談不同地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

孫海蛟 曹立志

(東北林業(yè)大學(xué),黑龍江 哈爾濱 150040)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

談不同地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

孫海蛟 曹立志

(東北林業(yè)大學(xué),黑龍江 哈爾濱 150040)

根據(jù)國(guó)家宏觀的調(diào)控，對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行了闡述，并對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

產(chǎn)業(yè)政策，房地產(chǎn)，調(diào)控政策，基調(diào)，發(fā)展趨勢(shì)

0 引言

房地產(chǎn)與金融業(yè)在不同的地區(qū)發(fā)展，在一定程度上成為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)的發(fā)展可以使房地產(chǎn)的主體多元化，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，改善我國(guó)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效健康發(fā)展。目前中國(guó)具備了房地產(chǎn)開發(fā)的一些基本條件。但在管理人員和其他有關(guān)法律、法規(guī)中仍然有缺失，所以促進(jìn)中國(guó)的房地產(chǎn)高效健康的發(fā)展、培養(yǎng)專業(yè)人才成為目前迫切需要解決的問題，我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展運(yùn)行，保障了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在運(yùn)作模式中，中國(guó)可以借鑒不同的國(guó)家，讓中國(guó)的房地產(chǎn)不斷吸收他國(guó)優(yōu)點(diǎn)并轉(zhuǎn)化成本土化，使中國(guó)的房地產(chǎn)有更大的突破與進(jìn)步。

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類

進(jìn)行海外其他地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，開發(fā)商首先要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，了解該地區(qū)的政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)，包括對(duì)GDP的分析和增長(zhǎng)率、通貨膨脹率和失業(yè)率數(shù)據(jù)、人均收入和地方經(jīng)濟(jì)平衡增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。總之，這取決于整個(gè)社會(huì)的購(gòu)買力是否積極，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定的健康發(fā)展。然而價(jià)格上漲的速度通常比銀行要大得多，也就是說，把錢存入銀行意味著貨幣貶值，因此必須充分利用這筆錢使其發(fā)揮作用。當(dāng)今世界我們應(yīng)該加強(qiáng)金融處理意識(shí)，學(xué)會(huì)高效安全的使用資金。只有將多余的資金投于市場(chǎng)，才能產(chǎn)生更高的效益，資金將通過增加流通性來創(chuàng)造利潤(rùn)，因此，應(yīng)盡量減少資本的中性操作。不同于其他商品投資，房地產(chǎn)投資的金額會(huì)隨著時(shí)間的推移而增加，所以投資的價(jià)值必然高于銀行。因此，根據(jù)資金的方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為三類。

1.1 自己投資的住房

長(zhǎng)期所有權(quán)和租金的收入是自己投資住房的主要目標(biāo)，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格合適自己預(yù)期時(shí)，可以出售來謀取利潤(rùn)，而不是在開發(fā)過程中借貸。第一個(gè)市場(chǎng)通常保證穩(wěn)定長(zhǎng)期利潤(rùn)，而且風(fēng)險(xiǎn)很小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有很強(qiáng)的抗通脹能力，并且隨著時(shí)間的推移房地產(chǎn)價(jià)格在不斷上漲，同時(shí)租金或銷售也相當(dāng)可觀。如果所處地段好，位于城市中心地帶，例如北京二環(huán)以內(nèi)，其穩(wěn)步上升的可能性更大。然而一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，開發(fā)商應(yīng)該為投資做好心里準(zhǔn)備。這樣，一年的租金收入是15年～20年的投資，甚至是30年。如果我們能在10年的時(shí)間里收回所有的投資，房地產(chǎn)投資仍然是不錯(cuò)的選擇。

1.2 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力

例如，中國(guó)企業(yè)將房地產(chǎn)注入自己的資本。即使有時(shí)受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商也仍然會(huì)相信樓盤不會(huì)太大影響價(jià)格，在項(xiàng)目中可以考慮將臨時(shí)租金作為過渡期獲得資金的方式，將這種方式作為過渡。只要錢是自己投資的，而且足夠多的錢，就足以在價(jià)格變動(dòng)中生存，它就會(huì)賺錢。但是，海外房地產(chǎn)開發(fā)商通常更注重短期資金的回收，尤其是“短平快”的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二市場(chǎng)開發(fā)商轉(zhuǎn)售給市場(chǎng)代理，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和潛在的利益給代理商，負(fù)責(zé)建立房地產(chǎn)的銷售等屬于短期市場(chǎng)行為。在海外經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的開發(fā)商，更關(guān)注短期投資收益，因此更依賴于第二市場(chǎng)的發(fā)展，然而這種方式的風(fēng)險(xiǎn)更大。銷售作為房地產(chǎn)最大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之一，房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)回報(bào)越高。如果市場(chǎng)的現(xiàn)金能力低，導(dǎo)致銷售過程可能需要很長(zhǎng)時(shí)間，特別是市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷且市場(chǎng)代理商不看好銷售，那么通過借貸方式進(jìn)行開發(fā)的開發(fā)商將會(huì)面臨虧損甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 普通百姓的購(gòu)買力

第三個(gè)市場(chǎng)是普通老百姓的購(gòu)買力，這是一個(gè)潛在的巨大市場(chǎng)。普通人購(gòu)買房子的錢沒有問題，他們可以從當(dāng)?shù)劂y行借錢買房子。每月支付本金和利息給銀行，所以銷售的開發(fā)商不必?fù)?dān)心風(fēng)險(xiǎn)的存在。尤其是當(dāng)市場(chǎng)自住房、出租房屋的購(gòu)買成本相對(duì)較低或不高時(shí)，會(huì)吸引很多住戶買房，購(gòu)房需求會(huì)增加，將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這是開發(fā)商最愿意看到的情況，開發(fā)商能抓住機(jī)遇，開發(fā)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)直到達(dá)到飽和。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，只要一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量足夠大，即第三個(gè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，則該國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)非常有發(fā)展前景。

2 房地產(chǎn)政策的分析

自2009年年底以來，國(guó)家發(fā)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括提高住房公積金的貸款利率，增加抵押貸款的比例，閑置土地的嚴(yán)格控制，5年以下住房交易征收營(yíng)業(yè)稅以及2011年出臺(tái)的直接限購(gòu)措施；2011年的目標(biāo)也一直抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，以至于回歸到合理的價(jià)格。如你所見，國(guó)家房地產(chǎn)監(jiān)管政策發(fā)生了重大變化。特別是自2011年以來，政策一直保持著一貫的連續(xù)性，特別是在投機(jī)性和投資房地產(chǎn)需求的情況下。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,稅收的長(zhǎng)期監(jiān)管,法律手段主要是通過行政監(jiān)督,購(gòu)買的更換,以制度化的措施抑制投資和投機(jī)要求合法化，從根本上改變整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴與地方政府對(duì)土地收入的依賴，收入水平，這將對(duì)房地產(chǎn)的未來產(chǎn)生真正的負(fù)面影響。但我們也應(yīng)辯證地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，即結(jié)構(gòu)調(diào)控，而不是全面收緊。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響并不完全是負(fù)面的，特別是對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買者來說，對(duì)房地產(chǎn)信貸和稅收政策的影響是首次出現(xiàn)的，效果是非常積極的。總的來說，短期國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和控制政策對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的影響有一定的規(guī)模，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸正常的速度。但是不管怎么說，不同區(qū)域的價(jià)格雖然千差萬(wàn)別，但是無論哪個(gè)地區(qū)，房地產(chǎn)依然成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)最重要的一部分。

3 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資的意義

3.1 建立多元化融資結(jié)構(gòu)

在中國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)公司只能向外籌集不到30%的資金。目前，約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行系統(tǒng)，這種現(xiàn)象給銀行帶來了非常大的壓力。與此同時(shí)中國(guó)人民銀行發(fā)布的121號(hào)文檔,以及中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)光大銀行、中國(guó)銀行六家銀行宣布《2005年銀行產(chǎn)業(yè)投向政策和信貸服務(wù)信息》,使房地產(chǎn)業(yè)獲得銀行信貸支持愈加困難。銀行貸款作為房地產(chǎn)公司直接融資的主要方式。但是目前的問題是銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)公司的種種限制，使得房地產(chǎn)公司很難上市，即使上市其規(guī)模也很小。因此，房地產(chǎn)公司迫切需要尋找多種融資渠道來解決目前存在的融資問題。房地產(chǎn)投資基金為房地產(chǎn)企業(yè)開辟了一種新的融資工具，從而有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的多元化，很大程度上解決了企業(yè)的資金短缺問題和企業(yè)資金單一化的問題。

3.2 完善中國(guó)房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)

與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)的房地產(chǎn)和金融脫節(jié)，是非常不完整的。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，我們只有銀行體系支持整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款需求，而資本市場(chǎng)和直接信貸相對(duì)落后，需要提供必要的資金支持，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展幾乎是不可能的。房地產(chǎn)金融的第二市場(chǎng)只能說它仍在運(yùn)作，證券化似乎需要一段時(shí)間才能到達(dá)前臺(tái)，發(fā)揮信貸市場(chǎng)的積極作用。作為具有金融系統(tǒng)特征的房地產(chǎn)投資基金，它具有市場(chǎng)信用的功能，是銀行信貸的一種補(bǔ)充。外國(guó)房地產(chǎn)投資基金不僅可以參與房地產(chǎn)第一市場(chǎng)，也可以參與第二市場(chǎng)的活動(dòng)。外國(guó)房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要手段。因此，引入房地產(chǎn)投資基金將會(huì)大大地提高房地產(chǎn)金融的完整性，這是成熟房地產(chǎn)金融的自然選擇。

3.3 促進(jìn)中國(guó)投資基金的發(fā)展

中國(guó)投資基金市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)投資基金功不可沒。一方面，房地產(chǎn)投資基金的建設(shè)將有助于擴(kuò)大投資基金的規(guī)模,也有助于發(fā)揮場(chǎng)外投資者和資本市場(chǎng)之間的橋梁作用，使證券市場(chǎng)之外的其他普通投資者的基金聚集起來，可有效擴(kuò)大我國(guó)投資基金的范圍，促進(jìn)投資基金市場(chǎng)的更好更快發(fā)展。另一方面,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，導(dǎo)致投資回收也具有長(zhǎng)期性，因此，和證券投資相比，投資者收益時(shí)間長(zhǎng)，但是收益穩(wěn)定,所以房地產(chǎn)投資基金的建設(shè)有利于增加新的投資種類，使基金投資者投資組合的空間大、種類多，降低了投資風(fēng)險(xiǎn),提高投資回報(bào)。此外，房地產(chǎn)投資基金高投資回報(bào)率、長(zhǎng)期回報(bào)等的優(yōu)點(diǎn)，將有助于投資者養(yǎng)成理性投資習(xí)慣，促進(jìn)中國(guó)投資基金市場(chǎng)的健康快速發(fā)展，更極大地提高了投資基金市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化。

4 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展期間，不同的地區(qū)有不同的特點(diǎn)，但是都是穩(wěn)步增長(zhǎng)的投資，投資的增長(zhǎng)率變化很大，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響尤為嚴(yán)重。在2012年之后，投資的增長(zhǎng)率在小幅度的反彈；房地產(chǎn)價(jià)格水平總體來說不高，而受調(diào)控的影響較小。受國(guó)家的宏觀調(diào)控政策和不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，在不同地方的房地產(chǎn)行業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看將保持穩(wěn)定和快速發(fā)展。

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Discussion on the development and management of real estate in different regions

Sun Haijiao Cao Lizhi

(NortheastForestryUniversity,Harbin150040,China)

According to the national macro-control, this paper elaborated the development characteristics of real estate market in different regions, and analyzed the future development trend of real estate, had important practical significance for the development of local industry and local real estate business operation.

industrial policy, real estate, regulation policy, tone, development trend

1009-6825(2017)20-0210-03

2017-04-18

孫海蛟(1993- ),女，在讀本科生； 曹立志(1984- )，男，碩士，講師

F293.33

A