如何做立地商圈評估?

文／桂世平

如何做立地商圈評估?

文／桂世平

在找尋門店時，租金應該占整體營收金額的多少比例才好？由于每個行業的毛利率不同，很難有一個標準答案，各加盟總部除了開出加盟店的立地條件之外，為了加盟體系的整體競爭力著想，還是應該思考如何在地點及租金之間，找出最佳的平衡點。

許多的加盟者由于資金不夠寬裕，所以在找尋門店時，往往會先自我設定，租金的上限不要超過多少金額。但是，一旦設定租金的上限之后，所找到的門店是否理想便須打個問號？因為，租金便宜往往門店商圈位置就比較差，業績自然就不高。反之，想要業績高地點就要好，租金往往相對就比較高。

連鎖加盟體系在新開設加盟店時，新開之門店皆須經由總部派遣專人評估立地商圈條件，待評估通過后才能開店。以下將說明在進行門店評估時，加盟總部人員應該了解及進行的步驟。

做商圈評估時，評估之指標應包括商圈屬性、門店面積大小、樓層、周遭設施、附近的競爭店及互補店、租金多寡、合法證照取得難易度、附近是否有大型賣場、捷運、車站，營業時間、人口（流動、固定）、客源及比例，消費力及消費動機、馬路寬度、發展前景（商圈變化），該商圈的人口數以及人口結構，是上班族居多？還是住宅人口？抑或學生族群？今后增加的趨勢，對該商圈作預測（人口、交通、住宅等因素），住宅的狀況，住宅戶數、區域的水準，交通工具的狀況，附近公車數的多寡、遠近、以及車站、停車的方便程度，以及太陽日照方向、是否曾經淹過水？人潮、車流的通行量，鄰近競爭店的狀況，距離遠近、店面面積、桌椅數、員工人數。附近大型商業設施的狀況，如商圈的百貨公司、量販店等因素。

商圈一般可大致區分為商業區、住宅區、辦公區、學區、商住混合區、商辦混合區及住辦混合區等，做商圈評估時，不能只評估單一時段，必須在不同的時段分別去評估。

商圈評估時，可先以掃街的方式在商圈走一遍，把競爭店和主要建筑物等人潮集散地，在地圖上標示出來做為參考，如能加注不同時段的人潮流向及動線等資料，將更有利于商圈評估分析。商圈評估時，還應該觀察競爭店的狀況，統計其到店人數，并分析其客層（即是什么人到店里消費）與自家的商品及客層有無重疊，也要評估自我競爭力及利基點所在。

做商圈評估時，通常都會填寫開店商圈評估表。商圈評估表內容應包括評估店址、電話、坪數、樓層、租金、押金、面寬、現營、坐落巷內臨馬路線道、房東或中介電話、聯絡人、店內現況描述，以及周邊環境描述，諸如商區屬性、周邊環境、競爭店、互補店、日夜差異等。并畫出評估地點附近位置簡圖，再附上立地實景照片。

此外，商圈評估時還應做行人流量調查表，調查統計行人流量的多寡，并將通行者加以分類，如家庭主婦、職業婦女、上班族男性、工廠員工、學生（高中以上）、學生（高中以下）、年長者等，并注明動線是上班動線還是下班動線？以及商圈評估時之日期、時段、地點及天氣等因素，皆應納入評估考量。

以下是調查商圈特性時的重點項目：

一、人口結構

商圈內之住戶家庭結構，人口年齡分布分析。

二、消費習性

商圈內人口的支出狀況，價格偏好，流行偏好，消費心理分析。

三、經濟能力

商圈內人口之職業，所得水準分析。

四、生活習性

商圈內人口之作息時間，休假方式之掌握。商圈內大型機關團體、公司行號的活動時間及人員分析。

五、人潮特質

流動客戶與固定客戶的比例，該商圈內辦公、住宅、商店等設所占之比例。

加盟總部在幫加盟店做商圈評估的時候，還要評估附近是否有嫌惡設施？如變電所，是否有嫌惡的業種，如洗車業、寵物店等。還要做該地點的來客數預估，客單價預估，營業額預估，營銷費用預估，損益平衡點的預估以及最后做凈利的預估。所以，必須評估該地點是否能夠達到損益平衡點？到判斷是否能夠獲利？如果評估達不到損益平衡點，當然就會虧錢，自然就不符合地點評估的標準無法開店。

而且地點商圈評估完了之后，應該出一份完整的地點商圈評估報告給加盟者，而不應該只是用口頭說明，要出一份正式的書面報告，以顯示總部對該地點評估審慎而且專業的。

作者為臺灣連鎖加盟資深顧問