濟南東部樓盤調查

賈文佳

隨著章丘撤市劃區、山東大學擬向東搬遷等一系列利好消息影響，周邊樓盤價格一路上揚，關注度一路走高；伴隨被譽為濟南“陸家嘴”的商務CBD的開發，引爆了周邊新房及二手房市場，商業地產也是水漲船高。

就濟南自身城市發展而言，“東拓、西進、南控、北跨、中疏”是其在新世紀之初就制定的城市發展戰略，其中，“東拓”是為東部新城，東部樓盤一直以來都是諸多買家的最愛。

章丘：同城，從房價開始

從濟南市歷下區駕車沿經十路一直往東，大概一小時左右就能到達章丘繡源河風景區。一年前，這里不過是村落里的一處風景優美的景點，如今，隨著章丘撤市劃區、山東大學擬向東搬遷等一系列利好消息影響，周邊樓盤價格一路上揚，關注度一路走高。

2月21日，章丘區拍賣山東大學擬建主校區附近10宗土地，在經過二三百輪的爭奪后，有4宗土地溢價達到1.7倍左右，樓面地價超過4200元/平，繡源河西側最高的一塊地樓面價達到4434元/平米，遠超去年年底2929元/平米的最高樓面價。

根據拍賣文件，這4宗土地的土地容積率較低，只有1.5。開發商很有可能推出別墅、洋房、高層混合的產品。據業內人士預測，按照目前的建安成本、相關稅費、行業平均利潤來測算，高溢價成交的這4宗地的房產均價要賣到10000元/平米以上。

近日，記者對章丘區尤其是錦繡河周邊進行走訪發現，目前位于圣井片區周邊的重汽翡翠東郡、重汽萊蒙湖、碧桂園、東合龍山郡等樓盤的銷售都明顯轉好，前來看房購房的人群也持續呈增長的趨勢。

“從去年底，每天的客戶到訪量明顯增多。”位于經十東路的碧桂園鳳凰城置業顧問告訴記者，目前在售房源僅剩部分別墅產品，新品房源要等六七月上市。”重汽萊蒙湖的銷售人員也告訴記者：“現階段無在售房源，預計會加推新房源，都是三室以上的大戶型，均價估計會在萬元以上。”

原定于2月16日開盤的綠城玉蘭花園3號樓，由于大量客戶連夜排隊領號被迫提前開盤。“開盤當天就賣出9成以上的房源，接下來幾天1層和頂層也很快賣出去了，均價8000元上下。”售樓顧問告訴記者：“4號樓預計將于3月底開盤，均價會升至8500左右。”而山東大學擬建校區周邊的二手房房價可以說是一天一個價，從2017年初的6000元/平米漲到了目前的8000多元/平米，甚至還出現了有價無市的情況。

在這些購房者中，濟南東部歷下區、歷城區居民占大多數。有媒體分析，除了山東大學東遷等有利因素的影響，濟南市執行調控政策而章丘區不在限購區域內也吸引了很多投資客前往錦繡河地區購房。周邊的樓盤靠近郊區，空氣質量好，價格也比濟南市區、濟南東部城區便宜。臨近經十東路，開車或者公交出行都很方便。“沿著經十東路一路往東行駛，很難從道路兩側的房子中看出哪里是濟南哪里是章丘。”市民劉女士說：“沒有那種城市之間的城郊地帶。給人的感覺就是越來越融為一體。”

房價飆漲不斷引發社會熱議，章丘區有關部門召開有房企參加的緊急會議，會后出臺加強市場調控、穩定市場預期的七條意見。這是章丘設區以來首次對樓市表態加大調控。

有業內人士指出，雖然濟南東部關注度日漸提高，各個項目樓盤也欲提高銷售價格，購房還應綜合考慮城市發展、配套建設等因素，不可沖動消費。

雖然章丘撤市劃區、輕軌修建、建設濟南副中心等工作將濟南的傳統中心范圍向東移動，但是章丘區距離現在備受關注的唐冶片區依然有較遠的距離。受交通等配套設施的建設未及時跟進，人群的關注程度等因素影響，唐冶以東區域在短時間內依然無法融合入濟南中心城市范圍。

山東大學的建設雖然能夠帶來醫療、教育等方面的資源，但是從影響上來說，大學的影響能力也十分有限，無法吸引產業人群。

長遠來看，隨著濟南“東拓”的不斷深入，未來濟南與章丘之間的區域都將獲得發展。但是從目前來看，該區域距離融入濟南核心城市中心還有相當長的距離要走。

CBD與東部崛起

站在濟南燕山立交橋向東眺望，經十路兩側一棟棟高樓拔地而起，一座新的城市綜合體正在濟南東部崛起。因為濟南的中央商務區（CBD），這里正發生著翻天覆地的變化，不久的將來或將成為濟南的“華爾街”。

3月16日，在名士豪庭附近的一處鏈家房產中介，市民張先生正在咨詢附近的二手房。“去年春天開始考慮在附近買房，那時候拉菲公館大概1萬多，周圍轉了一圈之后回來發現，不但價格漲到了2萬，還全部售罄了。”

據記者了解，拉菲公館位于轉山西路1-17號，經十路南側，轉山西路西側，一路之隔就是省博物館、濟南CBD中心和奧體中心。拉菲公館對面的融創財富中心，是2015年新晉明星盤，2015年主推的是100-170平高層住宅，均價大約14500元/平，開盤當日成交520套，銷售金額約10億，2016年財富中心主推小高層洋房，均價更是高達18000元/平。盡管價格偏高，張先生還是看中了這一區域的升值潛力和發展空間。“與北上廣的CBD比起來，濟南這里還算是價格洼地。”

早在2011年3月，濟南市規劃委員會通過了《濟南東部新城CBD城市設計》，中央商務區核心區先期規劃建筑面積536萬平方米，其中商務規模380萬平方米，商業配套145萬平方米。自此，濟南CBD建設全面啟動。

2015年5月濟南市中央商務區正式上升為全區發展戰略，建設步伐明顯加快。11月公布了《濟南中央商務區城市設計》。濟南CBD初步確定核心區西至文博西片區、東至奧體中路、南至經十路、北至工業南路，面積約3.3平方公里，規劃建筑面積800萬平方米；輻射區東至奧體中路、西至漿水泉路、南至旅游路、北至工業南路，面積10.2平方公里，規劃建筑面積2000萬平方米。

2016年1月18日，濟南市第十五屆人民代表大會第五次會議上的政府工作報告提出，濟南將舉全市之力建設中央商務區，策劃十大金融招商項目，打造高端業態和總部經濟集聚區。

按照規劃，濟南中央商務區5年內將初具規模，3家以上的五星級酒店、10家以上高端商業中心、50家以上金融機構省級總部、100家以上世界500強和國內500強區域總部入駐發展，成為濟南發展的“經濟心臟”。

伴隨被譽為濟南“陸家嘴”的商務CBD的開發，引爆了周邊新房及二手房市場，目前，東部房價成交均價過萬，緊靠CBD片區的幾個新建樓盤均已告罄。華潤中心、中弘廣場、人壽山東分公司等正在建設中。處于東城CBD的核心區域的中弘廣場“暫無房源可售，預計價格在1萬8以上。”

“5年內，CBD將有喜來登、萬怡等3家以上的五星級酒店，日本佳世客、北京燕莎百貨、華潤OLE超市等10家以上的高端商業機構入駐。”相關負責人介紹說，CBD不會發展成一個“8小時商務區”，而是“24小時商務區”。“我們的中央活力區首先要滿足在CBD工作的人士，讓他們工作之余無需回到老城區購物，而且我們高檔的商業也將把老城區的市民吸引到這里。”