商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式相關(guān)思考

【摘要】近年來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)且城市化建設(shè)進(jìn)程不斷深入的背景下，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受到了一定刺激，呈現(xiàn)了快速發(fā)展的趨勢(shì)。相對(duì)于以往，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論是在投資規(guī)模、運(yùn)營(yíng)收入，還是在開(kāi)發(fā)面積等方面均呈現(xiàn)了遞增態(tài)勢(shì)。然而，在快速發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)也暴露了一定問(wèn)題，導(dǎo)致部分項(xiàng)目盈利能力下降，對(duì)其持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了一定制約。基于此，本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，并提出了一定觀點(diǎn)，以供參考。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；生命周期；開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

1、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀概述

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)幾經(jīng)變革，已經(jīng)形成了一條相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與龐大的人口基數(shù)為商業(yè)地產(chǎn)提供了較大的生存空間。同時(shí)，交通、酒店、餐飲等行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了密不可分的關(guān)系，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈變得愈來(lái)愈成熟，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值日益凸顯。但大量投資商的參與，讓市場(chǎng)逐漸飽和，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力愈來(lái)愈大，一定程度上影響了市場(chǎng)秩序，對(duì)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了一定阻礙。

2、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)特征分析

在商業(yè)地產(chǎn)具體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)將商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)操作模式充分結(jié)合起來(lái)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目保值增值，為相關(guān)利益者提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益。總體上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主要涵蓋以下特征：（1）整體性。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初始階段就需要對(duì)項(xiàng)目全生命周期進(jìn)行權(quán)衡，從全局角度，實(shí)現(xiàn)集成化管理、監(jiān)督。（2）并行性。全生命周期管理模式與管理過(guò)程是并行的。在項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)階段就需要充分考慮運(yùn)營(yíng)階段的需求，盡可能讓設(shè)計(jì)“一步到位”，避免出現(xiàn)高頻率的更改反饋。（3）目的性。全生命周期管理模式的主要目標(biāo)為了讓項(xiàng)目能夠滿(mǎn)足更多的、不同層次的、不同類(lèi)型客戶(hù)的需求。同時(shí)，在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要結(jié)合客戶(hù)需求的變化做出動(dòng)態(tài)性調(diào)整，以保證項(xiàng)目質(zhì)量，盡可能滿(mǎn)足客戶(hù)多元化的需求。（4）協(xié)調(diào)性。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要求落實(shí)好協(xié)調(diào)及溝通工作，讓各管理環(huán)節(jié)能夠有效銜接，實(shí)現(xiàn)資源綜合集成。

3、商業(yè)地產(chǎn)全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式具體應(yīng)用分析

3.1產(chǎn)品定位

相對(duì)于商品房住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有截然不同的定位。多數(shù)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以銷(xiāo)售盈利為目標(biāo)，而商業(yè)地產(chǎn)則更加注重保值增值的長(zhǎng)期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行定位時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：（1）規(guī)模定位。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模取決于整個(gè)項(xiàng)目的輻射能力。客觀上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模愈大意味著整體輻射能力愈強(qiáng)，但所投入的資金及風(fēng)險(xiǎn)也就愈大，會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定壓力。因此，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，要保證商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與市場(chǎng)承載力相適應(yīng)。同時(shí)，也要充分衡量開(kāi)發(fā)商的整體實(shí)力及商圈未來(lái)趨勢(shì)等，以實(shí)施合理定位。（2）商圈定位。商圈主要是指商業(yè)中心及其能夠輻射的范圍。一般情況下，可將商圈分為三個(gè)部分，即主商圈、次商圈以及邊緣商圈。在商圈定位時(shí)，應(yīng)充分考慮周?chē)丝跀?shù)量及特征，包括客戶(hù)層次、收入狀況、經(jīng)濟(jì)條件等，同時(shí)要對(duì)周邊建設(shè)情況如交通、住宅金融等進(jìn)行綜合分析。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)衡量社會(huì)因素、政策因素以及商業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＃?）客戶(hù)定位。一方面，應(yīng)準(zhǔn)確獲取與項(xiàng)目相匹配的消費(fèi)群體（在商圈內(nèi)占據(jù)絕對(duì)比例），對(duì)其消費(fèi)心理、習(xí)慣、行為等進(jìn)行綜合分析，保證這部分消費(fèi)群體能夠穩(wěn)定、持續(xù)增長(zhǎng)，為商圈注入活力。另一方面，在經(jīng)營(yíng)者定位方面，應(yīng)充分考慮經(jīng)營(yíng)者的檔次及經(jīng)營(yíng)者與項(xiàng)目的契合程度，并重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)者的信譽(yù)及品牌形象等。對(duì)于影響力大的主力店鋪給予減免租金、補(bǔ)裝修款等一定優(yōu)惠策略，引導(dǎo)其入駐商圈，進(jìn)而提升商圈的整體影響力，讓商圈獲得持續(xù)性的發(fā)展動(dòng)力。

3.2融資招商

商業(yè)地產(chǎn)的融資方式會(huì)對(duì)其開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)生直接影響，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功率產(chǎn)生影響。考慮到商業(yè)地產(chǎn)具有典型的規(guī)模性特征，開(kāi)發(fā)商必須具備良好的資金運(yùn)作能力。目前來(lái)看，部分商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)商鋪帶租預(yù)售的方式實(shí)施融資。盡管這種方式能夠獲得一定融資量，但這種方式會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不良影響，與全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理模式的理念是相悖的。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，只有實(shí)現(xiàn)整體性運(yùn)營(yíng)，才能讓商業(yè)地產(chǎn)具備持續(xù)性的發(fā)展動(dòng)力，所以應(yīng)杜絕打散銷(xiāo)售的短期行為，在排項(xiàng)目計(jì)劃現(xiàn)金流時(shí)不能因?yàn)槎唐谫Y金壓力而影響到后續(xù)整體發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)采取多元化的融資途徑，如銀企合作、REITs、商企聯(lián)建等。結(jié)合實(shí)際需求，篩選合適的融資模式。招商方面，應(yīng)充分引入各方商業(yè)管理資源，重點(diǎn)做好主力店招商工作。通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)研，獲得與商業(yè)地產(chǎn)層次及商圈消費(fèi)能力相匹配的主力店，并將不同的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)化體驗(yàn)式消費(fèi)。例如，在打造成人業(yè)態(tài)的同時(shí)，打造兒童業(yè)態(tài)，如玩具零售、游藝娛樂(lè)、教育服務(wù)等，以此提升商圈人氣，增加客戶(hù)停留時(shí)間，在刺激成人客戶(hù)消費(fèi)的同時(shí)，帶動(dòng)兒童業(yè)態(tài)消費(fèi)，滿(mǎn)足消費(fèi)者多元化消費(fèi)需求。應(yīng)做好招商合同法律文本的審核工作，掌握主動(dòng)權(quán)，為靈活調(diào)整業(yè)態(tài)、租戶(hù)與租期做好充分準(zhǔn)備。

3.3運(yùn)營(yíng)管理

商業(yè)地產(chǎn)全生命周期運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)鍵在于系統(tǒng)性與整體性。因此，在運(yùn)營(yíng)管理期間，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一性的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃、客戶(hù)服務(wù)、商鋪管理、物業(yè)管理及品質(zhì)管理等。動(dòng)態(tài)檢測(cè)人流量、提袋率等消費(fèi)能力指標(biāo)，并做出實(shí)時(shí)調(diào)整。在品質(zhì)管理方面，應(yīng)對(duì)入駐商戶(hù)進(jìn)行嚴(yán)格審查，杜絕商品質(zhì)量及服務(wù)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，保證商業(yè)項(xiàng)目的商譽(yù)。將各環(huán)節(jié)的管理工作串聯(lián)起來(lái)，形成集成化管理，讓地產(chǎn)與商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)融合。

3.4退出管理

項(xiàng)目退出的決策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有重要的意義，是使用價(jià)值到價(jià)值實(shí)現(xiàn)的躍進(jìn)。如果成功，能夠獲得極大的經(jīng)濟(jì)效益。投資者應(yīng)充分把握市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，在行業(yè)上升周期過(guò)程中選擇合適的退出時(shí)機(jī)，在資產(chǎn)估值較高的時(shí)候退出項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)投資者利潤(rùn)最大化。

結(jié)語(yǔ)：

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境愈來(lái)愈激烈的情況下，商業(yè)地產(chǎn)若要保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須加強(qiáng)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)當(dāng)中占據(jù)一席之地。以全生命周期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式為導(dǎo)向進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與區(qū)域需求更加貼合，為其創(chuàng)造潛在的商機(jī)與持續(xù)性的發(fā)展動(dòng)力，促使其獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。