農村房屋流轉的障礙分析及對策探討

郭 靜 媛

(原平市規劃勘測局，山西 原平 034100)

農村房屋流轉的障礙分析及對策探討

郭 靜 媛

(原平市規劃勘測局，山西 原平 034100)

圍繞農村房屋流轉進行討論，著重分析了農村房屋進行流轉過程中遇到的障礙，并提出了解決農村房屋流轉障礙的具體措施，希望可以為相關人員提供借鑒。

農村房屋流轉，障礙分析，對策

農村房屋屬于農民財產的重要組成部分，是確保農民穩定生產、生活的關鍵，隨著經濟建設的發展，社會對于農村房屋的流轉問題越來越關注，但農村房屋流轉本身具有一定的系統性，涉及到的內容較為廣泛，存在很多障礙性的問題。實現農村房屋的快速流轉，使城市和鄉村的房地產市場能夠進行有效的融合，是推動農村產權改革的重要途徑，對于城鄉的統籌發展具有至關重要的作用。

1 農村房屋流轉方面的障礙

1.1 農村房屋流轉中存在理論障礙

當前階段，農民進行房屋流轉主要有兩種原因，分別是生活所迫以及房產多余。房產多余流轉障礙，是因為在開展城鄉一體化的過程中，部分農民進入城鎮置業，但由于收入缺乏穩定性，且無法享受城市居民福利，一旦有什么意外發生，很可能會使其無法繼續在城市生活，而如果將農村的房產流轉出去，那么就等于掐斷了自己的后路，從而使其生活陷入困境當中。而生活所迫造成的流轉，主要是由于子女上學、家人治病等因素造成的被迫性出售。而造成農村流轉困難的主要因素就是由于農村缺乏完善的社會保障體系，無法對農民的生活加以保證，加上戶籍方面的改革還沒有進行全面的推行，宅基地具有社會保障的職能，主要負責農民的生活保障，所以它的定位在于使用而不是市場價值的發揮，也正是由于這種設計理念，大部分農民寧愿閑置農村房屋，也不愿對其進行轉讓。

1.2 在農村房屋流轉過程中的現實障礙

受到房地相隨模式的影響，農村的房價往往是由地價和房價組成的，但是，當前國家針對農村宅基地實行的長期無償使用制度，以及有償高價轉讓農村房屋的行為，在宅基地的有權人和房屋有權人之間形成了利益沖突，出于公平考慮，通常農村房屋的轉讓需要將地價部分分給地權所有人，而這個問題的解決卻具有一定的困難性，其原因有以下幾點：第一，在宅基地使用權方面缺少實際的土地價值參照物，客觀作價評估工作進行困難；第二，如果房屋有權人將地價支付以后，是否就終結了“一戶一宅”的制度，然后可以繼續對宅基地進行申請；第三，宅基地的所有權一般屬于集體組織，但對于該集體的范圍沒有進行明確的規定，到底是屬于鄉鎮集體、村集體還是小組集體爭議比較大，導致農村集體主體存在虛擬或者地價上交困難的問題。

1.3 農村房屋流轉中存在的社會障礙

在對農村的稅費進行改善以后，相關的土地監管部門不再具備罰款性收入，消減了基層監管人員的工作積極性，使得農村房屋的確權受到影響。除此之外，我國在房屋以及土地方面是以分別管理為主，加上受到歷史遺留問題的影響，例如，對集體土地的權屬劃分不夠細致，在進行經濟改革以后，土地利益不斷上升，導致很多相鄰村莊存在邊界爭執問題，這種問題也會對農村房產的流轉造成一定的阻礙。

2 解決農村房屋流轉障礙的具體措施

就農村房屋流轉而言，其涉及的內容較為廣泛，包括社會、經濟以及法律等領域，還包括政府、集體以及農民等主體，如果不能確保流轉制度的設計質量，容易使市場調節受到行政手段的影響，會對農村房屋流轉造成不利的影響，所以，在對農村房屋流轉方面的制度進行設計時，應該要對使用宅基地的主體范疇加以明確，使宅基地使用人以及所有人的權益得到保證，同時，要對農村房屋的全能加以明確，使農村房屋可以獲得更高的使用效率，從而實現流轉理論的突破。

2.1 突破農村房屋流轉方面的理論限制

雖然農村房屋宅基地的使用權是無償獲取的，但對其進行流轉并不會對它的社會保障功能造成破壞，更不會對社會的穩定造成影響，作為社會公有制形式的集體，對成員的生活加以保證是最基本的義務。從根本上來講，社會保障制度是國家對人民的保障責任，不應讓其對農村房屋的流轉造成阻礙，即便宅基地具備社會保障功能，但隨著城鄉一體化的深入，在土地方面的保證效用越來越小，加上經濟體制的不斷發展，為了使財產的價值能夠充分的發揮出來，使物權發生了巨大的改變，物權越來越趨向于價值化，這種趨勢主要是在房產方面以房屋產權為核心，而這可以指導農村房屋流轉完成理論的突破。

2.2 健全農村房屋流轉的主體

在農村房屋流轉當中，涉及的主體主要由房屋所有人、宅基地所有人以及受讓人組成，應該結合農村的土地劃分針對宅基地所有人加以明確，如果一次宅基地涉及到的所有權主體較多，則應該將所有權劃分給村小組，因為所有權歸為村小組以后，能夠推動管理效率的提升，可以有效保證農民的基本權益，通常相關規定會將農村房屋所有人歸為特殊主體，而宅基地在流轉形態方面存在一定的差異性，可以以此為根據對使用主體進行劃分，將其分為受讓主體和原始主體，而宅基地本身受到生活保證的制約，所以，只能由集體成員或法律允許的人員來充當原始主體，集體沒有權利向集體之外的人員出讓宅基地使用權限，但在對農村的房屋進行流轉時，不能以集體成員作為限制影響受讓人的資格，應該堅持全面開放的原則，需要考慮的是，農村房屋流轉要經過宅基地所有人的同意，但從客觀的角度來講，并不需要這一環節，只需要買賣雙方達成一致即可，同時要保證流轉不會對集體經濟以及成員利益造成損害，否則集體可以發揮自身權力將流轉權力撤銷。

宅基地的使用權是農村房屋的根本，而完善宅基地的使用權能夠使房屋具備處理和收益的權能，相關法規指出，合法的宅基地使用人，有權對集體土地進行占有和使用，并可以對該土地加以利用，建造房屋或相關的附屬設施，由此可見，宅基地的使用人有權對占有土地進行使用，但卻否認了使用宅基地獲得收益的權力，受到相關政策的影響，收益權是被宅基地使用權內容排除在外的，這違背了現代物盡其用的根本要求，想要使農村房屋具有處理和收益的權能，不但要對歸屬加以明確，還要從宅基地的流轉和使用方面入手，只有這兩項內容得到保證，才能使農村房屋所有權得到完善，從而實現市場價值。

2.3 創新農村房屋流轉的模式

宅基地使用權方面的流轉方式與農村房屋方面的流轉方式具有非常密切的關系，當前的宅基地使用權主要有兩種流轉模式，分別是保全模式和轉權模式，主要是一種具有間接性的入市模式。保全模式主要是在不改變宅基地所有權的基礎上，通過買賣來完成流轉，而兩個市場及兩個產權是該模式的核心內容，在對模式進行選擇時，可以結合地方實際情況借鑒相關的流轉模式，例如都江堰的味江模式，聯建是該模式的最大的特點，不但保證了宅基地的社會保證功能，更使其權益的獨立性得到了保證，以法律框架作為基礎，創新農村房屋流轉模式，推動了城市化的發展進程。

3 結語

當前農村房屋進行流轉的過程中還存在很多的障礙，在很大程度上限制了農村的發展，相關部門應該對該方面的內容保持高度的重視，不但要打破以往的理論束縛，對流轉的主體進行不斷的完善，并結合地方實際情況，進行流轉模式的有效創新，通過多方面的努力，加快農村的發展建設。

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Obstaclesanalysisandcountermeasuresofruralhousingcirculation

GuoJingyuan

(TheOfficialWebsiteofYuanpingUrbanPlanningBureau,Yuanping034100,China)

This paper discusses about the transfer of rural housing, analyzes the process of the circulation of rural housing encountered obstacles, and puts forward some concrete measures to solve the rural house circulation disorder. and provide reference for the relevant personnel.

rural housing circulation, obstacle analysis, countermeasures

2017-10-03

郭靜媛(1966- )，女，工程師

1009-6825(2017)35-0233-02

TU241.4

A