2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大事件及影響

文/上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大事件及影響

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一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

2016年，上海市政府先后三次頒布調(diào)控政策：“滬九條”規(guī)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”；“滬六條”嚴(yán)查開(kāi)發(fā)端的違規(guī)行為，并對(duì)二手存量住房交易資金進(jìn)行全面監(jiān)管；“11.28新政”將調(diào)控升級(jí)，規(guī)定“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。至此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已經(jīng)涵蓋了限購(gòu)、限貸、管地和管人四個(gè)方面，調(diào)控力度前所未有。

“11.28新政”實(shí)施后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格得到控制，成交量大幅下降。2016年11月和12月存量住宅價(jià)格指數(shù)分別為285.09和285.72，環(huán)比上漲0.22%，成交量分別為18242套和13286套，環(huán)比下降27.2%。

縱觀歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在調(diào)控初期效果都比較明顯，有些調(diào)控政策的效應(yīng)持續(xù)期長(zhǎng)達(dá)兩三年，但是總體來(lái)看，行政直接調(diào)控存在著一定的副作用，往往陷入“調(diào)控政策出臺(tái)——一段時(shí)期后價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲——調(diào)控升級(jí)——房地產(chǎn)成交量減少，市場(chǎng)清淡”的怪圈。因此，必須從根本上對(duì)這個(gè)怪圈背后各個(gè)主體的行為邏輯進(jìn)行分析，這樣才能建立合理有效的長(zhǎng)效機(jī)制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

二、土地市場(chǎng)

“滬六條”提出進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管，強(qiáng)調(diào)銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買(mǎi)或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，且三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓活動(dòng)。隨著上海資金監(jiān)管和處罰措施的逐步落實(shí)，以及土地拍賣(mài)市場(chǎng)全面去金融化，今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是資金實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，更是經(jīng)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)。只有具有資金實(shí)力，又擁有領(lǐng)先經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能在未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)生存和發(fā)展。

2016年2月，市政府明確對(duì)中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例的要求，對(duì)階段性商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)量較大的區(qū)域，規(guī)定商業(yè)物業(yè)的持有比例提高100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或者長(zhǎng)期持有，新出讓的商品住宅用地，用于社會(huì)租賃的商品住房比例不低于15%。5月，土地出讓文件中首次出現(xiàn)對(duì)住宅自持的要求，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商自持不低于一定比例的物業(yè)。10月，政府要求根據(jù)地塊的不同情況，進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

綜合土地市場(chǎng)出現(xiàn)的大事件可得出以下結(jié)論：一是對(duì)土地資金的監(jiān)管加劇，目的是要加強(qiáng)土地市場(chǎng)交易規(guī)范化進(jìn)程；二是對(duì)經(jīng)營(yíng)用途的指導(dǎo)和限制性規(guī)定，最終是要促使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行長(zhǎng)期的持有運(yùn)營(yíng)。然而，若后者沒(méi)有相應(yīng)的稅收和金融措施相配套，不僅不能激勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事經(jīng)營(yíng)管理，反而會(huì)使開(kāi)發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移給可出售的房地產(chǎn)庫(kù)存，推高房?jī)r(jià)。

三、房地產(chǎn)金融

2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)私募債、公司債和中期票據(jù)等融資工具進(jìn)行融資的總額高達(dá)11376.7億元，同比增加26%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心）。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)重大變化，公司債在整體負(fù)債中的占比迅速提升。2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體負(fù)債率為76%，其中大部分為銀行貸款。而2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體負(fù)債率為70%，銀行貸款占比大幅下降，公司債為主體的負(fù)債占比大幅上升。

需求端方面的變化在于，個(gè)人住房貸款規(guī)模和增速均快速上升，民間資本通過(guò)P2P進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，助長(zhǎng)市場(chǎng)泡沫。個(gè)人住房貸款余額方面，2015年為14萬(wàn)億元，比上一年增長(zhǎng)23.2%,2016年高達(dá)19.14萬(wàn)億元，比上一年增長(zhǎng)35%（數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行）。個(gè)人房貸銷(xiāo)售占比2011年為17.3%，到了2016年上半年則高達(dá)43%。與此同時(shí)，以“鏈家理財(cái)”為代表的過(guò)橋貸款業(yè)務(wù)為購(gòu)房者提供資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步提高了消費(fèi)端的杠桿率。

房地產(chǎn)金融杠桿率一直是個(gè)存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，對(duì)比歐美發(fā)達(dá)國(guó)家4倍甚至更高的杠桿倍數(shù)，本輪調(diào)控之前供給端和需求端3倍左右的杠桿倍數(shù)并不算高。但為何要“降杠桿”？表面上看是降杠桿率的絕對(duì)值，其實(shí)是要降杠桿率的相對(duì)值，即增長(zhǎng)率。高杠桿率并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，但突然迅速提升的杠桿率增加值，以及各種無(wú)法監(jiān)控的場(chǎng)外資金形成的杠桿倍數(shù)升級(jí)，必然引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。降杠桿的內(nèi)在邏輯是降低非合規(guī)渠道的配資，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)稅收

2016年，“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)，其中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施11%的增值稅稅率，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類(lèi)和物業(yè)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)實(shí)施6%的增值稅稅率，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施5%的增值稅稅率。同時(shí)，上海國(guó)稅局規(guī)定，對(duì)個(gè)人住房出租實(shí)施1.5%的增值稅稅率，月租金3萬(wàn)元以下免征增值稅。經(jīng)營(yíng)性租賃收入仍按11%征收增值稅。

對(duì)于土地價(jià)款扣除問(wèn)題，上海市國(guó)稅局23號(hào)文和39號(hào)文對(duì)在房地產(chǎn)業(yè)推行“營(yíng)改增”政策的操作細(xì)則進(jìn)行了說(shuō)明，其中明確土地出讓金可以分兩年按比例進(jìn)行抵扣，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施進(jìn)項(xiàng)抵扣。

“營(yíng)改增”有利于房地產(chǎn)行業(yè)上下游的稅負(fù)合理化，促進(jìn)服務(wù)類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)。但是，本次“營(yíng)改增”的實(shí)施，未能考慮對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的支持和鼓勵(lì)，比如，開(kāi)發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)的土地價(jià)款如何實(shí)現(xiàn)抵扣，對(duì)于代理經(jīng)租類(lèi)的業(yè)務(wù)實(shí)施怎樣的增值稅稅率，等等。

五、商業(yè)地產(chǎn)

伴隨商業(yè)地產(chǎn)火爆成交的是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式探索和改變。一是本土商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和外來(lái)品牌樂(lè)園在經(jīng)營(yíng)模式上的碰撞，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)叫板上海迪士尼。二是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從2014年開(kāi)始轉(zhuǎn)型，布局文化、科技和金融。2016年度其營(yíng)業(yè)收入高達(dá)2549.8億元，其中服務(wù)業(yè)占比為55%，首次超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)收入。三是輕資產(chǎn)化。2016年5月，世茂集團(tuán)攜手博時(shí)資本，以旗下多家五星級(jí)酒店為平臺(tái)，實(shí)施“博時(shí)資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目”，該項(xiàng)目總規(guī)模29.6億元，期限為8年。

六、其他事件

2016年10月，上海市政府連續(xù)兩次公布75家違規(guī)違法的房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，其中相當(dāng)一部分違法行為是進(jìn)行虛假宣傳和發(fā)布虛假?gòu)V告。新《廣告法》旨在治理虛假?gòu)V告，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。但仍存在使用類(lèi)似“第一”、“最佳”等字眼的情況，這實(shí)際是進(jìn)行虛假和夸大宣傳，因此，新《廣告法》的落地仍需要有針對(duì)性的判定框架。

2016年12月底上海開(kāi)始暫停公寓式辦公樓的各項(xiàng)審批事項(xiàng)，并召開(kāi)加強(qiáng)“類(lèi)住宅”管理的工作會(huì)議，明確表態(tài)要對(duì)這類(lèi)住宅加強(qiáng)管控。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的相關(guān)數(shù)據(jù)，2016年商辦（類(lèi)住宅產(chǎn)品混雜在商辦項(xiàng)目中，無(wú)法完全剝離）銷(xiāo)售面積同比上升75%，而竣工面積同比下降19%。隨著土地出讓對(duì)商住自持要求的提高，未來(lái)類(lèi)住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量會(huì)大幅減少，供求矛盾會(huì)加劇。2017年1月“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息顯示，約有130個(gè)類(lèi)住宅項(xiàng)目被暫停銷(xiāo)售。

2016年12月1日，《資產(chǎn)評(píng)估法》開(kāi)始實(shí)施，該法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的評(píng)估業(yè)務(wù)、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的分類(lèi)、評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立的門(mén)檻和評(píng)估檔案的保存年限、委托人的法律責(zé)任等作了具體規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范了評(píng)估行為，大大促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。但《資產(chǎn)評(píng)估法》放寬了人員從業(yè)的門(mén)檻，明確非評(píng)估師也可以承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)，這對(duì)于專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，是否會(huì)有不良影響，還有待觀察。

綜上，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受到政策的影響，如行政調(diào)控的直接政策，以及土地、金融和稅收等間接政策。這些政策既契合了2016年“三降一補(bǔ)”中降房地產(chǎn)庫(kù)存的方向，又兼顧了房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的要求。然而，依據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，行政調(diào)控政策的負(fù)面作用會(huì)逐漸顯現(xiàn)，限購(gòu)和限貸短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的抑制，如果不能有效匹配供給端和需求端，不能有效疏導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流向，那么仍將有可能再次出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的行情。只有建立長(zhǎng)效機(jī)制才能給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展提供體制基礎(chǔ)。

（整理：顏莉）