日本房產中介運營何以規范有序

日本房地產中介運營整體來說規范有序，哄抬房價、合同造假現象非常罕見。

業內人士表示，日本法律對中介的約束非常細致且嚴格，行業協會執行力強，違法違規成本很高，所以房地產中介不敢以身試法。另外，日本房地產交易信息透明，責任明確，有利于抑制房地產亂象。

旗下擁有一家房地產中介公司的ABC公司代表董事孟凡海表示，在日本開設房地產中介公司必須具備3個條件：一是以前從事別的行業的公司新增房地產中介業務的，其申請開始房地產中介業務之前的本業結算必須是盈利的。二是要聘請擁有國家資格的房地產交易專員，在公司全職工作。原則上，從事房地產業務的員工，每5人就需要配備一名房地產交易專員。三是房地產中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）營業保證金，保證金由當地法務局管理，中介一旦出現詐騙等違法違規行為，使客戶蒙受損失，法務局就拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

孟凡海說，中介銷售價值1億日元的房地產，按規定可收取3%的中介費，也就是300萬日元的中介費。上繳的1000萬日元的營業保證金，相當于要成交價值3億多的房地產。這還只是金錢上的懲罰，中介若違反宅地建筑物交易業法等法律，還會受到停業和吊銷執照等行政處分。

日本房地產中介公司的所有合同按規定需保留10年，一旦合同出現錯誤，房屋出現瑕疵，中介都有不可逃避的責任。當事員工要負責不說，領導和負責人對在任期內任何員工所簽的任何一份合同也都要負責。即使出現問題時前任負責人已經卸任，也得承擔賠償責任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業協會執行力強，也是日本房地產中介運營比較規范的重要原因。孟凡海說，在日本不管干什么行業，一般都有行業管理，而行業管理基本上依靠行業協會。做房地產有不動產協會，中介公司都要加入協會。

一旦出現買賣糾紛，客戶會直接聯系中介公司所屬的不動產協會，協會馬上出面找中介公司調查。一旦調查屬實，中介一要退錢，二要根據情節嚴重程度接受處分。協會核實損失額，報告法務局。法務局馬上賠償客戶損失，支付完后要求中介公司把保證金補齊，視情節嚴重程度處罰中介公司停業3個月或半年，直到吊銷其執照。

日本房地產交易各環節信息透明，很難作假或一房兩賣。孟凡海說，日本房地產都有不動產登記證副本，就像戶口一樣。副本會寫明這處房地產的面積、所在地、所有產權變更記錄，以及現在的所有者姓名、住址、因何原因拿到這處房地產等內容。如果用房產做抵押，那么借了多少錢、借款期限、利息都在副本上有所體現。抵押權不解除的話，買賣很難成立。

不動產登記證副本由法務局保存，并在網上公開，每個人都可以去查。建筑面積和土地面積跟掛牌信息是不是一致，賣主是不是房地產的真實所有者，房地產是否抵押，這些內容在登記證副本上都一目了然。

日本房地產買賣還有專門的司法代書人負責給房地產過戶。一般房產交易簽合同時，司法代書人都要到場。到場前，他會去法務局取出登記證副本，確認交易的房地產到底是不是所謂的賣主所有；簽約時，要求賣主提供權利證書，相當于國內的房產證，還有印章證明書。在區政府登錄的印章和簽合同的印章若不一致，合同屬無效。此外，司法代書人還會核對賣主身份證件上的姓名和住址，如果賣主是公司的話，還需核對公司登記副本。司法代書人作為法律專業人士的把關作用非常重要。

針對國內中介協助賣主開陰陽合同避稅等違規造假行為，孟凡海說，日本宅地建筑物交易業法對中介的約束非常嚴格。制定陰陽合同，一旦被發現，肯定會被吊銷執照。因為這種行為不但違反宅地建筑物交易業法，還違反合同法等法律，是犯罪行為。所謂陰陽合同，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，合同分為對內與對外，對內的那份以逃避國家稅收等為目的，對外的那份則為雙方真實意思表達。

日本中介手續費費率全國統一。假如某處房地產的成交價是1億日元，中介公司按規定可收300萬日元中介費。而中介幫助賣主將合同做成5000萬日元，中介費相應也只能收一半。所以，中介不僅要考慮自己的信譽，還要考慮是否會觸犯法律以及是否能排除賣主少付一半手續費的可能性。

針對國內中介壟斷房源、哄抬房價的現象，孟凡海介紹，在日本，賣主委托中介公司出售房地產時都會簽署中介合同，中介合同寫明委托期限是1個月或3個月，賣主希望賣多少錢也會寫上。中介公司必須如實掛牌，不能改動賣主報價。中介在房地產信息網站上發布房地產信息的頁面做完后要讓賣主審核，不能亂寫。

簽訂中介合同后，中介要定期向賣主匯報進展，比如有多少人想看房等。如果中介壟斷房源，造成房產未在合同約定期限內售出，賣主有權終止合同，轉而委托別的中介公司。所以日本中介公司壓力都很大，會選擇與同行共享信息，以便在合同期限內盡快把房產賣出去。（責編：馮京津）