探討竣工前后房產建筑面積測繪差異的原因

吉 賀

(唐山金誠房地產開發有限公司, 河北 灤縣 063700)

探討竣工前后房產建筑面積測繪差異的原因

吉 賀

(唐山金誠房地產開發有限公司, 河北 灤縣 063700)

在竣工前后，房產建筑面積測繪出現差異的原因有很多，在本文中筆者只從其中的設計變更、計算規則變更、施工變更和測繪人員計算等幾方面進行了討論和分析，希望對日后的建筑面積測繪工作能夠有一定幫助。

竣工前后；房產建筑；面積測繪差異

0 引言

在竣工前后，房產建筑中包含了實測面積和預測算面積，實測面積指的是房屋建筑在竣工之后所登記的實際面積，在房產證上是有具體登記的；而預測算面積指的則是購房合同中所標注的面積，而房款也正是以此為依據計算的。二者之間存在著很大的不同，因此，開發商務必要將測繪差異出現的原因找出，使購房者的損失降到最低，進而防止相關矛盾糾紛的出現。

1 變更房屋建筑面積設計的原因

對于所出售的商品房來說，計算預售面積的方法必須要對規劃審批的施工圖

加以借助，不過，報建圖本身在實際之中本就不具備合理性，房屋在報批之后又對設計進行重新修改是經常會發生的事情，如此一來才能夠將其具體功能明確下來。因此，測繪預算面積的時候利用原報建圖肯定是會使竣工前后的測繪結果出現差異性。修改和變更一個項目是很常見的，不過大部分工程都沒有規劃過就進行修改變更，也沒有得到住建部門的審批，這樣就會導致很大差異性出現在竣工前后房產面積上，也很難順利的完成驗收。

2 變更房屋建筑面積計算規則的原因

《房產測量范圍》和地方或省房產測算細則是我國現階段測繪建筑面積所遵循的規則，其中對具體測量房屋產權面積有著明確的要求，具有非常靈活的原則性，與現階段的市場發展規律極為相符。但是隨著不斷改變的建筑風格，在個別細節方面，房產測量的不統一現象也隨之出現了，還有就是在《房產測量范圍》中沒有細致的規范，因此，在房屋建筑竣工前后出現了測繪層面上的理解差異，也沒有統一計算標準等一系列問題。目前，在一些地方還沒有明確的規則，主要還是以當地房產面計算法則為依據進行的，當然，有些地方對于其中的計算規則進行了一些調整，使得很多差異存在建筑面積的計算之中。筆者所在市區由于新舊規則導致面積差異主要有以下幾個方面：

（1）還并沒有統一是否要將房屋中空墻段按照軸中線挖空還是挖凈空。

軸中線挖空指的是在墻體中并不能算入中空處墻段，而挖凈空指的則是在房屋面積中包含中空處半墻的面積。其嚴重影響著房屋面積的計算，雖然現在同一個測繪單位內部是有統一預測和實測方法的，但是測繪單位不同，理解的也自然不同，對此，我國相關政府部門應該明確其中的細則。

（2）分攤外墻的方法。以前為了便于計算，都是整棟分攤外墻的，現在

則是架空層、地下室、裙樓、商業服務及塔樓等都是以不同的使用功能為依據進行分攤，多住宅單元者和單元分攤。

（3）以前在總面積中不計算隔層陽臺的面積，現在則是要在總面積計入

客廳隔層陽臺的面積，而其它沒有中空部位的隔層陽臺則不計入總面積之中。

（4）以前在總面積中不計入樓間中空，現在則將其納入了計算面積中，

主要是因為樓梯平臺和樓梯踏步是樓梯的重要組成部分，如果是有其它使用功能、不圍合的，中空部位則不計入總面積之中。

綜上所述，如果因為規則改變導致面積計算受到了很大的影響，則可以依然使用原有的規則，但是對于國家出臺的相關政策則必須遵守，否則是無法通過審核的。

3 面積測繪差異受到了施工變更的影響

在建設房屋的過程中，施工變更是很常見的一種現象，從原則上來講，在相關規劃批準后才能夠進行施工變更，不過，就現在來看，有很多開發單位經常會私自進行施工變更，并沒有得到任何批準。在上文中我們已經說過，房屋面積的預測和實測并沒有相同測量依據，在預測時以設計圖紙為依據，而在實測時則以建筑物現況為依據，這也體現了在房屋建筑面積預測和實測方面施工變更的重要作用。

測繪機構根據委托方給出的設計圖紙進行預測繪，并將最終的成果報告提供給委托方，如果出現了施工變更，而委托方并沒有對測繪進行更改，使得預測和實測的結果出現了出處，肯定就會導致房屋面積預測和實測中存在的差異。

總之，因為施工變更導致建筑面積預測和實測出現差異的主要原因有以下幾種：

（1）減少或增加了建筑物的總寬度和長度，從而減少或增加了建筑物的整體面積。

（2）減少或增加了建筑物外墻體的厚度，從而減少或增加了建筑物的整體面積。

（3）在改變了房屋的使用功能以后，比如商業服務、成套住宅的使用功能變成了部分或各房屋樓層使用的設備用房，從而增大了其建筑面積。相反，如果是將將設備用房改成了成套住宅，則會減少共用的建筑面積，從而減少了各房屋的建筑面積。

（4）改變了設備用房的分攤范圍或尺寸，從而改變了建筑物的整體面積。

（5）減少或增大幢的水平交通和垂直交通面積，則會減少或增加每個房屋的分攤面積，進而改變了各房屋建筑的整體面積。

（6）改變了房屋套內的建筑面積，導致房屋建筑面積的實測和預測值出現了差錯。比如，在圖紙中標記的是飄窗，但是實際使用的落地窗，而在預算中飄窗是不計面積的，在實際中的落地窗卻要計入面積中；還有在圖紙中標注的是不封閉陽臺，但實際中卻是封閉陽臺，而在預算中不封閉陽臺只算一半的面積，在實際的封閉陽臺則需要全部計算面積。諸如此類的情況還有很多，嚴重的影響了套內建筑面積。

4 面積測繪差異受到了測繪人員計算的影響

因為受到了施工的影響，在實際建造的過程中，墻體厚度比較于原設計厚度會有或多或少的出處。測量人員在進行實測的時候，需要復核房屋外墻的各功能區和尺寸，最終是以實際測量的結果為準，如此一來，會嚴重影響到房屋的建筑面積。如果面積誤差是由測量誤差和施工誤差引起的，則需要施工人員以圖紙為依據，嚴格的進行施工，保證工程質量。除此之外，作為測繪人員，也需要不斷促進自身測量精度和作業水平的提升。

5 結語

總而言之，在竣工前后，預測和實測房產建筑面積時出現不同結果是在所難免的，不過，測繪本身要對產生測繪差異的原因進行分析，如此一來，才能夠進行針對性的預防工作，將其存在的差異度盡量減少，進而為購房者提供更多的經濟保障。

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1007-6344（2017）10-0305-01