關于區屬集體企業舊廠房整體改造利用的思考
—— 以普陀區工業總公司為例

文/曹 偉

關于區屬集體企業舊廠房整體改造利用的思考
—— 以普陀區工業總公司為例

文/曹 偉

普陀區工業總公司的前身為普陀區集體事業管理局，1978年，普陀區集體事業管理局建立，當時有里弄加工企業98家，廠房建筑面積合計近7萬平方米，隨著改革開放的深入及企業的發展壯大，到了1992年成立普陀區工業總公司時，已經形成食品、服裝、鞋帽、家用電器、機械制造等10個行業產品，企業廠房的建筑面積已增加至近14萬平方米。

隨著市場竟爭的日益激烈，大批企業因經營不善造成產品停產，職工下崗。企業為求生存把生產廠房用于出租，收取租金發放下崗職工工資等，多年來，在普陀區舊城改造中，已有超過半數的廠房被動遷征用。

一、普陀區工業總公司舊廠房現狀特征

近年來，普陀區工業總公司不斷強化不動產的管理，將全部廠房集中由總公司資產經營管理部統一管理。目前，廠房總建筑面積為65000多平房米。

這些廠房共同的特性是房屋建造時間久遠，廠房結構質量差，外觀陳舊、破損嚴重；單體面積較小，分布較散，大多位于老式居民區旁，周邊環境較差,衛生條件一般。

二、舊廠房整體改造的必要性和可行性

總公司系統舊廠房大多位于商業區及交通便利之處，周邊人口眾多，具有較大的區位優勢，由于舊廠房普遍存在建造時間久、結構質量差、破損嚴重的問題，一些廠房因分隔出租存在較大的安全隱患，長期以來一直租金偏低，且安全管理的壓力很大，為使集體資產保值增值，管理好利用好現有的不動產，提升不動產的租賃收益和經營能級顯得尤為必要，舊廠房整體改造利用可大幅提升房屋品質，消除各類安全隱患，提高租金收益，有效地提高企業的經濟效益。

（一）舊廠房整體改造的必要性

1. 實施舊廠房整體改造是提高安全意識，降低安全隱患的需要。公司舊廠房年久失修，廠房內部分木質結構建筑有不同程度的破損，安全設施不到位，存在諸多安全隱患，但由于承租人較多，對安全隱患進行整改和修繕難度較大，一旦發生火災后果不堪設想。通過對舊廠房整體修繕和整頓過程中，重點著力于健全安全防范體系，從而降低安全隱患。

2. 實施舊廠房整體改造是提升城市形象、改善城市風貌的需要。原結構質量差，外觀陳舊、破損嚴重的舊廠房通過修繕和整頓，不僅有效提高安全防范力度，而且改善了舊廠房的整體面貌，從而提升城市形象。

3. 實施舊廠房整體改造是拓寬公司經營領域，探索新渠道的需要。實施舊廠房整體改造可以拓寬公司經營領域，公司的經營方式不局限于定期收取房租，還可將舊廠房整體改造為品牌連鎖酒店等，提升建筑的使用價值，探索新渠道在公司長期經營計劃中的優勢。

4. 實施舊廠房整體改造是充分利用建筑空間資源的需要。舊廠房整體改造之后可以充分利用地上地下空間資源、并依據功能特點進行合理布局，使空間利用集約化。

5. 實施舊廠房整體改造是提高租金價格，增加企業經濟收益的需要。通過整體改造使舊廠房的外觀和內在品質均有大幅提升，可引進中高端業態，可較大幅度地提升房屋租金收益。

（二）舊廠房整體改造的可行性

1. 經濟可行性。公司舊廠房的區位優勢，使其在改造成其它項目后，能輕松享受便捷的交通和旺盛的人氣，舊廠房的整體改造后，租賃收入將會有大幅的提高，增加企業租賃收益。

2. 模式可行性。

整幢自營模式：經收回房屋并且整體改造后自主經營，拓寬新經營渠道。

整幢出租模式：經改造后整體出租給單個承租方，與先前相比，收取租金更為簡單方便。

合作經營模式：經整體改造后，與其他投資合伙人合作項目，共同運作管理，共負盈虧。

四、開展試點積累成功經驗

近年來，普陀區工業總公司結合不動產所在區域實際，積極尋找戰略合作伙伴，先后引進郵政儲蓄銀行、快樂養老院等民生及公共服務類企業，引入外來資本對老舊廠房進行整體改造，取到了較好的成效。

（一）黃陵路19號整體出租改造案例（快樂養老院），該處廠房有A樓B樓C樓三幢樓共計建筑面積約3421平方米，經過多次招商論證，結合租賃業態調整，引入有實力的戰略合作伙伴，開設受國家政策扶持的社會養老機構（快樂養老院），同時聘請專業的設計團隊進行規劃設計，定位于中高端，通過大規模的改造，使原來環境臟、亂、差的舊廠房一舉成為環境優美、舒適的養老園區。從收益角度來看，租金年增幅達120%。

（二）大渡河路605號整體出租改造案例，經過多次招商論證，根據長風商貿區的特點，引進郵政儲蓄銀行，整體改造，用作郵政儲蓄銀行的支行辦公大樓，房屋內部結構也重新加固，外立面得到大規模的裝飾，從收益角度來看：租金年增幅達80%。

五、實施整體改造的諸多困難

雖然前期的舊廠房改造取得一定的成效，但在實際操作中還存在諸多困難，具體來說存在五個方面的問題。

（一）項目總投資來源及資金問題

對舊廠房進行大規模、高水平改造等一系列的活動，需要具有相匹配的經濟實力。即使有實力，收回投入成本要等較長時間，并且面臨一系列的市場與財務風險。

（二）時間跨度長問題

對舊廠房進行大規模的改造除了投入大量資金外，還有一段較長時間的改造間隔期。從零散租戶動遷搬離到整體使用的這段間隔時間越長，公司的收益越少。

（三）影響周邊居民問題

公司舊廠房由于多數在老式居民區周邊，整體改造項目的實施必然會給周邊居民帶來一定的困擾，包括：施工噪音、工程垃圾、建筑粉塵等問題。

（四）專業性欠缺問題

公司在房屋租賃方面擁有較為成熟的機制和運營方式，但對于實際經營連鎖酒店或者敬老院等行業的經驗甚少，專業人員和經營管理經驗的欠缺是公司改造舊廠房利用過程中的薄弱點。

（五）創新意識不足問題

公司內部人員年齡斷層較為嚴重，年齡較大的老職工，思想較為保守，創新意識不足，對公司現階段的經營狀況比較滿足，對于開拓新經營模式的意識較為淡薄，而年輕職員雖有創新意識，但是經驗和閱歷較為欠缺，項目的實施過程對參與其中的年輕職員來說，更是一個學習和鍛煉的過程。

六、整體改造利用的途徑

為了進一步利用好現有的不動產，提高資產運營效率和效益，提升不動產的租賃收益和經營能級，公司將打破多年遵從的單一經營運作模式，考慮利用現有的廠房資源，開拓新的經營模式，通過多種途徑來實現舊廠房的整體改造利用。

（一）公司回收舊廠房并與承租方協商后，將舊廠房直接交付給承租方整體改造成符合雙方要求的建筑，改造費用由承租方承擔。此類方式公司已經擁有較成熟的運營方式，幾個成功的案例均是采用此方法，相對風險較小，但收益少，租期長。

（二）公司在回收舊廠房后進行整體改造，完工后再將廠房出租，改造費用由公司承擔。此類方式可利用公司原有的房產開發經驗，成本相對可控，只要前期工作扎實，投入相對較少，但收益可明顯增加。

（三）公司在回收舊廠房后,與政府部門或所在街道合作，實施城市更新計劃重新建造，此類方式的優點，一是可以按照規劃的要求，重新設計建造滿足需要的現代化大樓，二是可以充分利用地下空間修建地下停車場，解決停車難問題，三是可以提升城市形象；缺點是投資大，建造周期長，投資回收期長。目前，公司所屬位于延長西路180號上海延長機械刀片廠，建筑面積3527平方米的廠房正在與所在街道進行合作，現已經委托相關設計院做城市更新項目的規劃設計。

（四）公司以舊廠房作為投資，尋找有一定經濟實力的合作伙伴一同投資項目，共負盈虧。即在各合伙人協商一致的前提下，我公司提供廠房，其他合伙人提供技術、資金、人才等作為投資，共同投資項目，可以降低相關風險，共同獲利。

（五）公司回收舊廠房后進行整體改造，完工后自營。此類方式前期規劃很重要，公司缺乏相關的專業人員，風險相對較大。

無論通過何種途徑，如能實現對公司現有舊廠房的整體改造利用，將會大幅提升現有廠房的質量和品質，大幅提高廠房的租金收益和使用價值，無論從經濟效益、社會效益等都有利于公司的長遠經營發展，為公司后一步的經濟增長增添后勁。

（作者單位：上海市普陀區工業總公司）