淺析不動產出租人的留置權

摘要：在我國，不動產出租人的留置權問題屬于比較特殊的一種留置權形式。特殊留置權與一般留置權相比有著其特殊性，本文將從兩者的區別出發研究其特殊性，并進一步的以出租人不動產的留置權作為研究對象，詳細論述了出租人不動產留置權的概念、出租人行使留置權的途徑以及我國對不動產出租人權力的保護三個方面的內容。

關鍵詞：出租人；不動產；留置權

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）08-0188-02

作者簡介：何林英（1993-），女，四川涼山人，四川農業大學，本科生，研究方向：法學。

隨著我國近些年來經濟的不斷發展，人們的法律意識也在不斷增強，國內有關研究人員對擔保物權的研究也較為透徹，但他們研究的重點主要還是集中在質權和抵押權兩方面，只有少部分學者對留置權進行過深入研究，但是又都很少涉及到特別留置權方面。在我國，特別留置權主要涵蓋了以下幾個方面：不動產出租人的留置權、承攬合同中的留置權以及船舶留置權。本文將以不動產留置權作為研究對象進行分析。

一、不動產出租人留置權的概念及存在的問題

特殊留置權與一般留置權的主要區別就是前者擔保的債權自租賃合同簽訂時就已經生效，但后者需要將出租人的不動產聯系在一起，這是兩者的本質區別。其中出租人留置權是特殊留置權中最具有代表性的一種。不動產出租人的留置權指的是：不動產的出租人與承租人簽訂出租合同之后，若承租人在規定的時間內沒有履行其相應的義務，出租人對承租人放置在其不動產內的物品有留置權，但法律其他條款規定禁止留置的物品除外。相關學者對“承租人放置在不動產內的物品”這一概念給出了解釋，其含義是：承租人由其他處所轉移到出租人的不動產內的物品，且其轉移的目的不是臨時性的存放。對于這一概念的解釋可以排除一些歧義，例如：承租人利用車輛等交通工具將物品運至出租人的不動產之后，出租人無權對該交通工具行使留置權。而且我國頒布了詳細的法律規定：若承租人在不動產內存放的物品是為了維護承租人學習、生活、工作的基本需要，那么不動產的出租人同樣不可對物品行使留置權。

根據以上的論述可以看出，出租人對承租人存放在其不動產內的物品是否擁有留置權在一定程度上取決于承租人是否是以臨時存放為目的。但是承租人對于物品的主觀意向是什么，他人在判斷時往往會出現偏差，有的時候將導致雙方當事人發生爭執，嚴重的還可能會訴訟至法院，但法院在對這一問題進行判定時也存在同樣的困難。這是我國不動產出租人留置權法律糾紛案件中普遍存在的問題。

二、出租人行使留置權的途徑

一旦法院認可了出租人對不動產內物品享有留置權，那出租人該如何行使自己的這一權利呢？是直接去不動產內拿走物品，還是要經過一定的手續？法律上對這方面還沒有明確的規定，但筆者認為，出租人行使留置權時還應該履行相應的手續，例如在法院相關人員的陪同下取走物品或者可以規定承租人在一定時期內可以將拿走的物品贖回。這些都是能夠平衡出租人和承租人之間相互利益的方法。另一方面，我國對于出租人行使留置權的期限也沒有相關的規定，但筆者認為既然雙方的合同關系是因不動產的出租而產生的，那么相應的留置權的期限也應當在不動產出租合同的期間內，當出租人認為承租人不在具有支付租金的能力時就可以對其存放在不動產內的物品行使留置權，因為租賃合同到期之后，雙方在法律意義上就不存在租賃關系，出租人就沒有權利用留置權來保護自己的合法利益了。

出租人對不動產內的物品有直接占有和間接占有兩張方式，但有一個問題是毋庸置疑的即：出租人對不動產享有自主占有權，而承租人對不動產享有的是他人占有權。但當承租人不在具有償還租金的能力，出租人對其存放在不動產內的物品享有留置權時，出租人對這些物品是否有占有權確實一個值得考慮的問題。筆者認為無論從哪種占有方式來說，出租人對物品都是沒有占有權的。間接占有指的是雖然占有人雖然對該物品沒有直接占有，但對于其直接占有人具有返還請求權。所以間接占有在一定程度來說還是對物品具有處理的權利。本文涉及的出租人對其不動產就屬于間接占有的范疇，其對不動產具有返還請求權，但對不動產內的物品是不具有返還請求權的。房屋內的物品的直接占有始終屬于承租人，出租人對其行使返回請求權的提前條件是在承租人同意其這一行為的前提條件下進行的。所以說過去我們常常認為當承租人沒有能力償還租金時，出租人就可以隨意處理不動產內物品的這一觀念是沒有法律依據的，其在法律意義上并沒有對該物品產生占有的權利。而且出租人對物品行使特殊留置權也不以占有為前提。

有的國家出臺了相關的法律制度，規定了出租人在行使不動產留置權時可以不借助外界的力量。但我國并沒有對出租人不動產的留置權出臺相關的法律，所以出租人在行使自己的權利時還是要通過公安機關或者法院。同時雖然出租人對不動產內物品沒有占有權，但當出租人取走物品且承租人對其這一行為沒有表現異議時，也表明出租人成功的行使了自己的不動產留置權。

三、我國對不動產出租人權力的保護

我國雖然對出租人不動產的留置權并沒有設立相關的法律制度，但對不動產出租人的權利還是有一定的保護，為了防止承租人轉移其在不動產內的物品，主要有以下三種形式：首先，出租人可以申請有關公證處對該物品進行提存，但這一方法僅適合于那些交通較為發達的地區，對于偏遠地區較為不利，且不動產出租人在提存完畢后，還需要向有關法院提出訴訟請求才能實現自己的權利，對出租人來說較為不利；其次，出租人可以在公證處提出保全公正的請求；最后，出租人可以向法院提出執行請求，由法院出面對物品進行處理。這種方式的缺點是由于司法程序較為繁瑣，法院的審批制度較為嚴格，經歷的時間會比較長。上述的三種方式在一定程度上來說是通過保護債券的方式對不動產出租人的權利進行保護，而不動產出租人留置權是通過物權的方式來保護出租人的權利。

從以上論述可以看出，對不動產出租人債權保護和物權的保護存在一定的區別，主要有以下幾個方面：首先，不動產內的物品對于出租人來說屬于留置物，屬于物權的范圍，不動產出租人不許借助他人的力量就可以對其實行支配的權利。但不動產出租人在未征得出租人允許時，是沒有權利處理這些物品，其想要行使這種權利，最有效的辦法就是向有關法院提出請求；其次，出租人對于物品的留置權屬于物權的范疇，對于這些物品有支配權，當自己的權利與債權同時存在時，對承租人具有排他和優先的權利，但我國并沒有規定其受債權的保護，所以出租人并沒有排他權和優先權；再次在權利涵蓋的范圍內，由于不動產出租人的留置權屬于物權，而這種物權又歸屬于是世權，在權利人之外的一切人都屬于義務人，均不應當侵害其權利。所以說我國的司法界定僅僅適用于承租人，而不包括第三人。最后，在那些對不動產出租人留置權有明確法律規定的國家都對出租人賦予了自主救濟的權利，也就是當承租人不履行支付租金義務時，出租人可以不借助外部的力量來行使自己的留置權。但我國由于沒有設定相應的法律，所以在緊急情況下，出租人想要對不動產內的物品加以保護就比較困難。

四、總結

在我們的日常生活中，租賃關系可以說是十分常見的，而承載人在履行租賃合同時間不繳納租金的情況也的確存在，對于出租人來說維護自己的權利可以說是費時費力，所以需要我國制定相應的不動產出租人留置權的法律，保護他們的權利，從而良好的改善我國目前不動產出租人留置權方面較為混亂的局面。

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