簽土地流轉合同 也不能太任性

□王景龍 孫艷 侯艷麗

簽土地流轉合同 也不能太任性

□王景龍 孫艷 侯艷麗

隨著土地的集約經營，家庭農場的現身，把土地轉讓、轉包給種田大戶或交由農場代為種植，自己外出打工的農民不斷增多，人員流動、土地經營權流轉已成常態。農村是一個“熟人社會”，“重人情”輕合同。因為沒有書面合同，或書面合同約定不明，一旦發生糾紛，處理起來很難，合法權益維護時常受阻。這里提醒大家，行這步勿忘“四忌”：一忌沒“把”的口頭合同，二忌“價款不清”的書面協議，三忌“期限不明”的書面合同，四忌無權利人同意的“代理文書”。

沒“把”的口頭合同

黃某去年全家外出打工，承包地交由村中一位遠房的親戚于某所辦的家庭農場代管。因為親屬關系，雙方沒有簽訂書面合同。最近黃某要收回土地，轉包給村里的種糧大戶蔣某。于以是“轉讓”，不是“代管”，不同意退出接手經營的土地。是“轉讓”，還是“代管”，因無書面合同，雙方各持一詞。

口頭合同“沒抓手”，有關部門解決起來難度很大。

說法：《合同法》第十條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。《農村土地承包法》第三十七條規定，土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。“土地流轉”這類事關農民切實利益的重大事項，屬于法律規定應當采用書面形式簽約的范圍。

“價款不清”的書面協議

張某前年外出打工，把承包的土地轉包給了自己的表哥胡某。張某和胡某是實在親戚，雙方雖求人寫了一方協議，可協議中只有雙方當事人的姓名、住所，流轉土地的名稱、坐落、面積，流轉的期限和起止日期，流轉土地的用途，卻忘了寫“流轉價款”。雙方當時都沒有留意，事后發覺，也都沒好意思提出“補訂”。最近張某回來結賬，當地外包土地價款為每畝三百至五百元不等。究竟每畝是按三百元還是五百元，雙方鬧翻了臉。另外良種補貼、農資補貼、柴油補貼等各種補貼，都叫胡某領走。實在親戚，鬧上了法庭。

說法：“流轉價款及支付方式”，是《農村土地承包法》在第三十七條中規定的采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉土地經營權，書面合同的必備條款。根據《合同法》第六十一條、六十二條合同生效后，當事人就價款等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，可按照訂立合同時履行地的市場價格履行。就“流轉價款及支付方式”，法院可根據實際情況，按土地的等級，在每畝三百至五百元的價款中裁決。

“期限不明”的書面合同

姜某外出打工把承包的土地租給了村里的集體農場，雙方簽訂了合同，明確了“租金”的具體價格等內容，可租期規定不具體，只寫“長期”。姜某在外混了五年，因為無文化、無技術，一直沒找到固定的工作。“實在混不下去了，他從城里又回到農村，要種自己的地。可農場不同意退給他，說日期沒到。姜某認為，五年，時間不短了，可為“長期”，自己可以把土地收回。

說法：《合同法》第六十二條規定，履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。“流轉的起止時間”，也是《農村土地承包法》在第三十七條中規定的采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉土地經營權，書面合同的必備條款。流轉期限不明，可以按《合同法》第六十二條的上述規定辦理，姜某收回土地的請求應當得到法律的支持。

無權利人同意的“代理文書”

顏某三年前帶妻攜子進城打工，土地交由伯父代管。在外面混日子好辛苦，且高齡的父母需要他照顧，于是他準備返鄉。可回家發現，村主任為了給自己親屬吳某辦的家庭農場擴容，沒經顏某和家人的同意，竟代他和吳某簽訂了土地轉讓協議，將顏某的土地經營權轉給了吳某的家庭農場，且轉讓價格也不能令人滿意。

說法：《合同法》第三百九十六條規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。《農村土地承包法》第九條、第三十四條規定，國家保護集體土地所有者的合法權益，保護承包方的土地承包經營權，任何組織和個人不得侵犯。土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式。土地承包經營權流轉應當遵循平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。村主任沒經顏某同意，代理顏某與吳某簽訂的轉讓顏某土地的協議是違法的。

《農村土地承包法》第三十七條規定，土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。“土地流轉”這類事關農民切實利益的重大事項，屬于法律規定應當采用書面形式簽約的范圍。