購(gòu)房人可否因房屋與合同部分附圖不符而解除合同

文/宋成 張劍

購(gòu)房人可否因房屋與合同部分附圖不符而解除合同

文/宋成 張劍

案情簡(jiǎn)介：

2013年7月5日，原、被告簽訂商品房購(gòu)房合同，約定買受人（購(gòu)房人）向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（被告）購(gòu)買房屋。該合同第十一條約定，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)，未按期作出答復(fù)的，視為同意接受變更，出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。該合同附件一為該房屋的平面圖，顯示排煙管道位于廚房西北角，排水管和燃?xì)夤芪挥趶N房東北角。

2016年2月2日，房屋竣工交付時(shí)，購(gòu)房人查驗(yàn)房屋發(fā)現(xiàn)，房屋的排煙管道、排水管道、燃?xì)夤艿溃c合同附件平面圖設(shè)計(jì)不符。購(gòu)房人認(rèn)為根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意在施工中作出設(shè)計(jì)變更之日起10日內(nèi)通知購(gòu)房人，但被告未作通知。購(gòu)房人在發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題后，當(dāng)場(chǎng)提出異議，后又于2016年2月3日向被告發(fā)送書(shū)面函件，要求被告按照合同確定的房屋平面圖，對(duì)前述排煙管道、燃?xì)夤艿赖冗M(jìn)行整改，以達(dá)到合同約定的交房條件。購(gòu)房人又于2016年4月2日向被告發(fā)送申請(qǐng)書(shū)，要求與被告解除合同，并于4月17日向被告發(fā)送退房通知，通知被告解除合同并要求其退還購(gòu)房款。雙方協(xié)商不成，購(gòu)房人起訴，要求解除購(gòu)房合同，退還購(gòu)房款及利息。

法院觀點(diǎn)：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是廚房?jī)?nèi)排煙管道、排水管、燃?xì)夤艿牢恢玫淖兏欠駱?gòu)成合同解除的條件。法院認(rèn)為：雖然被告在廚房實(shí)際施工時(shí)，對(duì)內(nèi)部的部分管道位置作出調(diào)整，與合同所附平面圖存在不一致，但該變更并不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，且所涉商品房通過(guò)建筑工程竣工驗(yàn)收，系合格工程，表明該商品房達(dá)到住宅用途標(biāo)準(zhǔn)。故購(gòu)房人無(wú)權(quán)以購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由而單方解除合同。其次，涉案商品房廚房的部分管道位置變更，系室內(nèi)局部的建筑設(shè)計(jì)更改，并非屬于須經(jīng)相關(guān)規(guī)劃行政職能部門審批的重大變更，故被告在作出上述設(shè)計(jì)變更后，雖未通知購(gòu)房人，但也不構(gòu)成合同第十一條購(gòu)房人有權(quán)解除合同的事由。購(gòu)房人的主張不符合合同法的法定解除條件。

律師分析：

本案的設(shè)計(jì)變更僅為部分室內(nèi)管道的設(shè)計(jì)變更，不會(huì)影響容積率等規(guī)劃指標(biāo)，不是必須經(jīng)過(guò)行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、工業(yè)和信息化部辦公廳《關(guān)于調(diào)查預(yù)拌混凝土生產(chǎn)和應(yīng)用情況的通知》中對(duì)于“結(jié)構(gòu)形式”有明確的規(guī)定。購(gòu)房人訴稱該設(shè)計(jì)變更改變了房屋的結(jié)構(gòu)形式，這是對(duì)“結(jié)構(gòu)形式”這一詞語(yǔ)含義的誤解，購(gòu)房人所述管線布局的變化完全不會(huì)影響房屋的結(jié)構(gòu)形式，購(gòu)房人購(gòu)買的房屋仍然是商品房買賣合同第三條寫(xiě)明的鋼混結(jié)構(gòu)。所以，本案不能適用該合同條款，被告無(wú)須再通知購(gòu)房人設(shè)計(jì)變更，法院很難就此解除預(yù)售合同。

（作者單位：北京盈科［上海］律師事務(wù)所）