論共有人優先購買權的法律適用

紀曉彬

摘 要 共有人優先購買權是指就可以轉讓的不動產或動產份額，作為共有人享有同等條件下優先購買的權利。在古今中外都有相對應的法律條文，雖然不是一項基本權，卻體現了我國的民法的基本立場，而這項不起眼的權利隨著經濟的發展，也日益彰顯其存在的重要。在多部法律中，共有人優先購買權都有被涉及，雖然在我國的立法上還存在瑕疵，但其規定的權利義務在司法實踐中，有相當大的影響。

關鍵詞 轉讓 同等條件 瑕疵

0引言

共有人優先購買權作為一種法律制度，在我國始于西周而從北魏開始則開始有文字記載，而對于有著悠久歷史的共有人購買權，只是在諸部法律的若干條文中規定了優先購買的權利，特別是物權法僅以一條法律條文規定了共有關系中按份共有的動產和不動產的優先購買權利，而物權法對于共同共有的優先購買權沒有規定，因此物權法未能夠形成一個統一完整的體系。隨著我國法律的完善，眾多學者開始有了修改這一制度的呼聲，而本文，便是從這個角度進行論述。

1關于共有人優先購買權的涵義

1.1關于共有人優先購買權的涵義

根據《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第78條第三款后段及《中華人民共和國物權法》第101條后段的規定：共有人在轉讓其份額時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。法律的確立，使得按份共有人就份額享有優先購買權的目的，是為了防止因第三人的介入而使共有人內部關系復雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關系，實現對共有物利用上的效率。故共有人優先購買權保障了共有人的權利，在一定程度上減少了因處分共有物而使得共有人內部的混亂。

《物權法》第5條規定：“物權的種類和內容由法律規定”及其第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”依法律規定共有關系的優先購買權是法律對共有人的特定保護。共有關系的優先購買權具有對抗第三人的效力，符合物權法律特征。但是優先購買權不符合物權的屬性，因為其不具有實質性利益，僅憑該權利的行使并不能直接取得物權發生物權變動的結果。即標的物所有權人未將標的物出賣，則優先購買權處于期待權狀態。法律賦予共有人享有優先購買權，只是使其取得了某種期待的利益。期待將來在某項財產出售時可以享受的利益。而這種即將享受的利益則是為了取得物權發生物權的變動服務“如果將優先購買權作為一種物權對待，自然應屬于物權的期待權。”故共有關系的優先購買權是一種期待權，是一種具有物權性質的期待權。標的物所有權人未將標的物出賣，則優先購買權處于期待權狀態。

優先購買權是先買權人所享有的一種請求權，其實現依賴于出賣人將自己的財產出賣時，在同等條件下，應當轉讓給先買權人。所以優先買權是一種對世權，并且優先購買權能直接對抗第三人，又因為優先購買權人依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內容的合同，無須出賣人同意，但此形成權附有停止條件，必須等出賣人出賣標的物給第三人時才能行使。在此“附條件”的存在就顯得很不妥，這里的附條件有兩種：一是出賣給標的物給第三人的條件，二是公平起見的平等。所以，任何權利的成立和行使都是有條件的。民法上只有民事法律行為附條件，而無民事權利附條件之說。且所附條件只能由當事人約定，不能法定。按所附為停止條件，而民法上所講的停止條件是限制民事法律行為效力發生的條件。按此說，在條件成就前，先買權人與出賣人之間的買賣關系已經成立，雙方的權利、義務已經確定，只是暫時還不能行使和不必履行而已，此與法律關于先買權之規定不符。在區別優先購買權性質時，不應當考慮其前提條件或關于前提條件的種種問題，而僅需確定共有人優先購買權屬于形成權性質。

綜上所述，優先購買權是一種具有物權性質的期待權，同時其又具有形成權的一種權利。

1.2歷史上關于共有人優先購買權的立法

我國優先購買權制度從文字記載上可追溯至北魏時期。“賣田問鄰，成券會鄰，古法也”。自西周至今日，不動產物業的出賣、放典、租賃等，鄰業業主均享有較為廣泛的權利。至五代時期，田宅典賣中親鄰享有優先購買權已經比較明確，只有在親鄰不購買或者出價較低時，才能賣給他人。到了宋代，優先購買權制度得到了長足的發展，包括了典權關系中的優先購買權等，規定較為先進和詳盡。到了元代，元律在田宅等不動產優先購買權制度上繼承了宋代的規定，并有較大的發展，規定了優先權人的購買時限和優先權人不在時的處理方法等。明清時期更是創立了預買契約人的優先購買制度。

1.3國外關于共有人優先購買權的立法

所謂共有人優先購買權，其他大陸系國家也有所規定，根據最早對優先購買權作出規定的近代民法典是《法國民法典》。其對共有人優先購買權和股東優先購買權做出了較為詳盡的規定。《法國民法典》第815-14條第一款規定：“如共有人擬將其對整個共有財產或者其中一項或數項共有財產的權利全部或一部有償讓與共有人以外的其他人，應以司法外文書，將其擬定讓與的價格和條件以及自薦取得這些財產的人的姓，住址和職業，通知到其他共有人；而對于《德國民法典》的第463條規定了債法的先買權：“對于某一標的有優先購買的權利人，一旦共有人和第三人訂立有關該標的的買賣合同，就可以行使先買權。該法的1097條規定；先買權限于由設定土地所有人或者其繼承人出賣的情形；但也可以就兩個以上或者全部出賣情形，先設定先買權。在《德國民法典》中，我們同樣可以看到優先購買權往往是發生在利益關系的當事人之中，往往是合同關系，而作為無償轉讓，在《德國民法典》中更多維護的是轉讓人的信賴利益關系，進而導致了無償轉讓的沒有優先購買權存在。

2我國的共有人優先購買權的立法現狀

在我國，除了《物權法》第101條的規定還有以下幾部關于共有人的優先購買權的規定，如下：

2.1中國人民共和國合同法

根據《中國人民共和國合同法》第340條之規定合作開發完成的發明創造，除當事人另有約定的以外，申請專利的權利屬于合作開發的當事人共有。當事人一方轉讓其共有的專利申請權的，其他各方享有以同等條件優先受讓的權利。 合作開發的當事人一方聲明放棄其共有的專利申請權的，可以由另一方單獨申請或者由其他各方共同申請。申請人取得專利權的，放棄專利申請權的一方可以免費實施該專利。合作開發的當事人一方不同意申請專利的，另一方或者其他各方不得申請專利。本條是對履行合作開發合同完成的技術成果的歸屬和分享的規定。技術開發合同的當事人可以在合同中約定合作開發完成的發明創造的權利歸屬。如果當事人在合同中沒有約定或者約定不明確，那么，合作開發完成的發明創造，申請專利的權利屬于合作開發的當事人共有。當事人一方不同意申請專利的，另一方或者其他各方不得申請專利。當事人一方轉讓其共有的專利申請權的，其他各方可以優先受讓其共有的專利申請權。當事人一方聲明放棄其共有的專利申請權，可以由另一方單獨申請或者由其他各方共同申請。申請人取得專利的，放棄專利申請權的一方可以免費實施該專利。故根據本條規定，我們不難看出立法在專利這種特殊的知識產權的特殊保護。

2.2中國人民共和國合伙企業法

根據《中國人民共和國合伙企業法》第23條，42條第二款，74條第二款之規定：合伙人向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的財產份額的，在同等條件下，其他合伙人有優先購買權；但是，合伙協議另有約定的除外。本條是對其他合伙人優先購買權的規定。合伙人向合伙人以外的人轉讓財產份額對于其他合伙人是屬于相當不公平的。合伙人基于合伙企業而成立，對于合伙人對外承擔無限連帶責任的這種責任方式，顯然是非常嚴厲的。非基于一定的信任，很少人愿意去承擔這樣的風險。這種風險的存在也迫使了合伙人之間的管理企業的思想，企業發展的前景等要相對一致，保持企業的良好運作，而此時如果作為合伙人之一將其份額轉讓于第三人，第三人則可能會有各種與其他原合伙人意向相悖，對于其他合伙人來說這是其無故承擔的風險。公平起見合伙人的優先受讓權，此時就顯得十分舉足輕重。

2.3城市房地產抵押管理辦法

根據《城市房地產抵押管理辦法》之第42條之規定：抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。本條是指在房地產的抵押權人處分抵押房地產時，應該通知共有人，這里的共有人可以指房管登記薄上所登記的共有人，也可以是實際的房產所有人。

3我國共有人優先購買的法律思考

隨著經濟的蓬勃發展，各種各樣的共有應運而生，為了保障共有人應有的權利，個人覺得，可以有以下增加的幾點立法：

3.1完善關于通知共有人實行其優先購買權相關規定

關于應該取得口頭通知還是書面通知，個人覺得應該采取書面形式，很多時候口頭形式的通知存在采證難的問題，而且在共有關系中，很多時候這個優先購買權的存在很重要，會影響甚大，比如像合伙企業，故采取書面方式會更為嚴謹和正式。故如果優先購買權人在出賣人出賣前未知曉情況，就應當宣布出賣人與買受人之間的買賣關系無效，已經交付了價款，由雙方相互返還，支持優先購買權人在同等條件下優先購買的請求。此時，對于出賣人有沒有發出書面通知，則有跡可尋。

3.2完善關于共有人放棄優先購買權的規定

對放棄優先購買權后又主張權利的不予支持。凡有確鑿證據證明優先購買權人主動、明白、直接表示不予購買的，視為明確表示放棄。對于明知共有人出賣標的物，既不作出優先購買的主動、明白、直接的表示，又不阻止其出賣給第三人，據此可推定為優先購買權人放棄權利。對于共有人在接到出讓人的通知下，是不是也應該給予書面回復，個人覺得也應該是肯定的，尤其是在優先購買權人要主張權利的時候，應該明確表示，并且也應該在規定逾過一定的時效視為放棄，以保障出讓人的正常交易，不至于因為優先購買權人的失誤而導致了其交易的失敗。

4結語

總而言之，共有人優先購買權是民法上重要的一種權利，而在我國雖然有相應的規定，相較國外的立法，我國有關共有人優先購買權的規定還是相對不足，這就使得我國關于共有人優先購買權還有可以完善的地方，對于其他優先購買權之間的沖突也沒有特別的規定，使得雖然我國有關于共有人優先購買權，但是其在實踐里面臨了巨大的挑戰。希望立法機構能早日重視這個問題，完善共有人優先購買權，使得此權利在司法實踐中得以更好的實現，以維護其他共有人原本應該有的權利。

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