眾生相：商品房改革與時(shí)代變遷

荊棘

三十年來，從福利分房到花錢買房，歷史上最為復(fù)雜、變化最快的一場(chǎng)住宅變革讓國(guó)人經(jīng)歷了觀念和生活方式的一系列轉(zhuǎn)變，濃縮了生活的喜怒哀樂，活脫脫一部跌宕起伏的“室內(nèi)劇”。

從筒子樓到單元房：

一場(chǎng)影響深遠(yuǎn)的住宅變革

1970年代，是一個(gè)物質(zhì)不富裕的時(shí)代，也是一個(gè)曾經(jīng)屬于筒子樓的時(shí)代。

昏暗的燈光，滿路的鍋灶、十幾平方米的單間、薄薄的磚墻，便是筒子樓當(dāng)時(shí)的面貌。然而，對(duì)于當(dāng)年剛滿足溫飽的人來說，有個(gè)遮風(fēng)避雨的棲身之所已是幸福。

在濟(jì)南開元廣場(chǎng)的南鄰仍留存一座筒子樓，樓高三層， 南北兩廊，房間很小，沒有單獨(dú)的廚房規(guī)劃。老高是這座筒子樓的老住戶，經(jīng)歷過一家做飯全樓聞香味的時(shí)候， 當(dāng)時(shí)幾十口人用一間廁所，平時(shí)想洗個(gè)澡都難。女兒在這座筒子樓里出嫁，兒子從這座筒子樓里收到大學(xué)錄取通知書。

盡管兒子給買了新樓房，但因貪圖這里距離大明湖近，老高和老伴仍然住在這里。“當(dāng)年安裝有線電視和網(wǎng)線， 廣電和電信的師傅研究了好久線路， 因?yàn)檎鶚蔷€路老化嚴(yán)重。 ”

實(shí)際上，唐山大地震后，在我國(guó)北方不少城市的筒子樓不同程度地出現(xiàn)了裂縫， 甚至成為危樓。打那時(shí)起， 磚混結(jié)構(gòu)筒子樓的安全性遭到越來越多人的質(zhì)疑。

1980年4月2日，鄧小平明確地提出了住房制度改革的總體思路，提出要走住房商品化的道路。他指出：“城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。”

鄧小平關(guān)于住宅商品化的提出，為我國(guó)后來的城鎮(zhèn)住房制度改革指明了方向。

同年6月，中央、國(guó)務(wù)院聯(lián)合批轉(zhuǎn)了《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，宣告住宅商品化的政策將得到正式實(shí)施。但這種改革主要是針對(duì)住宅分配體制的改革，未涉及對(duì)住宅供應(yīng)體制的改革，住宅的大部分還是單位建房，然后分配給職工，住宅的分配形式主要以實(shí)物配置為主，貨幣為輔。

1987年12月1日，深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星在深圳舉行的中國(guó)第一場(chǎng)土地拍賣中，代表公司以525萬元人民幣競(jìng)得東曉花園的地皮，這就是被后人稱為“中國(guó)土地第一拍”的驚世一槌。

此前，中國(guó)憲法規(guī)定，土地是禁止出租的。而以駱錦星為代表的深圳第一代地產(chǎn)人摸著石頭過河，背負(fù)著巨大的政治風(fēng)險(xiǎn)，首次嘗試了土地使用權(quán)的有價(jià)轉(zhuǎn)讓。這一拍后不久，中國(guó)憲法作出重大修改，規(guī)定“土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。自此，土地終于可以名正言順地進(jìn)行交易。1988年，東曉花園住宅小區(qū)建成， 154套住宅一小時(shí)內(nèi)售完，揭開了中國(guó)商品房銷售的大幕。

華苑天華里教師村是天津市第一個(gè)商品房小區(qū)，住戶李女士回憶：“當(dāng)時(shí)全款4萬元錢可是筆不小的數(shù)目，為了買房這件事，家里人還展開了一次大討論。”那時(shí)候，分房的概念在大家的心中根深蒂固，買房是很多人不能想象也接受不了的。

“后來學(xué)校給大家開會(huì)，告訴大家住房貨幣化是將來的趨勢(shì)。于是我們倆商量了好幾個(gè)晚上，最后決定，買！”當(dāng)年每平方米600元錢的房子，十年間漲了10倍。作為第一批商品房住戶，李女士也見證了商品房小區(qū)給人們生活和觀念帶來的一系列改變。

那一時(shí)期，“你家?guī)资規(guī)讖d啊？”也成了濟(jì)南人聊天時(shí)常問的話。隨著時(shí)代變遷，越來越多的濟(jì)南人搬進(jìn)單元房，新式住宅的時(shí)代已然到來。

從南方到北方，從東部到西部的大中城市里，“商住樓”“開發(fā)區(qū)”“花園社區(qū)”等各類房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開工，全國(guó)范圍內(nèi)的住房商品化進(jìn)程中，國(guó)人開始慢慢告別住大院、筒子樓的歷史，及至商品房時(shí)代， 首付、 按揭、 物管、地段、景觀等名詞成為購(gòu)房時(shí)常接觸的詞語(yǔ)， 但有關(guān)房子的煩惱也越來越多。

房?jī)r(jià)改變生活

中國(guó)房?jī)r(jià)的變遷過程，伴隨著改革開放的整個(gè)過程，也是國(guó)人財(cái)富的變遷史。

但是，說到房?jī)r(jià)要先從福利分房說起，從1963年開始到1999年結(jié)束的福利分房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的一種房屋分配形式，分房標(biāo)準(zhǔn)主要以工齡、廠齡、家庭人員的結(jié)構(gòu)等非經(jīng)濟(jì)性因素為依據(jù)，有多少人為了福利分房爭(zhēng)得臉紅脖子粗，多少人又要送禮走關(guān)系，又有多少人最后通過抓鬮得到了房子，那時(shí)房子就是一家人居住之地，沒有經(jīng)濟(jì)屬性。

房?jī)r(jià)這個(gè)概念從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，是在1987年商品房銷售大幕揭開后才有的。當(dāng)年商品房銷售面積2697萬平方米，相對(duì)于龐大的國(guó)民總數(shù)，實(shí)在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當(dāng)年的全國(guó)平均房?jī)r(jià)是408元/平方米。看起來不高，但相對(duì)于當(dāng)時(shí)的居民收入，也屬于不可承受之重。

到了上世紀(jì)90年代初，海南大開發(fā)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，那時(shí)海南成為淘金者的樂園，很多人都去淘金，很多企業(yè)也在海南派人設(shè)點(diǎn)。那時(shí)上海市中心房?jī)r(jià)漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產(chǎn)調(diào)控，海南、北海等地房地產(chǎn)泡沫破裂。泡沫破裂效應(yīng)蔓延至全國(guó)，市場(chǎng)一片蕭條。

直到1998年，在新中國(guó)短暫的房地產(chǎn)歷史上是一個(gè)分水嶺。

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求自該年7月30日起停止福利性分房，全面實(shí)行住宅商品化。中國(guó)從2000年開始的第一個(gè)十年，毫無疑問是屬于房地產(chǎn)的十年。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展首先是城市化進(jìn)程的深化，福利分房的結(jié)束，使得商品房的建設(shè)一飛沖天，中國(guó)的房?jī)r(jià)開始了井噴式的飆漲。

在銀行信貸的支持下，有不少精明的投機(jī)客成了炒房客，他們也撈到了人生中的一大桶金。

媒體人艾經(jīng)緯在其著作《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中有這么一段表述：

“房?jī)r(jià)在2001年—2003年小幅上漲，市場(chǎng)上出現(xiàn)了房?jī)r(jià)泡沫的聲音，現(xiàn)在想想，大有在股市2000點(diǎn)時(shí)就喊泡沫的意味。而從2004年開始，房?jī)r(jià)開始如脫韁之野馬，全國(guó)平均房?jī)r(jià)的單價(jià)一路躍過3000元、4000元、5000元、6000元關(guān)口。”

2008年樓市拐點(diǎn)之后，圍繞房地產(chǎn)出臺(tái)的政策也有很大波動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲較快，政府就出臺(tái)政策強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的社會(huì)功能；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢時(shí)，政府又特別注重房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。幾經(jīng)調(diào)控，全國(guó)房?jī)r(jià)還是出現(xiàn)普漲局面，地王現(xiàn)象頻發(fā)。

濟(jì)南某高校教師回憶：“從2008年以后，政府推出了四萬億刺激政策。我父親在這一年葉落歸根，回到老家買了房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)尚在1800元一平，三年后漲到了5000多元一平。”

縱觀中國(guó)住房改革以來房?jī)r(jià)變遷路徑，讓眾多購(gòu)房者經(jīng)歷了從“不屑買”到“可以買”到“買不起”的心路歷程。

1998年之前的福利分房讓很多人成為“不屑買房一族”，能擠上福利分房的末班車的人們是幸運(yùn)的。十幾年后，房子，讓很多人為了“想有個(gè)家”而成了“房奴”和“百萬負(fù)翁”。 “丈母娘經(jīng)濟(jì)”成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大助力。居高不下的房?jī)r(jià)也催生出一系列“蝸居”新詞匯，如“蟻?zhàn)濉薄肮褡濉薄澳z囊公寓”“井底之蛙”等。

2016年12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，即抑制房地產(chǎn)泡沫，這不僅給中國(guó)房地產(chǎn)未來的發(fā)展定下了基調(diào)，也指明了方向。