關于住宅工程分戶驗收監督管理的幾點認識

【摘要】隨著我國經濟社會的飛速發展和住宅工程的商品化，廣大人民群眾對住宅工程質量的要求也不斷提高 。分戶驗收能有效地提高住宅工程的質量，減少業主對住宅工程的質量投訴。

【關鍵詞】住宅；分戶驗收；監督

住宅工程分戶驗收是提高住宅工程質量，減少質量投訴的有效途徑，近年來，省、市相繼出臺了住宅工程分戶驗收的各項文件，本文結合最近一年來開展分戶驗收監督抽查及實施過程中遇到的問題談幾點認識。

1、實施住宅工程分戶驗收的必要性和重要意義

1.1分戶驗收是當前廣大業主對住宅工程質量日益提高的需要。

長期以來，我國的住宅工程竣工驗收模式是以標段或單位工程為單位，按一定的比例進行抽查，根據抽查的結果，來判斷整個標段或單位工程住宅的質量是否合格。這種模式的弊端是“以點帶面”，驗收結果帶有一定的偶然性，無法確保每一戶或套住宅的質量。而分戶驗收的實施，是以廣大業主最關心的戶或套為驗收單位，逐戶進行驗收，發現問題及時整改，確保每一戶或套住宅的質量合格。

1.2分戶驗收能有效地提高住宅工程的質量，減少業主對住宅工程的質量投訴。我市的分戶涵蓋了住宅工程的基本使用功能。主要包括戶內部分9項內容：室內空間、構件尺寸，樓地面、墻面、天棚面層，門窗，防水，建筑節能保溫，水暖安裝，電氣安裝，欄桿，其它規定。公共部位3項內容，包括外墻，樓（電）梯、通道，地下室。

1.3分戶驗收前，建設單位應組織監理單位按照《關于進一步加強住宅工程質量分戶驗收管理的通知》宜市住建文〔2013〕21號的要求編制分戶驗收方案，確定驗收的項目、部位、數量、方法及驗收參與人員等，分戶驗收小組應按照制定的方案進行驗收。

2、目前分戶驗收實施過程中存在的問題

2.1分戶驗收量大面廣，易使分戶驗收走過場。目前的分戶驗收內容多，工作量繁重，一般情況下，一套住房至少要進行100多個檢查測項目，方可完成分戶驗收。由于檢查內容多，工作量大，由于建設單位、施工單位、監理單位和物業組成的驗收小組因利益驅使或為了減少麻煩，在分戶驗收過程中馬馬虎虎、敷衍了事，甚至偽造數據。

2.2分戶驗收讓監督部門力不從心。建設、施工、監理、物業單位組成的驗收小組檢查驗收完成后，監督部門還要認真復查核驗，抽查結果與分戶驗收原始記錄不相符或存在影響主要使用功能的質量缺陷時應終止驗收，責令改正，重新進行分戶驗收。整個分戶驗收程序中，監督人員復查成了最關鍵的一環，一旦監督部門復查核驗不到位，則極易使分戶驗收走過場。但目前各地監督人員數量普遍不足，讓監督部門充當分戶驗收把關人的角色讓監督部門力不從心，也與參建各方的質量主體責任相背離。

2.3分戶驗收雖然量在面廣，但還是不能包治百病。目前的分戶驗收僅側重于房屋的外觀尺寸、基本使用功能方面。對房屋的內在質量如主體工程質量幾乎沒有涉及，近些年人民群眾生活水平提高后，對住宅內空氣質量、噪音影響等方面也有較高要求，這些方面也都還沒有涉及，分戶驗收并沒有涵蓋所有內容，也不能包治百病。

3、對改進分戶驗收的意見和建議

3.1與時俱進。及時補充和完善分戶驗收制度。分戶驗收僅檢查住宅的基本使用功能，作為分戶驗收制度的補充，需要其它相關配套措施要及時跟進，如為確保工程主體結構質量，宜昌市住建委出臺了《市住建委關于開展房屋建筑和市政基礎設施工程結構實體質量檢測的通知》宜市住建〔2013〕117 、宜昌市建設工程質量監督站出臺了：市質監站關于印發《宜昌市城區建設工程質量監督檢測實施細則》的通知 市建質【2013】09號，規定全市范圍內的新建、擴建、改建的房屋建筑和市政基礎設施工程在結構驗收前，建設單位應委托具有相應資質的檢測單位對工程結構實體質量進行現場檢測，并由監督機構開展監督檢測工作，以確保工程結構的質量，也可作為對分戶驗收的一種補充完善。同時也要及時完善分戶驗收內容，增加空氣檢測、噪音檢測等方面的內容，滿足廣大人民群眾日益增長的需求。

3.2增強責任心，推行住宅工程排名制度。一要加強職業道德教育，要求建設單位、施工、監理、物業單位組成的驗收小組成員要增強責任心，本著對住戶負責的精神，認真檢查驗收，真正將合格的房子交到業主手中。二要推行住宅工程排名制度，在我市的主要媒體房產專欄上發布質量管理意識較強、住宅產品質量好、服務到位的優秀開發商及管理較差、服務不到位的開發商及樓盤名稱，定期排名，強調質量責任與排名掛鉤，并接受社會的監督。

3.3可引入社會力量開展第三方驗收。目前的建設工程驗收，包括分戶驗收都是由相關參建各方責任主體進行，因利益驅使很難做到客觀公正，廣大商品房的業主對分戶驗收的結果也普遍持懷疑態度，而監督部門又限于力量不足或簡政放權的要求，因此可考慮引入社會力量開展第三方驗收，如近幾年悄然興起的民間驗房師，就很愛廣大業主的歡迎，因民間驗房師是由業主委托的，與參建各方無關的第三方，即專業又相對公正，很愛業主們的信賴。讓民間驗房師參與分戶驗收或作為分戶的必要補充。另外還可以推行商品房的質量保險制度，房產公司與業主共同委托非該工程參建單位的監理公司驗收，等等，讓更多的社會力量參與到住宅工程的質量驗收與把關，共同提高住宅工程的質量。

結語：

實施住宅工程質量分戶驗收是對現行國家住宅工程竣工驗收制度的完善，改變了以往只注重住宅工程整體質量的評價而對住宅套內的觀感、使用功能等微觀質量檢驗不足的做法，能夠進一步促進工程參建各方責任主體落實質量責任，從而提高住宅工程的整體質量。

參考文獻：

[1]中國建筑工業出版社，GB50300-2001，建筑工程施工質量驗收統一標準[S].北京：中國建筑工業出版社，2001.