現(xiàn)對材料成本的有效控制，施工方需要從材料采購、保管以及使用各個環(huán)節(jié)出發(fā)進行控制，避免材料出現(xiàn)過多浪費的情況，一方面材料部門根據(jù)整個工程實際情況以及市場材料價格的波動情況制定科學合理的采購措施，避免材料過多的囤積，提高現(xiàn)場管理力度，避免材料在之后保存、搬運過程中出現(xiàn)過多的損耗，另一方面，在進行材料的申領時，一定要填寫完善的領料單，方便實現(xiàn)對材料用途的管理。

結語：

目前房地產行業(yè)有著高利潤和資金密集特點，導致出現(xiàn)很多炒房等投機行為，進而導致房價的持續(xù)上漲，為了使這種情況得到有效的控制，國家制定了一些相關的政策制度，從提高房地產企業(yè)開發(fā)成本方面出發(fā)，來抑制房地產行業(yè)的發(fā)展速度。在這種情況下，房地產企業(yè)想要更好的發(fā)展，必須要在遵循國家調控政策的前提下，通過對房地產開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制，才能為企業(yè)的相關投資提供科學的指導和幫助，進而增強房地產開發(fā)的效益，促進企業(yè)的生存和發(fā)展。