聚焦房屋滲漏，避免卷入滲漏糾紛

今年315期間曝光了耐克“氣墊門”、色素土雞蛋、網(wǎng)絡(luò)信息安全、黑色產(chǎn)業(yè)鏈“月嫂證”等多個令人咋舌的問題。而普通住宅的質(zhì)量也是消費者一直關(guān)心和關(guān)注的，因漏水引起糾紛和矛盾的報道常見諸各大媒體。理論上，房屋漏水了，將責(zé)任劃分清楚，按照合同或約定協(xié)商處理就可以了；可事實上，很多業(yè)主對房屋滲漏責(zé)任界定和如何處理的相關(guān)法律法規(guī)并不了解，在未清楚權(quán)責(zé)的情況下與鄰居、物業(yè)或施工方等爭論，產(chǎn)生矛盾和沖突，甚至大打出手，造成更大的損失。

房屋滲漏查明滲漏原因，并知曉適用的法律法規(guī)，則能清楚責(zé)任，避免矛盾激化，有利于滲漏問題的解決。

一、 滲漏原因查找

房屋滲漏產(chǎn)生的原因主要包括以下幾種：

1）開發(fā)商建房時由于設(shè)計失誤、選材不當、施工不規(guī)范、細部處理不到位等，導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問題，進而引發(fā)滲漏。

2）業(yè)主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水。此類漏水事件一般發(fā)生在鄰里之間或樓上樓下的毗連部位。

3）裝修公司進行裝修施工時破壞了原防水層又未做好二次防水。

4）房屋年代久遠，防水材料老化失效。

5）物業(yè)對共用設(shè)施、設(shè)備管理不善。

……

鑒于房屋滲漏的誘發(fā)因素很復(fù)雜，在查找和確定滲漏的具體原因時，建議找專業(yè)、有資質(zhì)的單位或房屋質(zhì)量檢驗部門鑒定。

二、房屋漏水的責(zé)任界定及其法律依據(jù)

找出了滲漏原因，那責(zé)任到底在誰？如何來界定？

關(guān)于住宅漏水權(quán)責(zé)的界定，在《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《中華人民共和國民法通則》和《物權(quán)法》等法律規(guī)定中也都有涉及到，現(xiàn)整理出來以饗讀者。

對于因開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達標造成的滲漏，國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。適用該規(guī)定的前提條件是確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質(zhì)量問題。如果滲漏是受害人或相鄰關(guān)系人造成的，即使在5年質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商也不擔責(zé)。

對于由裝修人施工時對結(jié)構(gòu)進行改造，破壞了原防水層造成的滲漏，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。”第三十二條規(guī)定：“在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為2年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年，保修期自裝修工程竣工驗收合格之日起計算。”

注：以上情況開發(fā)商和裝修公司的維修責(zé)任僅限保修期內(nèi)，若已經(jīng)過了保修期則只能由業(yè)主自行承擔。

關(guān)于因自身使用或隨意改造（如將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間）造成自家漏水的，漏水責(zé)任由自己承擔；造成鄰居家漏水的，《中華人民共和國民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

對于因物業(yè)管理不善導(dǎo)致的滲漏，或是出現(xiàn)了問題后沒有及時處理，導(dǎo)致?lián)p失擴大或出現(xiàn)了更嚴重的問題，一般由物業(yè)承擔責(zé)任，這通常在物業(yè)管理合同中都有明確。前者比如共用管道堵塞，雖然不是物業(yè)造成的，但根據(jù)物業(yè)管理合同和相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)定期進行檢查和清理，如果沒做到，那就可以追究物業(yè)的責(zé)任；后者比如樓上違法裝修，物業(yè)未制止，那么就可以找物業(yè)要求賠償損失。

對于因防水材料自然老化造成的滲漏，各方均無過錯，至于責(zé)任的承擔，保修期內(nèi)，由開發(fā)商負責(zé)；保修期后，由業(yè)主自行負責(zé)。

三、房屋滲漏的解決辦法

發(fā)生漏水問題后，查明了原因并確定責(zé)任主體后，責(zé)任主體應(yīng)盡快負責(zé)維修、解決問題，避免損失進一步擴大；若責(zé)任主體以各種理由故意拖延，不予處理的，受損方也可先行解決，但要保留證據(jù)，以便后期向責(zé)任主體追償。若小區(qū)屋頂、外墻、共用管道等共有部位漏水，排除了人為損壞的情況，在開發(fā)商保修期滿后，可通過物業(yè)公司或業(yè)主委員會動用房屋維修基金解決。

為了讓滲漏問題能妥善解決，在處理時需要注意的是，發(fā)現(xiàn)漏水情況后，作為受損方首先應(yīng)當保護現(xiàn)場，拍攝照片并進行證據(jù)固定，如能進行現(xiàn)場公正最好。其次，對于損失的范圍，建議請有評估資質(zhì)的單位（如價格認證中心等），到現(xiàn)場進行評估。上述手續(xù)完備后，協(xié)商不成后宜再向法院起訴。當然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，協(xié)商妥善解決問題是最佳途徑。作為受損方，其心情可以理解，但也不能罔顧事實，漫天要價，這樣往往不利于問題的解決，同時也是不符合法律規(guī)定的。遭遇房屋滲漏問題時，受損方和責(zé)任方相互理解，共同把滲漏問題解決了才是關(guān)鍵！

（供稿 黎月華）