建設單位竣工結算超合同價問題淺析

唐 素 斌

(山西國電置業有限公司陽泉分公司，山西 陽泉 045008)

建設單位竣工結算超合同價問題淺析

唐 素 斌

(山西國電置業有限公司陽泉分公司，山西 陽泉 045008)

按照合同約定，有效控制工程造價，是建設單位的技術經濟管理的重要目標之一。針對實際中工程項目竣工結算價通常高于合同價的現象，通過案例分析、總結，提出應對措施建議。

合同價，竣工結算，控制

1 概述

正常情況下，工程項目的竣工結算價，應該控制在建設單位和承包單位共同簽定的合同范圍內，但在實際中，不少的工程項目的竣工結算價通常高于合同價，甚至超出很多。由于合同簽定雙方各自條件差異，尤其是建設單位專業管理能力方面不足，最終項目竣工后，經常出現結算價超過合同價的經濟目標的現象，值得引起建設單位的重視。

2 控制好竣工結算價關系到建設單位的切身利益

2.1建設單位應重視竣工結算超合同價問題

對于建設單位來說，工程竣工結算審核是合理確定工程造價的必要程序和建設單位進行工程造價控制的重要手段。經審核的工程竣工結算既是核定建設工程造價的依據，又是核定新增固定資產的依據，它關系到建設單位的切身利益。在建設單位控制竣工結算時，一定要考慮竣工結算審核中造成結算與實際偏差的因素。針對可能發生的超目標成本的現象，抓住竣工結算的控制要點，提前做好應對措施。

2.2竣工結算的控制要點

竣工結算關鍵須從以下兩個方面進行控制：合同價的確定和合同價調整部分的確定。合同價的確定和合同價調整部分的確定是一項復雜細致的工作，合同雙方應本著在維護雙方利益的前提下，公平合理地確定工程造價。

合同價調整部分的確定，體現在以下三個方面：

變更：在不改變工程功能和規模的情況下，建設單位書面或書面批準的對工程所做的任何更改。變更包括：設計變更、采購變更、施工變更、建設單位要求的趕工、工程暫停造成的變更等。

價格調整：是指合同約定需要增減的費用而對合同價進行的相應調整。主要包括：合同簽訂后因法律法規規定影響合同價格增減、合同執行中工程造價管理部門公布的價格調整，涉及工程造價增減的，一周內非承包人原因的停水、停電、停氣、道路中斷等造成的工程造價增加，建設單位批準的變更估算的增減，合同約定的其他增減費用調整等。

索賠：包括建設單位和承包單位索賠。是索賠方對被索賠方未能履行合同約定的職責、責任、義務，且根據合同約定或與合同有關的文件、資料的相關情況及事項，被索賠方應承擔但未能按合同約定履行責任時，索賠人依據法律及合同約定，在時限內向被索賠人提出索賠。

3 案例

3.1項目概況

山西陽泉某商品住宅小區第1標段施工總承包工程，建筑面積51 000 m2，包括：一棟33層商品住宅樓、一棟2層會所、一棟3層幼兒園、一座單層地下車庫。合同凈價8 510萬元，竣工結算審定價9 490萬元(不包括：電梯、消防、弱電、外墻面裝飾、公共區域裝飾、單元門入戶門、外窗及欄桿、會所精裝修地庫地坪漆及車位劃線、配電室供電等專業工程部分)，累計發生變更簽證200個。其中：

商品住宅樓：建筑面積33 000 m2，合同凈價4 900萬元，竣工結算價5 170萬元(不包括：電梯、消防、弱電、外墻面裝飾、公共區域裝飾、單元門入戶門、外窗及欄桿等專業工程部分)，累計發生變更簽證50個，累計凈超合同價5.5%，累計凈超合同價270萬元，其中：調差核增80萬元、合同內變增280萬元、合同內變減-140萬元、合同外變增50萬元。

地下車庫：建筑面積13 000 m2，合同凈價2 940萬元，竣工結算價3 550萬元(不包括：消防、弱電、地庫地坪漆及車位劃線等專業工程部分)，發生變更簽證115個，累計凈超合同價20.75%，累計凈超合同價610萬元，其中：調差核增60萬元、合同內變增250萬元、合同內變減-30萬元、合同外變增330萬元。

會所：建筑面積2 300 m2，合同凈價320萬元，竣工結算價370萬元(不包括：消防、弱電、外窗及欄桿、會所精裝修等專業工程部分)，發生變更簽證20個，累計凈超合同價15.6%，累計凈超合同價50萬元，其中：調差核增5萬元、合同內變增30萬元、合同內變減-20萬元、合同外變增35萬元。

幼兒園：建筑面積2 700 m2，合同凈價350萬元，竣工結算價400萬元(不包括：消防、弱電、外墻面裝飾、門、外窗及欄桿等專業工程部分)，發生變更簽證15個，累計凈超合同價14.3%，累計凈超合同價50萬元，其中：調差核增5萬元、合同內變增30萬元、合同外變增25萬元。

3.2案例項目竣工結算價反映出的問題

3.2.1竣工結算價超出執行概算價較多

按照案例項目執行概算設置范圍，對案例竣工結算價調整后(結算價中攤出其他項目300萬元)，4個單體的結算價均超過執行概算價，超出執行概算價520萬元，比執行概算價高出約6%。其中：高層住宅樓超出執行概算價210萬元，比執行概算價高出4%；地下車庫超出執行概算價250萬元，比執行概算價高出8%；會所超出執行概算價30萬元，比執行概算價高出8%；幼兒園超出執行概算價30萬元，比執行概算價高出9%。

3.2.2竣工結算價超出合同價金額較大

案例項目工程累計凈超合同價980萬元，累計凈超合同價11.5%，其中高層住宅樓累計凈超合同價超過5.5%，地下車庫累計凈超合同價20.75%，會所累計凈超合同價15.6%，幼兒園累計凈超合同價14.3%。

3.2.3實際發生現場變更簽證份數較多

案例項目工程累計發生變更簽證多達200份，累計增加工程造價820萬元，達到工程總造價的8.64%。

4 案例項目問題原因分析

4.1前期規劃產品定位較復雜

前期規劃將案例項目引入北京某高端品牌設計理念，產品定位為中高端商品房，外形、構造、系統設置比較復雜，給將來設計、施工的工程造價控制埋下隱患。

4.2設計圖紙完成不及時

建設單位為了加快開發節奏，招標前設計圖紙還未定稿，就開始招投標。開工前，出現2版設計圖紙，招標圖紙與施工階段的設計圖紙出入較大，圖紙范圍和招標范圍不明確，造成招標清單工程量不準確，經常出現漏項漏量情況，是造成合同價與最終工程造價出入較大。

4.3設計圖紙設計變更多

建設單位技術專業能力不足，導致設計圖紙交底會審往往流于形式，施工單位只注重自身利益，回避有利于自己的圖紙缺陷，而建設單位又不能將許多的設計缺陷及早發現和更正，工程造價控制滯后，施工中的設計變更發生很多，主動的通常是施工單位，往往是費用增加。

4.4施工階段現場簽證多且滯后

因設計圖紙缺陷不能及時發現，涉及總、分包項目合同較多，結算資料界面劃分和認定實施內容模糊，導致施工階段發生許多的現場簽證，建設單位往往為了進度，形成簽證大多滯后，經常是邊實施邊審批，有些變更是先實施后簽證，工程造價控制手段弱化，造成工程造價增加。

4.5變更簽證資料質量差

項目工程管理人員變動頻繁，造成部分工程資料缺失，許多變更簽證資料質量差、不完整、描述模糊，也是間接影響工程造價的因素之一。

5 建設單位防止竣工結算超合同價的控制措施建議

1)建設單位應根據實際需要，因地制宜，提前規劃做好產品定位，制定控制工程造價目標計劃，劃好后續工程造價控制紅線。

2)建設單位應配置必要的工程技術專業人員，把控設計圖紙質量，做好施工圖設計預審工作，提前發現問題，盡量減少實施階段變更。

3)建設單位應加強自身專業能力建設，嚴格按照合同約定要求管理施工單位履職，重視現場資料質量，有關技術管理部門應嚴格要求施工單位完善變更簽證技術資料，保證現場資料形成及時、內容全面真實、數據明確、描述詳盡，尤其重視變減資料，能全面呈現實體情況。

4)建設單位應提前對大的變更簽證進行經濟分析，優化技術方案，降低工程造價。

5)建設單位應加強與設計單位、監理單位、造價咨詢單位的協調管理工作，充分借助他們專業力量，嚴格控制竣工結算工程造價。

6 結語

建設單位應制定能有效控制工程造價計劃目標，加強自身專業能力建設，提前預審設計圖紙，提高涉及工程造價的全部工程資料質量，充分借助專業單位技術力量，嚴格控制竣工結算階段工程造價。

[1] 吳 靜.工程造價控制操作實務[M].北京：中國建材工業出版社,2013：203-215.

[2] 全國造價工程師考試培訓教材編寫委員會.建設工程計價[M].北京：中國計劃出版社，2017：260-274.

Analysisofovercontractpriceofcompletionsettlementofconstructionunit

TangSubin

(ShanxiGuodianRealEstateCo.,Ltd,YangquanBranch，Yangquan045008,China)

According to the contract, the effective control of the project cost is one of the important goals of the technical and economic management of the construction unit. In view of the fact that the settlement price of the project is usually higher than the contract price in the actual project, this paper puts forward some countermeasures and suggestions through case analysis and summary.

contract price, completion settlement, control

1009-6825(2017)32-0209-03

2017-09-07

唐素斌(1971- )，男，工程師

TU723.3

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