房屋開發建筑面積與建筑工程成本管理問題研究

袁慶銘

(淄博職業學院 山東 淄博 255314)

房屋開發建筑面積與建筑工程成本管理問題研究

袁慶銘

(淄博職業學院 山東 淄博 255314)

本文重點分析了房屋開發中老百姓關心的房地產開發建設的建筑面積計算等方法問題進行闡述，同時也對房地產開發工程經濟成本控制管理問題進行了研究。

建筑面積;工程成本;管理

一、前言

房地產開發項目在市場需求和定位研究的基礎上，研究房屋開發中應對老百姓關心的建筑面積計算的準確性和經濟成本控制管理等方面進行深入分析。通常大家所說的房地產開發商賣給老百姓房子面積不知道怎么計算，這一問題老百姓更加關注，筆者通過多年的教學和實際工作，更加深刻理解建筑面積計算的重要作用性。

二、房屋建筑面積計算研究

依據我們現在房屋計算方法很復雜，例:我們現在研究開發方房屋面積的計算，建筑面積的計算中:有房屋面積樓梯間面積墻體面積還有公攤面積等。這樣老百姓買賣房子的面積問題就是一個難題，怎么來的?老百姓很難知道它的計算方法。以下為房屋建筑面積計算方法:

1.建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

2.建筑物內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.對于形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積;結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。

4.地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

5.建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

6.附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

7.窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸 (飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。

8.有圍護設施的室外走廊 (挑廊)，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積;有圍護設施 (或柱)的檐廊，應按其圍護設施 (或柱)外圍水平面積計算1/2面積。

9.門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

10.設在建筑物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

11.在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

12.以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

三、房地產開發建筑工程成本管理控制研究

房地產開發工程建筑工程經濟成本控制管理主要的是在項目的施工單位，在符合施工規范的條件下，保證施工質量管理，進行工程經濟成本控制管理。工程經濟成本管理就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是房地產開發企業管理中的主題。目前，許多施工企業都在項目開發管理方面，深度多元化發展，在城市建設對項目開發單位而言，工程經濟成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、施工階段全過程來進行控制，本文僅就施工階段，建設單位工程成本的控制做一闡述。

(一)制定嚴密的合同條款

隨著我國房地產工程開發，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經濟不穩定的形式下，經濟還沒有恢復的情況下，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長;如設備安裝項目預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認真，價值幾萬元的設備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和造成不良后果。

(二)結合施工組織及施工工藝，管理控制工程成本

作為開發單位的預算及合同施工管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。“多問”就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙做定論，要向現場的工程師進行咨詢。在項目開發過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業工程等，由于行業的壟斷，大多數的造價人員很少遇到這類預算，因此在這些問題上就更需要多問。“多思考”，定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現，工程施工現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。

(三)組織好市場價格研究管理尋價體系

項目的工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發過程中，建設單位為控制成本及確保材料質量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業應建立起自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產品。

四、結束語

城市房地產開發建筑面積計算問題是一個大的問題，是很多老百姓很不好掌握的一個準確的方法，政府應該有一個合理的簡單方法，就是“買賣的房屋就是以使用面積”為準來計算建筑面積，這樣老百姓不難掌握了，同時也無形中控制了施工的質量問題。房地產開發商也應分析材料的周期變化規律，研究判斷不同地區、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應用在開發生產中。

［1］GB/T 50353－2013建筑工程建筑面積計算規范 ［S］.北京:中國計劃出版社，2013