商業地產開發及營運中的全面提升價值管理

【摘要】本文闡述了價值管理對商業地產開發及營運的作用，分析了商業地產開發及營運現狀，指出了其中存在的問題，從做好招商環節、整合推廣項目、注重品牌建設、做好物業服務等方面，探討了商業地產開發及營運中全面提升價值管理策略，希望對相關工作有所裨益。

【關鍵詞】商業地產；開發營運；價值管理

伴隨新一輪國家房地產調控政策的實施，越來越多的房地產企業將發展目光轉向了商業地產開發領域，其所具有的商業、投資和地產三重屬性特征，以及資金投入巨大、資金回籠期限過長等實際問題，也受到了相關部門、企業和人士的高度關注。因此，非常有必要對此方面進行深入研究。

1、價值管理對商業地產開發及營運的作用

價值管理作為一門技術經濟和管理技術方法，因其對產品設計改造和功能成本控制等方面的優勢，正受到商業地產開發企業的高度重視。土地資源與區位優勢，其最大的特點是稀缺性和不可再生性，而利用價值分析方式，于全壽命周期內，將項目的可行性發揮至最大，就能夠防止投資行為出現失誤，發揮資金的最大價值并為企業創造客觀利潤。同住宅項目相比，商業地產開發所需的資金量要大得多，利用價值管理方式后，即使工程投資降低的百分比再小，其減少的資金量也是非常可觀的。并且，這種從初始階段就可以節約的資金，再投入項目建設全程后，資金最終獲得的收益將會是更大的。另外，商業地產開發項目一般建設周期會很長，這期間不僅會面臨同行間的激烈競爭，在關鍵工序、生產工藝、資金使用等方面勢必將會面臨很多情況。利用價值管理方式，就能夠明顯加快施工進度，促進工程早日竣工，使企業的收益盡快實現。因此，價值管理對商業地產開發營運的作用是非常突出的。

2、商業地產開發及營運現狀分析

2.1項目開發無序混亂

一些開發商看到同行商業地產項目的利潤十分可觀后，就紛紛試水這一領域，大量大型商業網點紛紛涌現，不少建設前并沒有很好的進行招商，導致建成后無人問津，項目帶來巨大損失。房地產企業、經營商和物業等方面的矛盾不斷，很多還產生環境破壞、交通影響、擾民、就業難等一系列問題，遭到多方面的投訴，項目發展陷入停滯。

2.2整體運作效果不佳

很多設計不合理、盲目上馬的商業地產項目，在運作上采取了所謂的“模塊化”方式，開發程序不夠專業、項目規劃不夠統一，致使商業項目同零售業態、不同模塊之間等出現很大偏差，項目的合理性沒有達到預期水平，后期發展前景被極大制約。例如，有的項目被設計在相隔很遠的不同地域，就無法形成整體發展上的臺力，就是一個普遍問題。

2.3后續經營重視不足

有的開發商，原本是住宅建設企業，在商業地產領域的經驗很少，項目建設理念就是“賣完套現”就行，過于注重的是減少建設周期以獲得最大的經濟回報，卻對后期經營問題亳不關心。部分開發商雖然攫取了利潤，經營者和投資方卻被深度套牢，或者引入的商戶不區分檔次、不設定范圍，影響了全體商戶的價值收益，這反過來就會影響開發商的行業信譽。

2.4融資渠道較為單一

由于商業地產開發領域魚龍混雜，很多開發商在資金實力等方面，原本不具有開發能力，只能寄希望于銀行信貸，這在大中型城市的商業地產開發商身上，表現更為突出，行業風險貼現遠遠高于預警水平。在當前國家房地產領域信貸支持持續收緊的大背景下，這種較為單一的融資渠道勢必會不斷增大開發商的開發成本和項目風險。

3、商業地產開發及營運中全面提升價值管理策略

3.1做好招商環節

從項目建設初期，開發商就應利用價值管理方式，將招商工作突出出來。要遵循組合價值理念，不斷調整優化地產項目引入的商店組合，提高項目對消費者的整體吸引力，并進而將消費者商業需求轉化為經營者的實際業績。要重視主力店招商，使項目的形象定位和主題特色更為清晰，通過主力店引入后的示范帶動效應，使經營者對項目商業環境更加認可。開發商應正確認識經營者品牌價值，對其所能帶來的經濟價值了然于胸，將其作為后期招商談判中的重要砝碼。開發商要建立同經營者的良好合作關系，打造互利共贏營商環境。項目建設前就應啟動招商工作，不僅使項目開發更加符合客戶所需，降低了投資成本，也規避了各種潛在風險。

3.2整合推廣項目

商業地產特點與營銷需求要求企業必須在項目開發中做好溝通、便利、購買成本和顧客等工作，將精力由重視產品推銷轉移到對客戶價值的尊重方面，通過相互間的積極溝通交流，為客戶提供價格更低廉的產品和更為優質的服務。將價值理念貫穿于項目整合推廣上，就是要重點推廣項目的地段、區位、所在城市和商業基礎設施等要素，大力宣傳項目自身獨特的商業環境。要宣傳好商業地產的增值幅度和租金收益，增強客戶對物業和投資前景的認可度。同主力店聯手，推廣項目定位特色與客戶群組成，不斷提升項目在客戶心目中的地位。要大力爭取地方政府在政策、資金、稅收等各方面扶持，使之成為促進地方經濟發展的重要引擎。

3.3注重品牌建設

價值管理的目的是幫助企業更好的打造自身品牌，這就需要開發商必須樹立“客戶至上”的理念，將客戶價值同企業價值緊密聯合在一起。只有在不斷滿足客戶需求的前提下，企業品牌競爭力才能夠實現，市場占有率才會更大。價值管理還幫助企業更好的培育自身企業文化，并將企業文化傳遞給經營者和消費者，進而傳導至全社會，這種文化價值往往是企業區別于其它競爭對手最大的優勢所在。另外，運用價值管理手段，企業能夠對各種活動的成本和結果予以量化分析，進而確定哪些活動的價值結果最高，哪些活動是下步應繼續加強工作的地方，這樣，企業打造品牌競爭力的過程就會有的放矢，既減少了活動的盲目性，也節約了有限的精力和成本。

3.4做好物業服務

商業地產傳統物業管理方式，多是在入駐前不久介入，一般僅做前期接管驗收工作，對物業項目的前期開發重視度不足，這就造成后期物業管理遇到大量問題。而價值管理模式下，要求物業方應從項目設計階段就積極介入，采取超前管理方式，為項目物業建設總體態勢提出可行性意見，這能夠有效減少后期物業管理過程中的各類問題。另外，物業方還要充分參與到項目施工全程，掌握設備安裝、管線情況、用材性能等各類信息，將有助于后期工作盡早走向正軌并降低成本投入，使項目一投入使用就能夠為商戶提供優質舒心的物業服務。

結語：

商業地產項目開發資金大、社會關注高、帶動效應強，相關單位和企業必須高度重視其開發營運工作，運用價值管理手段，全面提升項目開發狀況，才能使項目創造最大的經濟和社會效益。