房屋維修費是否計入房產原值征收房產稅

向方德

房屋維修費是否計入房產原值征收房產稅

向方德

某銀行雇建筑公司花費120多萬元，對原有辦公樓的外墻、營業廳、辦公樓層大部進行重新裝修。裝修結束后，稅務人員要求該銀行將裝修費用計入房產價值，重新申報房產稅。該銀行對此不予認可，該銀行出示了其上級批復將該裝修費用計入管理費的文件，該銀行認為沒有計入資產價格的裝修費不應該計征房產稅。

維修費是否計入房產價值征收房產稅呢？有以下觀點：

其一，新購置的房屋(不論是新房還是舊房)的裝修費用是計入房產原值計征房產稅的，對于使用中的房屋進行重新裝修或者維修是正常維護費用，不計入房產原值征稅。

其二，只有對房屋的大規模的更新改造，如對原房屋改建、擴建、加層等建設，才能重新計算房屋的計稅價格。

其三，納稅人如果將維修費用計入房產價值，才按新價值征稅，如不計入房產價值仍按原價值征稅。

按照房產稅將來的改革思路，房產稅是按房屋的市場價格或者評估價格征稅的。就目前按房屋原值征稅來說，試想一下，同一樓房屋沒維修和剛維修過，在同一時點下，其變現價格肯定是不一樣的，這就足以說明房屋的價值在維修后發生了變化，房產稅是按房屋價值征稅的，其價值實際發生了變化，就應該按新的價值征稅。

房屋作為不動產，在其存續期間，可能要多次維修，但不是年年都在維修，每一次維修之后，少則幾年，多則十幾年才能再次維修，其維修狀態并不具有經常性。

房屋的維修費用，不屬于《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發［2005］173號）中，“對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值”的情形。

對于房產原值的界定，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2008］152號）中“關于房產原值如何確定的問題”規定為，“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估”。

對房屋的維修費用是否增加、調整房屋計稅價值，國家稅務總局并沒有明確規定，建議總局出臺具體規定，以減少納稅爭議。