昆明市租賃養老地產需求預測研究

【摘要】隨著我國老年化程度的加深，養老地產的發展也隨之迎來春天。本文以昆明市為例，運用灰色預測模型對昆明市的養老地產需求進行預測，結果表明昆明市老年人口的逐年上升，未來昆明市養老地產需求將得到個性化服務的提升，老年人住房以租代購的發展模式也得到進一步加強。并結合昆明市自身老年人口特點對養老地產發展前景進行了綜合分析。

【關鍵詞】養老地產；租賃住房；需求預測

早在 1982 年，昆明市 65 歲以上老年人口僅有 20.2 萬，而2010年已急劇增加到95.4萬，增加了75.2萬，人口比重增加8.9個百分點。計劃生育政策的普及使得人口出生率得以大幅控制，人民物質生活水平也得以不斷提高，人口壽命、健康水平也相應提高，增加了步入老齡期的人口，人口老齡化的速度明顯加快。隨著家庭小型化的加劇，空巢老人（身邊無子女共同生活）、三無老人（無子女、無生活能力、無生活收入）的數量占老年人總數的比重也將進一步提高。老年人口的不斷上升，伴隨而來的養老地產發展也應運而生，從長遠來看，昆明市養老地產密切結合房地產開發與消費者生活方式，整合房地產業和其他相關產業各種有效資源，重塑昆明市房地產發展布局。

1、昆明市老地產市場需求背景分析

2016年昆明全市以常住人口為口徑計算人均生產總值為 63918.40 元，增長7.6%。 根據問卷回收整理統計，調查對象中男性 237 人，占 49.3%；女性 243人，占50.7%。男女性別均衡，可排除性別因素對養老地產項目的不同偏好。其中55-65 歲256人，占53.3%；65歲以上224人，占 46.7%。老年人群體中有相當的比例認為自己的身體有不同程度的疾病困擾，高齡老人尤為明顯。低齡老人的高比例也可以反應對未來養老地產的需求情況，可以指導養老地產的發展方向。

由調查統計結果分析，在接受調查的 480位老年人中，他們的養老收入主要來自于離退休金收入（303 人）、子女或親戚資助（80 人）、自我儲蓄（40 人）、職業收入（27 人）及國家補助（12人）等幾個方面。子女或親戚資助排在離退休金之后的第二位，可以看出基于我國傳統的孝道美德，老年人晚年的幸福生活是子女熱切的期望。同時，許多老年人從風險意識考慮，在年輕時便開始了自我儲蓄，為自己增添養老保障。

2、昆明養老地產市場需求意愿分析

根據養老地產租賃需求意愿的調查問卷整理可知，在回收的 480 份有效問卷中有105 份具有養老地產租賃需求意愿，占有效問卷總數的21.9%，大部分愿意入住租賃型養老地產的人群普遍收入高，養老需求意愿強烈。另有 78.1%的受調查人群不愿意入住。

3、昆明市老年人養老總量預測

從發展趨勢看，昆明市老年人口總量呈現一定的時間序列變化規律，因此這里采用灰色系統預測模型對昆明市未來老年人口總量進行合理預測。基于昆明市老年人口總量歷史數據統計基礎上，通過數學預測模型，分析和尋找數據變化規律，推演昆明市老年人養老總量發展態勢，為了解昆明市養老市場需求總量提供依據。本文研究對象為 65 歲以上的老年人，數據采用昆明市65歲以上老年人口總量。由于基本的灰色預測模型都是基于等間距的條件建立的，但由于2005年昆明市65歲以上人口數據無法獲取，因此本文采用時間序列擬合對不等間距數據進行處理。擬合曲線為： ， 。從而得到1985-2015年昆明市每五年的老年人口總量。

由昆明市老年人口統計數據，設有變量為X（0） 原始數據序列：

從而得到各年度灰色模型對應生成估計值。1995、2000、2005、2010、2015的估計值分別為33.2、36.1、45.1、52.9和96.8萬人，對應的殘差分別為-2.6312、-3.7326/8.6326、-7.4031和-1.7311，相對于實際值，相對誤差分別為6.7311%、3.0964%、10.6303%、4.7312%和7.8816%。

從模型的殘差檢驗和相對誤差檢驗看，模型預測效果較好。通過灰色系統模型預測昆明市65歲以上老年人口2020、2025、2030和2035年的值分別為113.7、152.3、191.4、262.3萬人，總量保持著持續上升，但未來老年人口增長速度會有所減緩。

根據昆明市老年人口的預測可知，無論短期還是長期，昆明市老年人口的數量仍然呈急劇上升趨勢，大量的老年人口增加帶來巨大的養老市場。昆明市養老地產租賃市場總量預測受到諸多因素的影響，本文選用灰色預測模型對昆明老年人口總量進行預測，并在問卷調查的基礎上計算昆明老年人愿意入住租賃型養老地產的權重，即昆明市養老地產租賃市場總量預測=昆明老年人口總量*養老地產租賃需求意愿權重（21.9%）。假設在養老地產租賃需求意愿權重不變的情況下，粗略估算昆明養老地產市場需求總量，2020、2025、2030和2035年昆明市預計養老地產市場需求分別為24.9、33.4、41.9、57.4萬人。

4、昆明市養老地產前景分析

養老地產具備商業營利性與社會福利性雙重性質，養老地產的產生與發展是當今社會人口老齡化的必然趨勢。它既可以滿足不同收入的老年人租購養老地產的需求，也可以帶動養老產業相關聯產業的發展。未來昆明市是老年人口在逐年上升，養老地產的發展也將迎來春天，并且結合昆明市地產資源和人口老年化特點，形成養老地產郊區化、產業化、功能齊全化、科技化等全面服務業。

參考文獻：

[1]陶立群.中國老年人住房與環境狀況分析[J].人口與經濟，2004.

[2]王輔賢.社區養老助老服務的取向、問題與對策研究[J].社會科學研究，2004.

作者簡介：

竇昕燁（1993-），女，漢族，山東淄博人，碩士研究生，研究方向：房地產與區域經濟。