地產開發項目財務效益評價分析

【摘要】隨著我國市場經濟的不斷完善，我國房地產行業正發展迅猛。房地產企業的開發項目屬于資本密集型項目.財務評價在房地產行業的項目管理中有著舉足輕重的地位。做好項目開發前和開發過程中的財務評價工作.決定了房地產企業項目開發的成敗。本文通過進行全面的科學的系統的房地產項目投資財務評價分析研究，為該領域項目財務分析研究提供了參考性范式，具有一定的實踐指導意義。

【關鍵詞】房地產開發；項目；財務效益評價；評價指標

1、房地產開發項目投資與成本費用的構成

本文所研究的房地產開發項目，是指將開發產品用于銷售的房地產開發項目。即指投資者從購買土地使用權開始，通過項目策劃、規劃設計、施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬的設備、設施與環境（即房地產商品），然后將其推向市場進行銷售，以收回投資獲取利潤的項目。

從上述分析過程可以看出，房地產開發投資與一般建設項目投資的主要區別在于一般工業建設項目是先投資，再生產產品，而房地產開發項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產開發項目總投資即為房地產產品的總成本費用之和。參照新的會計制度的規定，房地產開發項目總投資（即總成本費用）由開發成本與開發經營費用兩大部分構成。

2、房地產開發投資項目的財務評價

2.1財務評價的基本概念

財務評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性的過程。房地產開發投資項目的財務效益主要表現為生產經營過程中的銷售收入；財務費用主要表現為開發項目總投資、經營成本和稅金等各項支出。具體含義如下：

（1）項目銷售收入是指項目銷售過程中取得的總收入。

（2）項目總投資包括開發建設投資與投資利息之和。開發建設投資是指開發項目的開發成本與扣除掉投資利息的開發費用之和。

（3）經營成本是指項目建成后經營過程中發生的費用。對于房地產開發投資項目，由于經營成本已包含在項目總投資（即總成本費用之內故不再單獨作為財務費用列出。

（4）稅金是指產品銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅等。

2.2現金流量表的編制

所謂全部投資，是指房地產開發項目開發建設投資。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資在所得稅前和所得稅后的財務內部收益率、財務凈現值等指標，為各個投資方案（不論資金來源及利息多少）進行比較建立共同基礎。全部投資的經濟效果評價分析的是項目本身的獲利能力，它與項目籌資方式毫無關系，因此，在編制現金流量表（全部投資）時，除所有的利息支出都不計入現金流出外，還應把所有受利息部分影響的數據（如土地增值稅、所得稅）加以調整，從而能真正反映投資的經濟效益。

現金流量表（自有資金）從投資者的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現金流出，用以計算自有資金財務內部收益率與財務凈現值等評價指標，以考察項目自有資金的盈利能力。

2.3盈利性技術經濟評價指標

2.3.1動態盈利指標

（1）財務內部收益率（FIRR）：該指標適用于評價出售與出租經營兩種方式。

（2）財務凈現值（FNPV）：該指標同樣適用于評價出售與出租兩種經營方式。

（3）動態投資回收期（Pt）：該指標一般用來評價租賃經營的房地產項目。

2.3.2靜態盈利指標

（1）投資利潤率對于房地產開發項目而言，投資利潤率即為總成本費用利潤率，為項目利潤總額與開發項目總投資之比。該指標適用于評價出售經營的房地產項目。

（2）投資收益率：投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，項目的年凈收益與項目總投資之比。該指標是用來評價租賃經營的房地產項目盈利水平的靜態技術經濟指標。

（3）靜態投資回收期：與動態投資回收期相似，靜態投資回收期是指以凈收益抵償全部投資所需要的時間。該指標仍只適用于租賃經營的房地產項目。

3、項目不確定性分析

3.1盈虧平衡分析

基建項目盈虧平衡分析指的是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益間平衡關系的有效方法。項目周期、投資、成本等各種不確定因素的變化都可能影響到基建項目的經濟效益，當這些影響因素超出某一臨界點時，就可能左右項目的投資決策。盈虧平衡分析的目的就是要科學評價某特定項目對各種不確定因素變化的承受能力，找出這個臨界點進而為基建項目投資提供決策依據。

以房地產基礎設施建設項目運營發展的盈虧平衡分析為例，房地產受到市場需求、政策法規及運營環境變化等不確定因素的影響，其項目盈虧平衡點分析主要表現在產量和單價兩個方面。其所得稅前以產量表示的盈虧平衡點為：BEP產量=年固定總成本/[產品單價（1一綜合稅率）一單位產品可變成本]；其所得稅前以單價表示的盈虧平衡點為：BEP單價=（年固定總成本+可變成本×設計生產能力），[設計生產能力（1一綜合稅率）]。

3.2敏感性分析

敏感性分析在基建項目財務效益評價中較為常用，它在確定性分析的基礎上進一步分析了不確定性因素對基建項目最終經濟效益指標的影響程度。一般可選用達產期、建設期、初始投資、經營成本等參數進行敏感性分析，如果某參數小幅變化后引起項目經濟效益指標大幅變化，那么此參數就是敏感性因素，如投資回收期、內部收益率、息稅前利潤等都可成為敏感性分析指標。反之則稱之為非敏感性因素。通過敏感性分析可確定影響基建項目財務效益的最主要敏感因素及其影響程度，找出項目不確定性的根源并采取相應預防措施，改善并提升基建項目的財務效益。

結語：

由上可知，本文針對用于銷售的房地產開發項目財務評價中存在的若干問題進行了分析和探討，試圖給出一種進行該類房地產開發項目財務評價的切實可行的方法。關于用于出租經營的房地產開發項目財務評價問題，筆者擬在以后的論文中再行研究。